可行性 融资 自有住房

大家好，

我们是一对来自巴登-符腾堡的年轻夫妻，想要实现拥有一处安静地段自住房的梦想。为此，我们特别在我们的家乡社区（3,000人口）寻找房产，我们通过家人/朋友/协会与这里有着紧密的联系。这大大限制了我们可选的房产范围。

我们之前的调研主要集中在现有房产。我们发现，大多数出售的房屋都是五六十年代建造的，尽管需要翻新（浴室、暖气、屋顶等），价格仍超过40万欧元。市场上少数较新的房产，价格通常在65万欧元以上。

目前该社区有3个地块待售，我们具体感兴趣的是一个联排别墅地块（关于地块详情见下文）。另一块用于独立单户住宅的地块由于费用高（更大地块，坡地）和不利的规划，我们已排除。

现在我们面临是否购买联排别墅地块的决定。该已全面开发的地块加上购置附加费用总价为19万欧元。我们计划在大约3-4年后建造联排别墅，且没有必须立即建造的强制规定。目标是在开工前将土地款项全部还清。

鉴于当前的成本和利率状况，我们希望听听你们对我们计划的现实性评价。

关于你们的基本情况：

[*]你们多大了？年轻夫妻：男27岁/女29岁
[*]有孩子吗？有，1个孩子（5个月）
[*]计划要孩子吗？计划再要1个孩子
[*]你们从事什么职业？男全职雇员，女公务员育儿假

收入和资产状况：

[*]你们的收入（税后/税前）？男月净收入4200欧元，女全职3500欧元（当前父母金Plus）
[*]有多少儿童补助？每月250欧元
[*]其他转移支付如父母金、病假工资等？父母金Plus400欧元
[*]你们打算投入多少自有资金用于买房？14万欧元

支出情况：
综合月支出：3200欧元，包括私人健康保险、休假、储蓄（汽车、家务等）

其他支出：

[*]无其他贷款或类似债务

收入与支出总计：

[*]当前收入：4850欧元，3-4年后预期收入：6500欧元（一全职，一兼职）
[*]当前支出3200欧元（未来可能加约400欧元托儿费用）
[*]当前结余：1650欧元，未来结余：2900欧元
[*]其中冷租及可放弃储蓄合计：400欧元

关于房产的一般情况：

[*]土地面积多大？366平方米
[*]尺寸是多少？大约11米×33米
[*]土地基准价是多少？300欧元/平方米
[*]新建，老房（建成年份），房型？计划新建，联排别墅
[*]车库？无车库，可能建有车棚和花园小屋
[*]房屋面积？2层全层（约135平方米居住面积）+改造的阁楼作为办公/客房（约70平方米），不计划地下室

建筑或购买费用：

[*]土地费用：175,000欧元+购置附加费用，合计约190,000欧元
[*]开发费用：已全面开发
[*]联排别墅建筑费（不含建筑附加费用、户外设施、家具和厨房）估计40万欧元（标准配置，计划自己做油漆和地板）。你们认为这现实吗？

必要贷款信息：
计划变动融资用于补齐购地缺口5万欧元，并在建房前全部还清。3-4年后建房，预计贷款额为45万至50万欧元。
你们认为3-4年后的融资可行吗？还是因为利率和建筑成本的未来不确定性，这个风险太大？

感谢你们的评价，祝复活节快乐！

我认为你们的财务状况相当稳健，不过让我警觉的是地块的形状。你们狭窄一侧有道路吗？只有这样你们才能少于与地界的3米最小距离，而且只有在附近的建筑退界线没有阻碍的情况下才行。否则，如果我减去两侧的距离，你们的房子宽度只有5米。

否则，如果我从两侧的间距区域扣除，你们的房子宽度只有5米。

这里说的是一块双拼别墅的地块，所以很可能一侧会与另一套双拼别墅相连。
这也是我最担心的地方：如果你们买了地但长时间不建房，另一半很可能会在这期间被建起来。比如说一起建造（或者至少由同一个承包商建造）就不太可能了。虽然完全可以做到，但需要注意的事情更多，自由度比独栋房屋要小得多。你们可能需要更多地按照另一半的规划来调整，有些事情可能会更贵。（例如，如果你们想建地窖，可能需要支撑另一侧的房子等等。）对于邻居来说，如果你们几年后才开始建工地，可能也不会太开心……你们知道这些情况并且觉得可以接受吗？我觉得，如果我要把一个双拼别墅的地块空着多年，那这个地块肯定得是绝佳位置，而且我必须非常非常确定自己真的想在那里建房。（否则我会继续找别的地方，因为也没有很大时间压力。）

至于价格如何变化，我其实说不准。只要想想我这三年来在论坛里看到的估价变化……（三年前的估算值大约是每平方米2000到2500欧元，今天很多人倾向于3000欧元，且趋势是上涨……当然价格上下波动是正常的），我内心倾向于“如果条件允许的话，我会选择建房”，但我也看到目前的育儿假和现有利率环境并不是特别理想。

我认为你们的财务状况相当稳固，但让我警觉的是地块的形状。你们窄的一侧有街道吗？只有这样，你们才能低于距地界线3米的最小距离，而且也仅当邻近房屋没有建筑退界限制时才可以。否则，扣除两个间距区域后，你们的房子宽度仅为5米。

由于这是一个双拼别墅，我们可以在一侧建到地界线，因此计划房屋宽度为7.5米，车棚宽度为3.5米。

这也是我最担心的地方：如果你们买了这块地却长时间不建房，那么在这期间另一半地块可能会被开发。像是共同建造（或至少是和同一个承包商合作）这种事情可能就行不通了。虽然也可以，但需要注意的事情更多，自由度比独立住宅要小得多。你们可能不得不更多地依据另一半的决定来做，有些事情可能也会更贵。（例如，如果你们想建地下室，可能还得支撑另一半的地基等）。对邻居来说，如果你们晚了几年才开始建设工地，也不算太好。你们清楚这些，对此也没问题吗？我觉得，如果我要在双拼房地块上长时间不建房，那这块地肯定是梦寐以求的绝佳地段，而且我必须非常非常确定自己真的想在那里建房。（否则我会选择继续寻找，因为没有很大时间压力）

非常感谢您的评估。
这是一个很好的提醒，我们之前没有考虑到这一点。
基本上这块地对我们来说处于理想位置（理想的社区，安静的死胡同街道，不是典型的新建住宅区，工作/家庭/社团都非常近）。目前相邻的双拼地块还没有卖出，因此这个问题对我们来说很难评估。

总体来说，这个社区的空地非常稀缺，所以我们担心未来几年内很难找到类似的地块。我们也意识到长时间让地块空置并不是最佳选择。这也是我们目前做决定时感到犹豫的原因之一。

去做吧。如果不你们，谁还能实现这些切实的愿望。