规划和建筑师费用

  • Erstellt am 2010-10-16 16:36:13

M.Muc

2010-10-16 16:36:13
  • #1
大家好,

我们想在慕尼黑市区购买一处房产,现在面临一个问题:是应该直接从开发商那里购买房产,还是自己作为建房人亲自参与建设。我们正在寻找一栋带花园的排屋,约130-150平方米的居住面积。

大多数情况下,提供的都是已经规划好的项目,这些项目通常已经确定了规划设计院、建筑师和建筑公司。

建筑公司的费用比较容易比较,但规划设计和建筑师服务的费用则较难了解清楚。

规划、建筑师服务和审批费用的价格通常在7000欧元到24000欧元之间波动。

以下服务的合理价格是多少?
- 前期和设计规划
- 建筑许可
- 土地划分、测量和位置图
- 砍伐许可和树木清单

在与规划设计院和建筑师事务所签订合同后,在施工阶段还可能产生哪些隐藏费用?

一般来说,都会说“不需要自己操心任何事情”。

非常感谢你们的反馈。一旦我进行了下一步的沟通,会及时向大家汇报。
问候
M。
 

Bauexperte

2010-10-16 16:53:02
  • #2
你好,



- 从基础调查到建筑许可,占可计入建筑成本的25-30%
- 地块划分、测量和位置图——这些项目由业主委托的测绘事务所完成——根据联邦州和地区,费用为2,800欧元至3,500欧元
- 采伐许可和树木清单——因市政而异,价格从150欧元起



https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/bauherrenhilfe.422/bauherrenhilfe-vor-vertragsabschluss.424/

此致敬礼
 

Hans_Meier

2010-10-25 19:11:48
  • #3
25-30% 对于提交计划来说设定得非常高。根据 HOAI,半独立屋通常不到 10,000 欧元就可以完成。

根据我的经验,分割和测量的费用也大约在 3,000 到 3,500 欧元。

遗憾的是,慕尼黑有一些公司,他们承接拆除、分割和测量的订单,然后收取双倍金额 ******。
拆除单户住宅加上清除 500 平方米土地及处理的经验费用为 20,000 欧元。
用于用途变更的机关费用最多 500 欧元。
制作树木清单图需要几百欧元。
如进行补偿性种植,建筑申请相关的砍伐许可是免费的。

项目规划是赚钱最多的!小心!!应该有法律规定,不允许索取任意高额费用。我见过有为每一方索取 25,000 欧元,总计 50,000 欧元的项目规划费用。这与实际项目规划工作的价值严重不符,后者价值大概是该金额的十分之一。

如果有机会自己获得地块(可能通过中介),会更好:
自己委托分割和测量
自己寻找建筑合作伙伴
自己委托拆除
项目规划其实不需要,建筑师会在提交计划时一起完成。

这样可以轻松节省 20,000 到 30,000 欧元!

尤其是在慕尼黑,这简直是一个凶险的鲨鱼池,每个人都试图伸手攫取,向建设者收费。最后你要付给中介、项目规划者和负责建筑前期工作的调解者(拆除、测量、分割...),而实际上这些都没有必要!

这笔钱之后可以很好地用于建筑。

因为真正的关键是:

找到一个好的建筑公司、总承包商或总监理承包商。
或者拥有一个很好的建筑师,帮助你完成招标并进行相应的监督。

还有一点很重要:
你必须明确以下术语的含义,因为它们指的是完全不同的东西:

- 建筑公司
- 总承包商
- 总监理承包商
- 开发商
 

Bauexperte

2010-10-27 10:39:41
  • #4
你好,


供参考:申请规划同样包括基础调查、前期规划和设计规划——因此我之前的相关说明是正确的。如果你查看当前的费率表,所提到的数值会按从 I 区到 V 区的收费等级反映出来。

你提到的数值只可能指 HOAI 中的孤立服务以及一个标准房屋,而且不能对任何墙体进行变动。这并不是前帖主的问题。因此,我认为你的说法非常有争议,因为建筑师如果低于 HOAI 的最低收费标准,还会面临严厉的处罚。


你肯定是为理想和热情工作吧?
如前所述,收费不是「随意高」,因为 HOAI 规定了上下限,若发生法律纠纷,我们的法院会执行这些规定,并处以严厉处罚。记住:如果你不懂,就随便……(D. Nuhr)


我祖母早就说过,一个人对别人的看法,只会糟到他自己本身的程度……


……而他肯定会根据 HOAI 结算。问题是,建筑师是否能准确计算成本,确保最终提供一个有保障的固定价格。如果不能,那么你预期的节省就无从谈起……这绝不是因为建筑师随意提高费率表的缘故。

此致敬礼
 

Hans_Meier

2010-10-27 23:34:05
  • #5
你好,建筑专家,

我很乐意相信你既诚实、专业,又信息丰富。
只可惜,你可能不了解慕尼黑的房地产市场。这里发生的事情真的令人难以置信。
当然,市场上供应极其稀少而需求却极其旺盛,导致不仅地价飙升至难以想象的高位。
此外,还有以下情况,我可以作证,并且多次亲身经历过:

一块地要出售。立刻,一大群,准确说是一大群房地产经纪人蜂拥而至。根本没有机会直接从私人手中购买。
一旦某个经纪人拿到地块,多个开发商就会争相竞标,并向许多客户收取预订费,有些甚至是针对他们根本无权处置的地块。
随后,他们要么计划申请破产,要么将收入转移给配偶,并宣布财务状况不佳。
今年,许多慕尼黑的建筑商被这种手法欺骗,只有少数人拿回了钱。

此外,许多供应商以极不现实的低建造成本吸引建筑商签订建筑合同或规划合同。这在这里成了惯例。

在一次规划过程中,我甚至收到过一个付款计划,合同签订时需支付10%,开工挖地时需支付40%!就是说,在我连地都没挖一个坑时,就要付50%的建筑款!!!
要我把合同发给你吗?我还留着它!

当然,也有正规的供应商,但慕尼黑50%的报价都是不靠谱的,真可惜!事实就是如此,令人非常难过。

我知道在其他许多地区情况完全不同。但不幸的是在慕尼黑,由于市场极度不平衡,建筑商的处境非常艰难!

我只想睁开眼睛,提醒一些人避免遭遇个人的不幸。

但每个人都可以根据这些信息做自己想做的决定。

我也不想跟风车战斗……
 

Bauexperte

2010-10-28 11:15:12
  • #6
你好,Hans,

我破例从后面开始:


我已经坚持了好几年,有时候对这事也会失去兴趣,你可以相信我。不过——不幸的是,每天都有新的天真者出现……


关于巴伐利亚市场,我完全同意你的看法。不过——而这似乎在你可能的愤怒中被忽略了——人们无论在哪里都一样,有好有坏。

你在帖子后面描述的情况,在柏林、德累斯顿、法兰克福或科隆等所有首府城市都一样。这里和那里的祸根首先是土地所有者,他们混淆数量和质量,从而为你所描述的那些勾当打开大门——还有潜在买家,他们轻易地参与了这场游戏。举个例子,如果只有一小部分人在签署预订费、过高的工程合同等之前能够得到专业咨询,那么对“宰客者”来说,这个世界无论在这里还是那里都会变得不那么光明。但是,这种咨询极少是免费的,而咨询费的一部分钱完全可以买到某些可能“更好”的瓷砖……

如今,在预售合同之下积累资金或者破产清算阶段内存钱也不那么容易了。破产期末的行为管理阶段,会再次询问所有债权人——相信我,只要有丝毫怀疑存在,且债权人能够提供可信的证明,就没有剩余债务豁免可言。你不能忘记一点——即使成功存下了资金——所有人都想继续参与游戏……而且尤其是想让资金发光发亮。


我相信你——我也见过类似的合同——大多是开发商的交易,潜在买家在不知情情况下承担了策划方的利息费用。但是——你没有签字。如果更多人在购买前能把眼睛从欧元符号上挪开,黑心商人数量明显会减少!


莱茵地区或其他地方也没什么不同,相信我,很大多数潜在的自建房者对此负有责任:只有当双方条件匹配,交易才能达成!由于事实如此,加上我——感谢大自然之母——连我的许多正规同行也一起,在这方面与行业的片面看法作斗争,我们才能一次次吸引满意的建设者成为我们的客户。

只关注最低报价的人,我永远无法保护他们免受损失。但我可以——也通过我在这里的义务工作——尽力让一些潜在建设者及时改变想法。没错,并非每位客户都会最终和我签约——正规竞争者的报价太多样了——但只要我有机会阻止,他们至少不会被廉价供应商/宰客者骗到。只是——这里和上面一样,条件必须匹配。

此致
敬礼
 

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