继承份额，家庭土地，扩大居住面积

大家早上好，祝大家星期天愉快。我是新来的，给大家准备了一大段文字 :rolleyes:

话题：
由于家庭原因，我们想扩大居住空间，需要大家帮忙提出批判性的建议，看看有哪些可能且合理的选项。我希望大家能重新审视那些我们认为不切实际的想法，看看我们是否走错了路。有一个选择是购买我父亲的房产，但条件是我们在同一块土地上为他建一个小的新房子。你们觉得有哪些合理的可能性？

我们是谁：
我们是一个四口之家。男33岁，女33岁，孩子5岁，孩子2岁，住在黑森州戈尔恩豪森（Gelnhausen）MKK地区，靠近法兰克福市中心，租住一套92平方米的公寓，冷租金580欧元。我的妻子是公务员，全职工作，我是无固定期限合同的公务员，兼职（50%）。将来孩子们长大后，我也会增加工作时间。我们目前的净收入总共4500欧元。我们的生活哲学是享受生活，不太看钱。我们经常度假，未来不想因为买房或租房而限制我们的经济。结果是我们目前有大约15000欧元的自有资金，这笔钱我们想保留作为储备金。另有一笔大约10000欧元的储蓄账户，但还有每月250欧元的车贷，需要还5年。

虽然我们很喜欢目前的公寓（住了5年），但未来缺少一个儿童房。我们考虑在大客厅里装一面隔墙，也得到了房东的同意。但我们对此方案不是很满意，因为公寓隔音不好，而且我们希望有一个花园给孩子们玩耍。但如果别无选择，留下来将是最后的方案。

我们定期看租赁公寓、租赁房屋或买房的房源。房源很少，每两周才有一个新房源，竞标者人数众多。

租赁公寓：
虽有一些100平方米以上的大公寓出租，但多半房间不够，而且冷租超过900欧元。

租赁房屋：
租赁房屋情况类似。若有房源，价格通常冷租1100欧元以上。

买房：
买房房源很少，价格从40万欧元起且通常需要大规模维修。由于我们几乎没有自有资金，买房看起来很不现实。房产中介费、房产交易税、公证费约5万欧元额外费用。且房屋需要装修，未来30年每月贷款估计1600欧元以上。

买我父亲的房子：
目前的首选是买我父亲在同一地点的半独立式联排别墅。地产评估价约20万欧元（10万房屋，9万土地，1万附属建筑）。问题和优势在于我父亲想继续住在土地上。想到这个方案是因为他独居，觉得房屋太大。母亲8年前去世，这房子我已继承六分之一（约33000欧元，父亲占四分之六，姐姐占六分之一）。父亲负债3万欧元，我负债5千欧，目前我们净自有资金28000欧元。

现状：
我们准备全款买下父亲和姐姐的份额，并在我们的土地上为父亲建一间小房子/拓建。这方法受青睐，是因为想避免父亲去世时给姐姐赔付。父亲将近60岁，预计未来25年需要一处小住所。
我们认为该方案多方面皆赢：
1. 不用自有资金就能买带花园的房子
2. 父亲房屋面积缩小
3. 彼此能互相照应，旅游、购物、做饭等
4. 爷爷可照看孙辈
5. 后续护理更便利

我们都偏好明确划分。虽是我们的房子，但新建部分将明确分开。如果父亲搬走，我们可出租或给孩子们或自己使用小屋。

财务上可行吗？
以上是详细背景，想请你们帮忙审核，看看我们是否走错路。
我们计划建约50平方米的小屋，尽量经济实惠。100000欧元买的房子，但给父亲建造的新房可能是两倍价钱，这感觉怪怪的。我们知道100000欧元不够，但也想听听你们的想法。
我们向几家银行咨询了最大贷款额度，目标是月贷不超过1000欧元，和租房差不多，能维持生活水平。银行能贷395000欧元，条件如下：
172000欧——房屋及土地（含继承份额）
23000欧——翻修（小浴室装新设施，铺地毯和墙纸，可能搬炉子，打墙洞）
10000欧——拆除谷仓
170000欧——余下用于基础、地板、50平方米拓建
共计375000欧元，月还贷约1300欧元，还剩20000欧应急备用。我们目标月供是1400欧元。父亲出租收入约450欧元，我们负担950欧元，储蓄50欧元。
请批判性地审查数字，指出潜在问题。

拓建或谷仓改造？
我给大家附上草图方便理解。方案多种。谷仓目前与主楼通过一个悬空房连接。

我们想要室内多用木材，也可做成木屋。希望有炉子和访客房，供姐姐来访时使用。

现列举所有设想。车库会拆除。
1. 改造谷仓
2. 在谷仓原车库位置拓建
3. 拆除谷仓，保留悬空房并纳入拓建
4. 拆除谷仓和悬空房，重建新房
5. 有其他方案吗？

方案1，谷仓改造：
谷仓状况不佳，潮湿严重。需要加装地面防潮层（补做地板？），客厅屋顶要拆，顶层站立空间勉强。屋顶可能需重修，窗户要打洞改造，水电要重新安装。优势是谷仓已在地界边界内，政府和邻居不必重新谈判。

方案2，在谷仓拓建：
优势是增加储物空间，既供我们也方便父亲使用。谷仓还能继续用作木材及作坊。缺点是花园面积会减少，地界分割不清，花园和谷仓共享。

方案3，拆除谷仓，保留并纳入悬空房：
优势是增加悬空房带来的空间和遮蔽区，可晾衣服或雨天户外活动。难点是要将悬空房整合入新拓建，需定制设计，可能增加成本，也变成直接连体建筑。

方案4，拆除谷仓和悬空房，新建建筑：
优势可能是新建筑选择更多。疑问是：这样还算拓建吗？水电仍通过主房供应，但空间上隔离。

方案5，有其他建议吗？

至今进展？
第一步联系了建筑师，现场看过。之后有多次电话，我发现我们经常讨论已解决的事，过程很繁琐疲惫。现在我怀疑建筑师方案是否最优，或许有成本更低的途径。虽需求简单，但建筑师给了以下信息：
他建议从直觉出发拆除谷仓和悬空房，认为拓建没问题因为水电通过主楼供应，但分隔较难。

未解问题：
什么是正确方案？（论坛讨论后选择最合理方案，再有针对性询价，还是直接找能告诉我们最便宜方案的人？）
找谁帮忙（另一个建筑师、建筑公司、预制房厂家）？
谁能帮我们答疑且不考虑自身利益的？
你们会怎么做？
什么情况下算作拓建？
还有问题吗？

结语：
感谢所有开始阅读的人，尤其能读到这里的朋友 :) 这真是篇大作，恐怕够开4-10个论坛帖子了。我决定一次整理写下，顺便理清思路，很有帮助。

非常感谢大家的帮助，也很高兴有这么一个活跃且庞大的论坛。
祝大家星期天愉快，保持健康！

建筑范围是多少？或者说，建筑管理部门说你们还能额外建造些什么？另外，如果你们用580欧元的冷租金还没有真正存下钱，也不想限制自己，那么双倍的贷款还款额对你们来说是否可以？通常房子还有更多后续费用……

我不明白的是：
为什么你爸爸的房子价值20万欧元，而另一方面市场上只有40万欧元以上的房子？
对你们来说，自己买一栋30万到40万欧元的房子才是最理想的。

你们应该也得给你爸爸终身居住权吧？至少我是不会替我爸爸做相反的决定。
我不知道银行是怎么评估的，但这肯定会极大降低房子的价值。
你爸爸的租金需要纳税，或者银行可能不认可这部分收入。

总的来说，我目前想不到你们的任何解决方案，但这只是我个人的看法。我们收入相同，但能贷更多的钱，不过我们的生活方式和你们完全不同，也想保持这样。
你们至少应该冷静下来再好好考虑和规划。给你爸爸建房子的机会不会消失，所以我肯定建议至少存一年自有资金，至少能应付附加费用。

关于你关于谷仓的选择，只有建筑师能给出答案，而且很可能只能现场分析。
我表妹改造了我舅舅的谷仓，费用远远低于我们新建房子的花销，但每个情况都会非常个别。

你好，非常感谢你的阅读和提问。关于建设窗口我还不能说什么，只有当我们想在谷仓旁边建造时才相关，对吧？到目前为止，我一直认为我们可以在谷仓所在的位置重新建造。与建筑局的联系很简短，给人的感觉是该区域没有其他限制。建筑师也说了同样的话。

说实话，我对流程还不太了解。听起来好像我每有一个问题都必须向建筑局提交一份建设预申请。这必须由建筑师来制作。听起来这对于一个可能会被废弃的想法来说花费很多钱。

也非常感谢你对双重负担可行性的质疑，以及因为我们还没有存钱。对此我们确信，我们实际上可以承担更高的还款额，但出于上述原因不想这样做。因为我还在读书，过去五年我们有了两个孩子，存不下钱。所以只有育儿津贴，与现在相比每月差了近2000欧元。我们还把一辆货车改装成了房车，本可以省下一些钱。但非常好，你又追问了。因为我们不是为了房子而生活，房子“只是”一个让我们期待再次度假的地方 ;)

我不理解的是：
你父亲的房子为什么值20万，而另一方面市面上只有40万以上的房子？
对你们来说，最理想的是自己买一栋30万到40万的房子。

你们应该也得给你爸爸终身居住权吧？至少我如果是你爸爸，绝对不会做别的。
我不知道银行怎么评估，但这极大降低了房子的价值。
你爸爸的租金是要缴税的，或者银行可能不会认可。

总的来说，我暂时想不出适合你们的方案，不过这只是我个人意见。我们的收入相同，但贷款却多得多，不过我们的生活方式跟你们完全不同，也愿意这样。
你们至少应该冷静再考虑和规划。给你爸爸建房的选项不会消失，所以我肯定会至少存一年首付，至少能覆盖附加费用。

关于仓库的选项是否合理，只有建筑师能回答，可能还得现场看。
我表妹扩建了我叔叔的仓库，成本极低，比我们新建的房子便宜很多，但那很个别。

根本没有房子可供出售。那些挂牌的房子因为太贵，所以没人买。

我父亲房子的价值是由评估师估算的，据说他们的估价通常比平均水平低。我们的银行也通过计算认可了更高的价值。但我觉得这对我们有利。评估报告提到房子状况良好，近期无需大额投资。

关于存首付款：
我们近期（1-2年内）需要一套更大的公寓/房子，不是十年后。但假设我们现在每月存600欧元（目前只有300欧元存在建筑储蓄账户），以模拟未来贷款还款有余地。那么一年我们有7200欧元（这些钱能付哪些附加费用？或者我父亲房子的附加费用我们能负担得起），七年后可存5万欧元首付款。七年后我们两人都40岁，而房价会更高吗？还款时间变短。那时会有更多房子选吗？
跟我父亲的方案，我们已经有2.8万欧元的首付款加我们的建筑储蓄账户。我们知道我们有什么和拥有多少。

如果我们不买，我父亲会另行出售他的房子。问题是何时出售。他对房子没感情，但喜欢那块地。他清楚我们会合同给予他居住权，但如果我们卖了，他也得搬走。银行也表示过这一点。
我已经去过税务顾问。

关于仓库扩建。通过建筑师是唯一的方法/正确的途径，还是可以用别的方式做？

也谢谢你的批判性问题。

我不太明白的是：你全额支付给你父亲房款，为他建了一个带终身居住权且租金低廉的扩建。这对他来说已经是相当不错的交易了，但对你们来说总体成本确实不小。你父亲需要这笔钱吗？我认为更公平的做法是把居住权算进去，比如只支付房屋价值的50%给你父亲。你也可以免除基本租金，他只需承担运营费用。 但我同意其他人的看法：一套状态良好、带大院子的双拼别墅价值只有20万，其他需要翻新的房子却值双倍？还是这是考虑了居住权的“家庭优惠价”，却有些亏待了你妹妹？