通勤带150平方米独栋住宅的融资规划——没有自有资金是否合理？

大家好，
如果你们能对下面提到的项目给出评估，我将非常感激。这种项目是否合理，还是我们应该将其推迟几年？

关于你们的情况：

[*]你们是谁？m40/w40，已婚
[*]有孩子吗？1个
[*]还计划要更多孩子吗？没有
[*]你们从事什么职业？公务员/企业家
[*]你们每周工作多少小时？40和40

收入和资产情况：

[*]你们的净收入是多少？3400+450净收入 / 4200 + 13和14月工资 + 奖金（约15000净收入/年）
[*]孩子补贴多少？219
[*]还有其他转移支付，如育儿津贴、病假工资等吗？
[*]总计：平均每月9800欧元
[*]你们有多少自有资金？目前5万欧元
[*]你们想投入多少自有资金到房屋项目？5万欧元

住房支出：

[*]当前房贷还款1000欧元/月
[*]电费、燃气等600欧元
[*]电话、网络、手机40欧元私人费用
[*]总计：1640欧元

交通费用：

[*]汽车贷款（或新车储蓄）280欧元，汽车1，汽车2是公司车
[*]保险50欧元
[*]税费0欧元
[*]燃料0欧元/电费170欧元
[*]维修：新车
[*]总计：500欧元

保险费用：

[*]私人和FGV健康保险（包括补充保险、病假补贴等）1200欧元
[*]责任保险（包括宠物）15欧元/月
[*]资本或风险寿险50欧元/月
[*]养老保险（包括Riester、Rürup等）取消
[*]失能保险100欧元
[*]意外保险20欧元
[*]家庭财产保险20欧元
[*]法律保护保险
[*]其他保险（如旅游保险、丧葬保险）
[*]总计：1365欧元

生活费用目前因舒适的经济状况而较高：

[*]食品700欧元
[*]餐厅费用100欧元
[*]护理/药妆100欧元
[*]宠物（食物、医生、药物、笼舍费用）50欧元
[*]服装200欧元
[*]托儿所/学校费用（及餐费）130欧元
[*]房屋清洁和园艺维护，夏季750欧元/冬季450欧元
[*]票务（足球、电影院、音乐会等）100欧元
[*]总计：2130欧元

储蓄支出：

[*]度假800欧元/月
[*]（目前2000欧元投资股票）

收入与支出总计：

[*]总收入约为9800欧元/月
[*]总支出约为6435欧元/月
[*]余额3365欧元/月 + 当前房屋成功出租后1000欧元（可能也有1200欧元）= 4365欧元/月

关于房产的一般情况：

[*]土地面积多大？还没找到（当前每平方米价格约450至550欧元）
[*]新房还是旧房（建成年份），房屋类型？新建房
[*]有车库吗？
[*]房屋面积多少？（居住面积/使用面积）150平方米
[*]土地和房屋竣工后的市场价值？与成本相近，因为是在大城市近郊

建造或购买成本：

[*]土地费用约30至40万欧元（约800平方米）
[*]开发成本3万？
[*]附加购置成本（公证、法院、土地购置税、中介费）9万
[*]建造或购买成本（含建筑师、结构工程师）150平方米 x 3000欧元 = 45万
[*]翻新或维修费用
[*]其他建筑费用（如房屋接入、地质勘查、施工电等）
[*]外部设施/露台、道路、园林设计、栅栏等2万
[*]融资成本（如手续费或备用利息）
[*]总成本约80至90万欧元

当前房屋情况：
同一地点，中心位置，当前价值约30-40万欧元（几乎是1100平方米的土地），但房屋非常老旧，未还贷款20万欧元。我们希望保留它，因为预计土地价值会继续上涨。还款将由租金收入支付，我们已经将租金设置得非常低，为1000欧元。通常会是1500欧元。

挑战：几乎没有自有资金，因为过去几年大量资金投入了创业，公司运行已稳定1.5年。预计未来几年可能会有利润分红（非奖金，这些是确定的）。目前资金更适合投入公司发展。
那么会有银行愿意为这种情况提供融资吗？我们只是脑海里冒出来的想法，因为我们喜欢新项目。或者你们认为我们应该再等1-2年（如前所述，近郊），因为到时预计有更多自有资金，而且当前形势本就不稳定？

非常感谢！

有趣的组合……公务员的固定工资对比一位刚刚开始成功的女企业家的不稳定收入。

第一个接触点很可能是女企业家的银行，因为银行最有可能评估这个结构。

房子A现在还有多少抵押贷款可用？把它考虑进去有意义吗？那样的话，银行将有大约20万的额外担保。

另外她每年还能产生5万的收入。

直到你们在近郊找到合适的房子并且拿到第一批购房报价时，已经前进了不少。

我认为费用基本合理。但是高级公务员和企业家的组合会引发对要求的疑问。目前每平方米3000欧元左右比较普遍，并不是高档高科技别墅。

第一步如前所述，是与主办银行进行信任的沟通。

补充：

当然，假期也可能会有所限制……不一定每年都要去两次马尔代夫。（或者其他每年花费一万欧元的地方）

在开支方面稍微节制一点，那样很快就能积累自有资金。你们甚至还没有土地，更别提项目或第一笔（高额）账单了。

在创业时是否投入了外部资本？是否用私人财产担保？可以和税务顾问讨论一下，必要时重新考虑婚姻财产制度，并且只让公务员名下有自住房产。

450万欧元购买带建筑师和结构工程师的房子。目前可能非常紧张，不幸的是。药房价格。

否则基础情况非常严峻。90万欧元贷款，全额融资。也取决于银行如何评估抵押价值。

现有房屋负债多少？贷款已经进行了多久？可能可以通过再融资为新建项目筹集自有资金。

你们在开支上稍微克制一下，很快就能积累起自有资本了。你们甚至还没有土地，更不用说项目或者第一笔（高额）账单了。

创办公司时是否投入了外部资本？是否用私人资产担保？建议和税务顾问讨论，必要时重新考虑夫妻财产制，并且让自己的住宅只登记在公务员名下。

当然，目前开支确实较高。之前一直认为我们不会再换房子了。

创业没有投入外部资本。是一家有限责任公司。
我先看看土地情况。可能要等2-3年。计划划出新的建设用地，但到目前为止没有人告诉我该如何获得土地。
非常感谢！

坦白说，我认为没有银行会参与这个项目。自雇现在可能运行得不错，但银行方面必须非常稳定和可持续。祝你们好运，但我觉得这个规模上是行不通的。