杜塞尔多夫联排别墅的费用 - 准确评估

你好，

几天来我一直在你们的论坛里阅读，非常惊讶这里的专业知识！所以我注册了，因为我想从你们的经验中受益。

我们的情况是，我们正在考虑和朋友们一起（请不要警告）在杜塞尔多夫买一块地，并在上面建一栋双拼别墅。但我们只有在买得起我们喜欢并且住着舒服的房子的情况下才会买这块地。我们有一个大概的预算，但一定范围内的超支可以接受。地价是每对夫妇20万欧元，我们预计每人5万欧元的附加费用（旧房子还需要拆除）。如果你们现在告诉我这太多了，那就更好了。

好的，现在我们想把剩下的，也就是每对夫妇25万欧元，投入到建房上……规划方案只规定允许一层完整楼层，除非容积率（是那个缩写吗？）不超过0.4。就我们而言，这意味着我们可以建两层完整楼层，每层大约60-65平米（该社区已有这样的房子——社区里的房子布局杂乱无章……）。我们目前的偏好是：

- 双坡屋顶，最好能够将阁楼改建成客卧（所以阁楼至少要能走动）
- 花园朝向带平屋顶的挑檐
- 70能效房（还是更好一点？）
- 带白色防水层的地下室（地下水……）
- 半成品交付

我们从Bien-Zenker（Celebration 131 L）那里得到了报价，因为他们在伍珀塔尔的样板间让我们的朋友和我们都很喜欢。撇开Excel文件里没有公式，导致最后价格比分项价格总和高之外，报价也算合理。但！我们觉得地板材料和瓷砖以及卫浴设备的价格太高了。自己动手不现实，但可以交给本地公司。因此，我现在有以下几个问题：

- 根据你们的经验，把某些工种（内门、油漆、地板瓷砖及其他、卫浴设备）剔除，委托当地工匠，价格上合理吗？我还担心我们参观展览时又会重新选择，也许直接让本地工匠提供质量更高的配置更划算。
- 除了报价的公司外，还应该让哪些公司报价？展厅里我们也喜欢Schwörerhaus和Weberhaus……但也许还有我不了解的本地公司？我们其实已经决定买一套装配式房屋，但如果你们有推荐的砖混结构房屋，也不错。
- 最后一个价格问题：一个约120平米的地下室带白色防水层，花费不到65,000欧元，这是不是太贵了？

非常感谢你们的帮助，如果我发错了版块，请帮忙转移！我觉得这个帖子放这里最合适，但我这里还不太熟悉。

此致，Katrin

你好，Katrin，

每对夫妻的土地费用为20万欧元

但不在Haan……对吗？

我们预计每人5万欧元的附加费用（旧房子还必须先拆除）。如果你现在告诉我这太多了，那更好了 :D。

太少了，绝对太少了。适当的应为3.5万至4万欧元，加上现有旧建筑的拆除费用。

好的，现在我们想把剩下的，比如说每对25万欧元，投入到一栋房子里……建设规划只规定允许一个完整层，除非，
层数系数（这个简称？）

层数系数 = 基底面积系数

不超过0.4。

这个指标与楼层数量无关。

在我们的情况下，这意味着我们可以建造两个完整的楼层，底面积约为60-65平方米（该小区已有这样的房子——该小区本身就是乱七八糟的房屋……）。

不。你们只能建一层加半层阁楼。

我们目前偏好如下：

- 双坡屋顶，最好可以将阁楼改造为客房（只需稍微可进出即可）
- 面向花园的带平顶的山花墙（小凸窗墙）
- 效率等级为70的节能房（还是更好？）
- 带白槽结构的地下室（因地下水……）
- 半成品交付

作为一层建筑的实体房应在约25万欧元范围内。

- 按你的经验，将不同工种（室内门、油漆、地板瓷砖及其他、卫生设备）分包给本地手工艺企业，在价格上有意义吗？

没有，因为所谓“自由”工匠的报价与附属于某供应商的不同。后者依靠数量；可靠的重复订单 ;)

我也担心，如果我们去展厅看，可能会重新调整计划，因此也许从一开始使用本地工匠提供的更高品质装饰会更好。

两者都取决于你们能多大程度上自我约束！

- 最后一个价格问题：一个约120平方米的带白槽的地下室，价格不到6.5万欧元，是不是太贵了？？？

不是。

莱茵地区的问候

你好，首先感谢你的评估，

但是不在哈恩……对吧？

不，实际上就在杜塞尔多夫市区。

太少了，绝对太少了。合适的预算是3.5万到4万欧元，加上拆除旧建筑的费用。

呃，我总预算是10万欧元（拆除费用预估3万欧元，已有报价）。整个地块价钱是40万欧元，我预计每位半数买家出25万欧元。这样说来，我计算的预算是不是太高了？

容积率=建筑占地比

这个指标和楼层数无关。

不，你可以建一层加阁楼。

规划方案说明，在个别情况下“可例外突破确定的完整楼层数”，但“不得超过总体使用标准（容积率）”。正因为如此，而且附近已有一栋现代的两层平屋顶建筑，我才这么考虑的。

作为一层建筑，预算大约在25万欧元左右，钢筋混凝土结构。

这听起来倒也不错。

不，因为他们的报价是“自由”工匠的计算方式，和依附于某供应商的不同。后者的优势在于规模和持续稳定的订单。

是的，我明白。我只是简单在网上查了一些大致平均价格，没有选择最便宜的方案，而是挑了中等价格材料，并参考了施工安装的经验值。综合下来，我的估算大多比报价低很多，而报价中只包含了标准配置（比如复合木地板）。

好了，这个帖子确实不太适合放在这个子版块，即使我还是很想获得建筑公司的推荐。我想我自己没法移动帖子吧？

此致，
卡特琳

你好，Katrin，

嗯，我总共估算了10万欧元（拆除费用估算为3万欧元，有报价单。整个地皮价格是40万欧元，我计算每个买家份额为25万欧元。那是不是说我估算得太多了 :p？

看起来是这样；除非地皮里有意外情况。

规划图指出，“在个别情况下”，允许“偏离既定的完整楼层数量”，但“不得超过既定的一般建筑利用指标（建筑面积比）。”正因为如此，而且附近已经有一栋现代的两层平屋顶建筑，我才会想到这点。

那么你应该——更好的是，请你信任的建筑师或销售人员，在你坚持某个主张之前，与规划局负责的工作人员沟通，因为“个别情况下”这个说法不一定适用 ;)

好了，这个帖子确实不再适合放在这个子论坛了，虽然我还是希望能得到建筑公司的推荐 ;)。我估计我自己不能移动帖子？

估计无误。

如果你想要公司推荐，这个帖子放这里很合适。多数情况下，最好由一位版主审核后再发布 ;) 除非你想另外开一个新的讨论帖，那么我可以把这个帖子移到专门的论坛。

莱茵地区的问候

你好，

感谢回复！

那么你最好——更好的是——让你信任的建筑师/销售人员与规划部门的负责人沟通，“在”你固执于某些情况下“不适用”的说法之前。

我们倾向于选择人字屋顶，因为那样可以有一个阁楼。如果是平屋顶，必须是第一层上方带有错层的平屋顶，但那肯定不可行（可怜的邻居们）。

如果你想要公司推荐，这个帖子不错。大多数回复最好由管理员先审核后再发布。除非你想开一个新的讨论主题，那我会把这个帖子移到指定的版块。

好的，请帮忙移帖，我会开一个新的帖子用于推荐，然后用这里继续回复关于建造和成本的问题。如果可能的话，标题应该改成“联排别墅费用——正确评估”之类的，谢谢你！

此致，
卡特琳

是否将单独的工种如瓷砖、卫生洁具和油漆拆分出来是否有意义，不能一概而论。

对于较小的地区性企业，我会同意Bauexperte的看法。对于你提到的那些大型跨区域企业，这样做可能更有意义。这些公司的每平方米安装瓷砖的费用通常超过120欧元（我并不知道Bien-Zenker的具体价格，所以是泛泛而谈）。这些公司通常只与少数合作伙伴合作，以保持质量稳定，也就是说他们会在全德国范围内施工，因此收费相应较高。较小的公司则只在本地范围内运营，所以成本计算方式不同。

总体来说，你需要根据具体情况进行判断然后决定。自然，从一家承包商购买所有内容会更方便，且在质保期内也更简单。这完全取决于总价格……