Adrian9191
2019-05-02 17:22:13
- #1
大家好，很高兴有这样一个论坛 :) 我已经关注很久了，现在我有以下请求：
简要说明：
我和我妻子想买一栋多户住宅。共有6个住户单元 + 未开发的阁楼。5个住户单元目前已出租，1个单元处于清空状态。妻子的父母将和我们一起搬进来，预计作为租户入住其中一套公寓——可能是未开发的那套。我们自己住一套，其余的暂时继续出租。长期来看，妻子的祖母等也会搬进来，所以在未来超过20年内整栋房子都会作为家庭住宅使用。
这些公寓在2007-2014年间全面翻新（除了一套清空的）。建筑结构也很好。4-10年内外墙和屋顶可能需要翻新。购买价格目前约22万欧元，不含中介费，加上6.5%的房产税和2%的土地登记费+公证费约18700欧元，加上约3万欧元的公寓装修费用 = 268,700欧元（不含自有资金）。
当前情况：
我，27岁，项目经理，净收入2700欧元，1.5年后需偿还学生贷款（8500欧元），无其他负债或贷款；年终奖金约5000欧元且逐年增长
妻子，24岁，助产士，目前育儿假净收入约600欧元，以前在培训中，之后净收入约2100欧元，年底复职，双方均为正式员工，无试用期，有一个孩子
公寓冷租700欧元，含暖950欧元，电费45欧元，网费30欧元，一辆已还清贷款的车。
支出包括税收、保险、食品、租金等约2500欧元（可进一步降低）->
每月可储蓄约990欧元。由于近期大额支出，自有资金约2万欧元-今年年底计划售卖一项爱好资产，预计可额外获得约3万或4.2万欧元自有资金。
可支配收入：目前约990欧元 + 700欧元当前冷租金
每月净租金成本：目前约1850欧元
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
目前有2种选择：
1) 通过自有资金支付额外费用 + 使用出售爱好资产所得自有资金 = 总共4.5万欧元自有资金 --> 贷款223,700欧元
Ing-Diba
贷款金额173,700欧元 - 15年固定利率 - 1.65%名义利率 - 1.69%实际年利率（价格法规）
KFW 124 贷款5万欧元 - 10年固定利率 - 1.20%名义利率 - 1.21%实际年利率（价格法规）
--> 第一年月供795.46欧元，第二年990.82欧元 - 还款率3.5%，KfW 4.69%
每年5%免费提前还款（我们很可能几乎每年都用），最多2次免费调整部分贷款的还款率，
剩余债务102,559.50欧元
2) 通过自有资金支付额外费用，不使用其他自有资金 --> 全额贷款 --> 贷款250,000欧元
德国银行：
贷款金额207,500欧元 - 15年固定利率 - 2.03%名义利率 - 2.07%实际年利率（价格法规）
KfW 124 贷款42,500欧元 - 10年固定利率 - 0.95%名义利率 - 0.98%实际年利率（价格法规）
--> 第一年月供903.42欧元，第二年1,073.58欧元 - 还款率3.0%，KfW 4.80%
每年5%免费提前还款（我们很可能几乎每年都用），
剩余债务125,972.08欧元
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我想定期使用提前还款。未来几年可能会有继承之类的事。我希望能避开续贷，届时能还清。我认为这是现实的。
大家怎么看这个计划？感谢大家的努力和评价 :)
非常感谢。
简要说明：
我和我妻子想买一栋多户住宅。共有6个住户单元 + 未开发的阁楼。5个住户单元目前已出租，1个单元处于清空状态。妻子的父母将和我们一起搬进来，预计作为租户入住其中一套公寓——可能是未开发的那套。我们自己住一套，其余的暂时继续出租。长期来看，妻子的祖母等也会搬进来，所以在未来超过20年内整栋房子都会作为家庭住宅使用。
这些公寓在2007-2014年间全面翻新（除了一套清空的）。建筑结构也很好。4-10年内外墙和屋顶可能需要翻新。购买价格目前约22万欧元，不含中介费，加上6.5%的房产税和2%的土地登记费+公证费约18700欧元，加上约3万欧元的公寓装修费用 = 268,700欧元（不含自有资金）。
当前情况：
我，27岁，项目经理，净收入2700欧元，1.5年后需偿还学生贷款（8500欧元），无其他负债或贷款；年终奖金约5000欧元且逐年增长
妻子，24岁，助产士，目前育儿假净收入约600欧元，以前在培训中，之后净收入约2100欧元，年底复职，双方均为正式员工，无试用期，有一个孩子
公寓冷租700欧元，含暖950欧元，电费45欧元，网费30欧元，一辆已还清贷款的车。
支出包括税收、保险、食品、租金等约2500欧元（可进一步降低）->
每月可储蓄约990欧元。由于近期大额支出，自有资金约2万欧元-今年年底计划售卖一项爱好资产，预计可额外获得约3万或4.2万欧元自有资金。
可支配收入：目前约990欧元 + 700欧元当前冷租金
每月净租金成本：目前约1850欧元
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目前有2种选择：
1) 通过自有资金支付额外费用 + 使用出售爱好资产所得自有资金 = 总共4.5万欧元自有资金 --> 贷款223,700欧元
Ing-Diba
贷款金额173,700欧元 - 15年固定利率 - 1.65%名义利率 - 1.69%实际年利率（价格法规）
KFW 124 贷款5万欧元 - 10年固定利率 - 1.20%名义利率 - 1.21%实际年利率（价格法规）
--> 第一年月供795.46欧元，第二年990.82欧元 - 还款率3.5%，KfW 4.69%
每年5%免费提前还款（我们很可能几乎每年都用），最多2次免费调整部分贷款的还款率，
剩余债务102,559.50欧元
2) 通过自有资金支付额外费用，不使用其他自有资金 --> 全额贷款 --> 贷款250,000欧元
德国银行：
贷款金额207,500欧元 - 15年固定利率 - 2.03%名义利率 - 2.07%实际年利率（价格法规）
KfW 124 贷款42,500欧元 - 10年固定利率 - 0.95%名义利率 - 0.98%实际年利率（价格法规）
--> 第一年月供903.42欧元，第二年1,073.58欧元 - 还款率3.0%，KfW 4.80%
每年5%免费提前还款（我们很可能几乎每年都用），
剩余债务125,972.08欧元
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我想定期使用提前还款。未来几年可能会有继承之类的事。我希望能避开续贷，届时能还清。我认为这是现实的。
大家怎么看这个计划？感谢大家的努力和评价 :)
非常感谢。