地下地暖泄漏造成巨大水害

亲爱的论坛，

我们正在通过一家开发商建造我们的独栋住宅。

三天前，我在工地查看时，惊恐地发现整个底层都放置了干燥机，所有房间的地面找平层（每个房间有一到两个开口）都被钻孔并铺设了干燥管。
所有墙壁（石膏抹灰）从地面往上大约15-20厘米有水渍。
我们的房子没有地下室，带有地板板。
地板结构如下：
地板板，防水层，绝缘层（PS硬泡WLG 035），水泥找平层-包括地暖。
地面覆盖层尚未铺设。

我们的工程主管直到今天都没有告知我们这个严重的缺陷。
昨天通过邮件询问，也尚未收到任何回复。

我们的交房日期（六月底）及入住时间因此作废了。

我有一个非常迫切的请求，现在我该如何行动，或者需要注意什么，以免以后在霉菌和其他后续损害方面遭受不良惊喜。

问题：
我是否应该立即停止支付给开发商的款项（尚未支付的约22000欧元）？
我是否可以向开发商收取干燥机所用的电费（约每天100千瓦时）——电表读数已记录？
我们已经解除租赁合同，现在必须尝试向房东申请延期租住。如果修复建筑缺陷需要很长时间，比如需要拆除以消除地板下特别是绝缘层下的湿气，我能否向开发商索赔额外的租金费用？建筑合同中仅规定延误时周一至周五每天支付50欧元，最高赔偿金额为建筑总价的5%。法律诉讼导致的延误是否也适用此规定？

以及任何关于我们该如何应对此情况的建议。我们有一个13个月大的小女儿，我们绝对希望避免她因霉菌或其他施工问题而出现任何健康问题。

感谢所有能给予我们有用建议的人。

伯恩德

嗯，糟糕的事情，但偶尔也会发生。关于霉菌，你不用担心，因为里面有除湿机。费用应该由肇事者的保险公司承担。除湿机会把一切都弄干。至于这对你们意味着什么，或者你们可以、能够和被允许扣留多少钱，只有律师可以告诉你们。

你好，Bernd，

…我们的项目经理直到今天都没有告知我们这个严重的缺陷。

首先，用词“严重的缺陷”是不准确的；房子尚未交付，因此这不是缺陷。但项目经理没有通知你们关于措施及可能导致施工进度延迟的信息，显然是他的失误。

我们的房屋交付（六月底）和入住时间因此作废。

不一定如此。

我现在最大的请求是，我该如何进行，或者需要注意什么，才能避免以后因霉菌和其他后续损害而遭受意外？

一定要保持冷静。

我现在是否应该停止支付给开发商（未付款项约22,000欧元）？

基于什么理由？如果未付款项涉及的是按合同完工的工作，你不能仅因房屋在其他方面尚未满足你的期望而随意扣款。你可以考虑减少“水泥砂浆”这部分款项的百分比（“X”个百分点）；具体依据合同适用的法律条款（VOB或者建筑法典）或咨询擅长建筑法的律师。

我能否把烘干机用电（约100千瓦时/天）费用计入账单向开发商索赔——电表读数已记录。

你的合同里怎么写？我相当确信你会发现条款说明可能的房屋烘干费用由你承担。

我们已经解除了租房合同，现在必须尝试向房东申请续租。如果整改建筑缺陷时间过长，例如由于拆除，导致脚下的水分，特别是隔热层下的水分无法排除，我能否向开发商索要因此产生的额外租金？施工合同中仅规定，逾期每天赔偿50欧元（周一至周五），最高赔偿额为合同总价的5%。如果因诉讼导致延误，该条款是否适用？

施工期限合同上是如何约定的？截至目前，超期了多久？

此致敬礼

你好，建筑专家，

先提前非常感谢你。
这里是对帖子的几点补充……

你好，Bernd，

首先，使用“严重缺陷”这个词是不正确的；房子还没有交付，所以不能称之为缺陷。这无疑是施工经理的错误，没有通知你们有关措施及其可能导致的施工进度延迟。

不一定。

根据独立的技工师傅和专家的说法，干燥至少需要4-6周……

肯定会平静下来

我昨天和一位专家进行了交谈，他认为硬泡沫绝缘层下的剩余湿气不能通过建筑干燥机去除，时间一长会导致霉菌形成。听到这个消息，我很难保持冷静。[ /I]

有什么理由吗？如果未付款项是针对已完成的工程，你不能仅因为房子的其他部分还不符合你的要求就随意扣留。你可以考虑减少“找平层”这部分的一定百分比；法律（合同是按哪个规定执行—VOB或建筑法）或者一位熟悉建筑法的律师会对此提供帮助。

[I]合同是按照建筑法规定的，这种情况下法律允许怎样的扣款？

你的合同上写了什么？我相当确定你会发现一条款说明可能的房屋干燥费用由你承担。

合同中写道：
“施工用电和施工用水接口必须在地块上。我们使用的施工用电和施工用水的费用包含在固定价格内，并通过附表第2条第4款‘验收’付款结算。房屋加热和供暖的费用由委托方承担。”

施工期限是怎么约定的？截止今天，延期了多久？

施工期限限定为6个月，施工经理承诺4个月内完工，也就是大约14天后。
是的，我自己也知道这个承诺没什么意义，因为合同里写的是别的。
对此我已接受事实。

我们只是想知道下一步该怎么做。
单纯相信开发商说整个地板构造内没有剩余湿气，这对我们来说并不安心，因为我们对开发商已经很怀疑了，也有其他原因。
干燥之后我们是否一定要请专家来验收，还是使用建筑干燥机后问题通常都解决了？

谢谢并致意
Bernd

此致敬礼

你好，Bernd，

根据独立的手工业大师和专家，干燥至少需要4-6周……

他是参观了你的工地还是只是回答了一个问题？不同的地面找平材料有不同的干燥时间……

我昨天和一位专家谈过，他认为建筑干燥机无法去除硬质泡沫隔热层下面的剩余湿气，随着时间推移会形成霉菌。听了这个消息，我很难保持冷静。……

可以理解，但这里也要问：这位专家是到你的工地现场查看了施工状况，还是“仅仅”回答了你的一个问题？

合同是根据建筑法规定的，法律规定了哪些分期付款减少的情况？……

§ 634
订购方在存在缺陷时的权利
如果工程存在缺陷，且符合下列规定的条件，除非另有规定，订购方可以

	1.	根据第635条要求补充履行，
	2.	根据第637条自行消除缺陷并要求补偿必要费用，
	3.	根据第636条、第323条和第326条第5款解除合同，或根据第638条减少报酬，且
	4.	根据第636条、第280条、第281条、第283条和第311a条要求赔偿损失，或根据第284条要求补偿无效支出。

合同中写着：
“……房屋加热和供暖的费用由委托方承担。”……

我也这么想。

施工期限定为6个月，施工负责人保证我们，在4个月内完工，大约是14天后。是的，我自己也知道这句话没什么意义，因为合同上写的是别的。我已经接受了这个事实。……

哎，以前盖房子要一年多，这可是有原因的！如今6个月（基础板阶段）已经很快了——我想到所有工种、干燥时间和不可避免的小失误。

我们最需要知道的是该如何应对。如果开发商说整个地板结构中已经没有剩余湿气，我们仅仅相信他们，对我们来说并不令人满意，因为我们现在，包括基于其他事情，对开发商非常怀疑。……

仅仅为了内心踏实，雇佣一名外部专家对施工项目进行评估怎么样？

干燥完成后，我们是否一定要请专家来验收，还是说通常使用建筑干燥机后问题就解决了？

不，你现在这个时候应该请专家来验收，如果结果只是告诉你不用担心，那就好了。你——看起来——“有点慌乱”，这本身就足以作为你行动的理由。

是的，我们用过建筑干燥机的地方后来确实没出现问题，但这不能一概而论，也不能作为普遍结论！

此致
敬礼