德国南部180平方米独栋住宅的融资

大家好，

我们有机会在南德的一个新建住宅区获得一块地，正在考虑如何最好地着手这件事以及预计会有哪些费用。

大家都知道通常是3000欧元/平方米，加上建筑附加费用、其他附加费用和地价。

我们已经拥有一套双拼别墅，是几年前买的，等新房建成后会出售。

我们目前的双拼别墅有200平方米的土地，建造于2007年，配有光伏系统，Jeisha地热泵带暖气片（自己安装并用Heishamon运行），125平方米的居住面积加上55平方米的地下室，部分改造为居住空间。

独栋住宅的梦想一直没能放下，但我们其实已经差不多放弃了。当我们现在获得了一块地的确认时，感到非常惊喜。
具体的建筑用地还没有分配，我们只是优先考虑了。

但在如此高的建筑成本时代，尽管我手工活不算差，对新的建筑项目仍然抱有很大的敬畏。

建筑区是这里：“Engwiesen II - 1. Bauabschnitt”

[*
特点：
[LIST]
[*]整个地块有1到2米的高低差
[*]斜屋顶或平屋顶必须进行广泛绿化，我觉得这对巴登-符腾堡州的光伏装置是强制性的，有些适得其反（或就是说增加了两倍成本）
[*]必须接入冷区块供热（强制购买Waterkotte盐水-水热泵，并签订维护合同和热泵用电合同）
[*]地表的腐殖层必须重新均匀分布到土地上

目前与总承包商（GU）的活动：

我们目前与一位总承包商谈过，我不是很满意。他在本地区很有名气，网上评价也非常好，但这不一定代表什么。
我不喜欢他的地方：

[*]他只用YTONG砌块（我知道一般来说应让砌砖工来砌，因为他们最了解）
[*]只安装塑料窗
[*]想让我加装一扇提升推拉门（我明确定义不需要）
[*]他的屋顶是双坡顶，不愿意做开脊(对他来说成本太高)
[*]凸窗和突出部在他那里没有成本差异（这让我有点吃惊，因为这违背了我所知道的常理，简单立方体等）
[*]只装塑料窗
[*]我想在浴室淋浴墙后做墙暖，他做不了
[*]他不建议做实体楼梯（这属于口味和设计/成本问题）
[*]他估计地基土方工作30-35千欧元，带地下室则40-45千欧元（这个估计可以接受）

关于我们的房子：

[*]基础板或者地下室/半地下室，遵循 的地下室规则
[*]180平方米居住面积，一楼有一个书房，两个儿童房，带衣帽间和独立浴室的主卧室，二楼儿童浴室，二楼储藏室
[*]实体楼梯，直楼梯或带平台的U型楼梯
[*]简单立方体结构
[*]双坡屋顶脊高25度开放或单坡屋顶8度（可惜是屋顶绿化）
[*]计划采用固定玻璃以节省费用

预算：

[*]我尽量通过简单立方体结构来节省
[*]不含建筑附加费用，房屋预算45万欧元（非常困难），不含车库，2500欧元/平方米

接下来是我们的计划：

[*]先自主委托地籍测量，再与总承包商沟通
[*]委托建筑师执行设计阶段1和2
[*]等待
[*]联系总承包商，或者可能和建筑师继续设计到阶段5

我的问题：

[*]还有哪些地方可以节省？
[*]目前每平方米2000-2500欧元还能实现吗？
[*]你们会怎么做？
[*]单项委托，选还是不选？
[*]有哪些陷阱？

问候

陷阱是必须使用冷余热。需要更详细地了解这是否成为绝对的淘汰标准……

[*]我还能在哪些方面节省？
[*]如果想的话，现在每平方米还能达到2000-2500欧元吗？
[*]你们会怎么做？
[*]单独分包，是还是不是？
[*]有哪些陷阱？

1. 自己动手 - 你已经安装过Jeisha并有基本技能。那就自己铺地板，把墙面做漂亮，浴室的精细安装完全自己来（比如安装马桶等，这些自己动手买卫浴产品很方便），地暖和保温层自己铺（很多暖气工会提供验收和质保服务）等。
2. 2000欧/平方米不现实，除非你选择最便宜供应商的最便宜房子（即使是Town & Country，价格也略高，并且不是交钥匙房，Waterkotte的重新规划也未被采纳），或者大量自己动手（见第一点）。2500欧/平方米是可行的，但需要施工时非常克制（我在你这里看不到这点 ==> 不用塑料窗，浴室墙暖，实木楼梯……）和/或自己动手。
3. 我会让建筑师全面负责，同时尽可能多地自己动手。
4. 是的，见第三点。
5. 规划和有能力的建筑师。好的规划能让160平米的房子比200平米的更实用 ==> 这会花费建筑师费用，但能节省几百欧元的施工成本。

唯一的问题是必须使用冷近热。需要了解更多细节，才能确定这是否成为绝对的淘汰标准……

遗憾的是有一些关于连接条件等的要求。

1. 自己动手 - 你已经安装了Jeisha并具备基本技能。那么自己铺地板，装修墙壁，浴室的精细安装完全自己完成（安装马桶等自己动手很好，卫生洁具可以自己购买），自己铺设地暖和下面的保温层（许多供暖工人会提供验收和保修服务）等等。
2. 2000欧元/平方米是不现实的，除非你选择最便宜供应商的最便宜房屋（即使是Town & Country你也会稍微超出预算，还不是交钥匙房，Waterkotte的重新设计也没计算在内）或者大量自己动手（见第1点）。2500欧元/平方米还是可以的，只要建造时有所节制（但我看你做不到 ==> 不用塑料窗，浴室用墙暖，实心楼梯……）和/或自己动手。
3. 我总是建议完全通过建筑师进行设计，并尽可能多地自己动手。
4. 是的，见第3点。
5. 策划和有能力的建筑师。好的规划能让160平方米的房子比200平方米的更实用 ==> 这会花钱给建筑师，但能节省数百欧元的施工费用。

嗨 ，谢谢你。是的，Jeisha的电气和水路部分我完全自己做的，借助HTD论坛的帮助。其实我原本是汽车行业的机电一体化学徒，后来学了工程学，也在这个领域工作。我敢做的自己动手活有：铺设/安装带有供暖回路分配器的地暖，并由暖气工验收，铺设墙暖管路，设计和安装电气系统并由电工验收，干墙工程我在现在的房子里做过多次，包括吊顶、拉墙、Q4腻子粉刷，光伏设备我也做过，充电桩也装过，铺磁砖也有经验，浴室装修我觉得自己能胜任，暖气设计、电气设计。
对于塑料窗，我持开放态度，只要质量好。
紧急情况下我也会开挖掘机，工作中开过多年6吨叉车。我觉得这部分节省不多。

我绝对不敢做的是主体结构/地窖、屋顶、窗户和外墙保温系统。

嗨 ，谢谢你。是的，Jeisha 的电气和水路部分我都是自己完成的，有 HDT 论坛的帮助。我其实是汽车行业学过机电一体化的，之后学了工程学，现在也在这个领域工作。我能自己做的活儿有：铺设/安装带采暖回路分配器的地暖（暖气师傅验收），铺设墙暖盘管，设计和布置电路（电工验收），在目前的房子里做过多次干式隔墙，包括吊顶、砌墙、Q4 级腻子，安装过光伏系统，安装过墙面充电桩，铺过瓷砖，卫生间装修我也敢做，暖气设计，电气设计。对塑料窗我持开放态度，只要质量好。
紧急情况下我也会开挖掘机，工作中开过多年6吨叉车。我觉得这些活节省不了太多钱。

我肯定不敢做的是主体结构/地下室、屋顶、窗户、外保温系统。

那你已经可以大幅降低成本了（但会花费时间）。我在 EL 地区做过一次核心整修，达到了低于 KfW55 标准，成本明显低于每平方米1000欧元。在 EL 地区这方面是有可能的。