建筑负担 / 边界建设

大家好，

我们目前正在计划在下萨克森州南部建造我们的（梦想）房子。我们已经找到并买下了一块非常漂亮的山坡地块，视野几乎完美。但从街道方向看，这块地块在大约3米的长度上下降了2米，然后才相对平坦地延伸下去。因此，我们计划建地下室，希望一切顺利。

大致如下：
街道__
.................\____________________
.............山坡，地块............

有一点我们之前没有完全考虑清楚，那就是地块上的建筑负担。我们的信息是邻居的车库是靠边界建造的，我们以后也可以这么做。这本来没问题。但现在我们面临的建筑负担条款表述比较复杂：

“根据下萨克森州建筑条例第8条第2款，地块的各自所有者承诺，在建造建筑物时，应按照邻居（地块边界处）的计划扩建部分（新建带地下室的车库）的高度、建筑深度和用途，相应地进行建设。高度和建筑深度依据附带的建筑图纸（平面图、剖面图、立面图）及其中的尺寸确定。”

建地下室的主要原因是因为山坡地势，直接在自然地面上建车库没有意义，因为必须先开一条约2米高的斜坡进入车库（不考虑雨水问题）。因此，邻居建有地下室的车库，我们则计划填平至街道水平面建造，这两种方式是目前唯一合理的利用方式。由此，我们明显超出了自然地面3米的高度，邻居更是如此，因此才有这项建筑负担。

我们已经与前任房主和邻居沟通过。双方都同意建设，并且似乎并不清楚负担条款的具体表述。邻居也表示，如果我们不直接与其车库相连，而是在边界处向街道方向前移（他的车库距离街道8米，而我们的将从距离5米处开始，完全在建筑红线内），他没有异议。保持3米距离的话不现实，因为地块太窄了。

对我们来说，问题是如果按照负担条款建造，将产生很高的额外费用（不必要的地下室、车库代替车棚、过大的建筑深度，尤其因弯曲的道路导致我们车库离街道距离过远）。更糟的是，我们房子的侧面采光会被完全遮挡，因为车棚会建在必要窗户旁边1米处。

因此我们有两个问题：

- 是否有合法方法，在双方同意的情况下，打破建筑负担目录规定的内容进行建设？我们希望在地界处建一个用于城市小车的车棚（大约3x5米），但位置靠近街道前端，无地下室，并且是车棚而非车库。

- 或者是否有途径，在双方同意下修改建筑负担条款，而不需要先拆除现有建筑（邻居车库为何被登记为负担的原因）？

街道上其他地方也有车库直接建在地界处（但距离3米），旁边就是邻居地块的车棚或遮阳棚。只是我们这里因为地块开头的强烈山坡情况稍显复杂。

感谢大家耐心阅读这段较长的文字。希望获得任何理性或具有创意的建议，帮助我们解决该问题。

祝好，并提前感谢，
Tabaluga

你好，小龙，

不过目前手头上的建筑负担表述比较困难：

"根据《下萨克森州建筑条例》第8条第2款，土地所有者承诺，在建筑物建造时，应按照规划的临接土地（邻居）边界上的附属建筑（带地下室的新车库）以相应的方式（高度、建筑深度和用途）进行连接。高度和建筑深度见附图（平面图/剖面图/立面图）中的尺寸说明。

由此我们有两个问题：

- 是否存在合法途径，在双方协商一致的情况下，按照不同于建筑负担登记簿中的方式建造？我们希望在边界上建一个城市小车用的车棚（大约3x5米），但更靠近街道前方，没有地下室，并且是车棚而非车库。
- 是否有其他方式，可以在双方协商一致的前提下修改建筑负担，而不必先拆除现有建筑物（邻居的车库，即登记负担的原因）？

街上有其他情况，车库直接建在边界上（不过是3米），旁边紧挨着邻居的车棚或遮蓬。我们这里情况稍微复杂一些，因为地块开始处的坡度较大。

顺便说一句，街上已经建了什么或者没建什么，这里不需要你关心。你不知道那是否经过了建设局的协商，或者是否因此支付了补建罚款。

我做这份工作已经很长时间了，可以明确告诉你一件事：没有百分之百的解决方案，因为市政机关拥有根据州建筑法规通过规划方案偏离规定的全部权力。至少对我来说，多年来所有类似案件都变成了未知的“惊喜盒子”。

所以，我认为只有两种可能：派你的设计师去建设局（我觉得这更为巧妙，因为建筑师和建设局工作人员通常认识多年）或者你自己带着资料/方案去。基于这次谈话，有可能会要求进行建筑预审（BVA）；但这也能为你带来法律上的确定性。

莱茵河地区的问候

你好，Tabaluga，

你们可能无法避免[Baulast]，具体可行的方案需要详细查看，并且需要由[AR]与建设部门以及可能的下萨克森州（[NDS]）官方认证测量工程师合作确定。没有图纸很难做出判断。

基本上，是否存在[Baulast]不是由邻居决定的，而是由建设部门决定，只要建筑法规状态需要[Baulast]，它就会继续存在。

如有需要，我可以为你介绍一位下萨克森州的官方认证测量工程师。

此致
敬礼
Dirk Grafe

你好建筑专家，你好迪尔克，

非常感谢你们的快速回复。那我们的建筑师看来确实得去建设局一趟，我会在此之前为此祈祷。我本来还稍微希望，能有某种巧妙的办法。至少我从回复中了解到，建筑负担并非最终确定且不可更改，我们还有（小小的）机会能够与建设局合作找到其他解决方案。这让我有些鼓励。

阳光明媚的问候，祝你们五旬节快乐
塔巴卢加