60 和 70 年代的房屋 - 到底应该翻新什么？

大家好，

由于新建住宅区的开发进展较慢，如果2020年前无法建设，而且申请者数量已经超过了土地数量，我还是会继续关注现有房产。

最合适的可能是60年代和70年代的房子，80年代以后这里通常建造的是非常大的“多代同堂”房屋，对我来说A是太大了，B是太贵了。

这里通常有两种房型。1.5层带有（非常）尖的斜屋顶的房子，常带有后来加建的平屋顶天窗；还有预制屋别墅，通常是Bien品牌和Streif Haus。

我已经感觉上网查了半个网络，也询问了几家公司。网上和公司里的信息大多倾向于翻新更新。由于我希望现在进行翻新，而不是等到20-30年后缺陷增多，因此这是我的大致总结：

- 屋顶：更换混凝土瓦，陶瓦保留。避免平屋顶天窗，否则一定要重新密封。

- 窗户：双层玻璃保持，不论建造年代。现实中保温玻璃的效果并不明显，更新不划算。

- 供暖和用水：铸铁管拆除，铜管保留。但80年代的铜管经常有质量问题。饮用水管可能需要更换。铸铁暖气片保留，因为热量舒适且效率不见得低。弃用油炉，换安装燃气壁挂炉。

- 电气：无保护导线且带红色绝缘的线路拆除（红色相线时间久会脆化）。带棕/蓝/黄绿的线路可保留，补装漏电保护器，用断路器替换螺丝保险丝。

- 保温：最高层楼板保温，地 cellar ceiling insulation if no “wet cellar”存在。避免外墙保温以减少霉变风险和费用。

你们会这样保持原样，还是会补充或修改哪些点？

Bien品牌的预制房质量应该不错，但大多带有石棉外墙装饰。原则上我倾向于保留，但担心将来可能被强制更换。既然如果重新装修超过10%的抹灰层，就必须做保温层。是否已有价格合理的“替换板”，可用来安装且符合保温要求，同时厚度不大？

问候
Max

你们会就这样放着不动，还是会添加或更改一些内容？

你好，Max，这已经是一份很好的且非常全面的清单了。你做了很多预防性的工作。我也很欣赏你对隔热和霉菌的态度。关于电气方面，我也会重新考虑保险线路。有时候半层楼只使用一只16安培的保险丝来覆盖。现在用电设备更多了。
那个时代的许多房子厨房都很小。可能需要拆掉一堵墙，把厨房和客厅合并。
祝好，同为Max

屋顶：更换混凝土瓦，保持陶瓦不变。F

混凝土瓦也可以保留。只需看看它们是否完好。大多数情况下只是苔藓覆盖，而苔藓其实是一种很好的保温材料。

避免平屋顶天窗，否则必须重新密封

如果它们是干燥的，就不需要避免。

窗户：保持双层玻璃，无论什么年份都如此。现实中节能玻璃的效果不够显著，不值得更换。

是的，确实如此。
但大多数窗框都是腐朽的，或者有渗漏。
可以夹一张纸，然后尝试关闭窗户时将纸拉出。

当年预制房屋常用许多有毒物质建造。
我曾在这里发过一个帖子，关于一栋老式预制房屋，里面充满了甲醛和类似有害物质。
帖子在这里：

你好，Max，

我刚刚自己翻修/整修了一栋68年的双户住宅，可以比较清楚地告诉你可能需要做什么。

供暖和水：

这个年代的房子所有管道都必须换新的，不管是铜管还是镀锌管。尤其是镀锌管，所有的螺纹可能已经严重腐蚀，稍微受力就会断裂。管子本身可能还能再用40年。

你也不能再用铸铁散热器了，因为那些散热器设计时进水温度通常是85°C或更高，而你的新燃气锅炉肯定不会用这么高的温度。还有，铸铁散热器的各个铸件是用螺栓连接的，很可能也严重腐蚀了。

排水：

我们曾经遇到过管道堵塞，旧的铸铁管道漏水成了“洒水器”，正常情况下虽是密封的，但也是必须全换。

电气：

这得看情况。我家已经铺设了三芯线，不过是黑色（火线）、灰色（零线）、红色（接地线），还安装了漏电保护器。接地只能通过漏电保护器前的零线实现，这样至少要加装十字接地或类似装置。插座方面你也得大幅改造，得拉很多米的新线。把配电箱改成漏电断路器是最简单的事。

窗户：

很可能所有窗户都报废了，除非以前换过。如果你手巧，看几个教程视频，窗户也能自己用相对便宜的价格更换，不是什么难事。

屋顶和隔热：

我的瓦片明年会换新，不过只是因为外观不好看，我想把阁楼改造一下，技术上并非必须，也可以以后比较干净地换新。

地下室顶棚隔热也很复杂……你肯定要装暖气，不然地下室不加热会很潮湿腐烂。这样做是否划算我就不说了。如果不幸运，地下室高度可能会成问题，以前地下室常见的只有2米高。

抹灰、壁纸和地毯：

这点不可小视。我和家人花了几天几周时间才把壁纸刮掉，墙上往往层层叠叠地有5层以上壁纸。刮完后，除去各种水管和电线的槽口，墙面就是一片坑坑洼洼。墙面结构很可能也不好，光是腻子抹平后再刷油漆是不够的，至少得重新做一道细腻的抹灰层或者贴壁纸。地毯也是同样的情况，到处粘着，背后还带泡沫垫，不是撕掉就完事的。

如果全部请人做，连同新浴室，费用至少15万欧。

我（暖气工匠）和我弟弟（电工师傅）都是自己完成的这些工作，花了一年多时间。这可真是累死人，几乎每空闲时间都在干活。我不知道没有专业知识的外行能不能坚持下来。

还有一件事：

千万别买那个年代的预制房。我父母有一套Okal房子（我记得是这样），1973年的预制房。前不久他们搬进了新房，我实话说很震惊，那房子没开窗几天，里面就充满了各种挥发物散发的难闻气味。真的很吓人，肯定不健康！！！那个时期的预制房隔音也很差。

如果你还有问题，随时问我。

祝好

当时，吸烟被认为是礼貌的表现。如果前任主人大量吸烟，那么你会自愿清除整个房子的墙皮。这就是我的遭遇。

根据建筑年代和保存状况，人们会质疑还有什么是值得保留的。就我而言，值得保留的是木楼梯，其他的全部拆除重做。

关于窗户：卷帘箱很可能也完全没有隔热。

- 窗户：无论建造年份如何，都保持双层玻璃。现实中，隔热玻璃的效果不足以支撑更换的成本。

1994年起带有红外线涂层的隔热玻璃（可以搜索窗户打火机测试）其传热系数(U值)为1-1.3 W/m²K。之前使用的玻璃，虽然外观几乎完全相同，传热系数约为3 W/m²K。每改善1 W/m²K的部件传热系数，约可节省80 kWh/年每平方米部件面积的能耗。由于密封层缺失导致的通风损失对热量流失也有同等大的影响。在许多情况下，更换是值得的。

其他方面我也差不多同意。但对于60年代和70年代的电气系统，我建议全部更换。当时插座数量明显较少，开关位置通常较低，网络线材自然不存在，保险回路通常数得过来。

我们对1959年的砖混平房几乎全部进行了翻新，但旧屋顶依然保留：法兰克福盘状混凝土瓦，加铺油毡作为防水层。屋脊处更换了五片瓦，拆除了旧的通风管道(阁楼里的通风阀头)，其他部分依旧密封完好。屋顶上有些苔藓，计划今年夏天清理。重新做屋顶的费用为150欧元/平方米，不含保温层（我们已经对楼层顶板进行了充分的保温）。