融资机会评估

大家好，
我们——我妻子和两个小孩——正处于建房初期，想请大家帮忙评估一下。
我犹豫了很久是否要开这个帖子，是不是应该直接去银行，但现在正值/刚过银行典型的“死气沉沉”的假期期间（好吧，不只是银行这样：-）），我们感到好奇，因为约定的时间要到一月中旬才会有结果。我们住在德国西南部（巴登符腾堡州，靠近巴登巴登），自2015年中拥有了理想的土地，准备在未来两年内迈出建房的步伐。考虑到儿童建房补贴，也可以说国家有点在催我们。但这并不是唯一的决定因素，这个计划已经酝酿很久了。

一些基本情况：

- 土地大小825平方米，已融资，尚欠99,000欧元（原始贷款150,000欧元含附带购置费用）。土地目前价值约为每平方米250欧元。
- 自2017年中起，在我家银行有一份住房储蓄合同。储蓄总额为200,000欧元，目前每月储蓄500欧元。迄今已缴7,000欧元（最初几个月为手续费）。分配时利率为1.95%。
- 土地贷款月供800欧元，剩余本金99,000欧元，利率2%。
- 目前冷租690欧元+300欧元附加费用（合计约1,000欧元）。
- 作为自由职业税务顾问，税后月收入约5,000欧元。
- 两个孩子（一个2岁，一个3个月）。育儿津贴暂不计，因为我妻子育儿假后没打算全职工作。之前年收入约30,000欧元税前。

目前我们每月为“项目”支出约1,300欧元（土地贷款+住房储蓄），加上冷租690欧元，共约2,000欧元。我不太想为这个项目投入更多冷钱，最多增加200-300欧元，没有问题。我也能接受贷款期限结束时还有余额，贷款不一定要在25-30年后还清。我们俩都是30岁。

我想知道已购且部分还款的土地如何被考虑进贷款计算，以及基于目前收入，我们新建房屋的贷款额度大概是怎样的。
过去五年，我们把所有经济能力范围内的钱（扣除度假开销：-))）都投入了未来项目（包括土地和住房储蓄），目前的月负担也比较轻松。但我自由职业身份仅有近三年，且约1.5年前收入趋于稳定且逐渐上升，但银行对此不感兴趣。我一直是自由职业者，只不过算是三年前职业上的新起点，可能这是我们的薄弱环节。

除此之外：无任何私人或企业债务，只有一辆车的租赁和贷款。两者在征信评分均超过99%，无异常。

希望得到合理且现实的评估。对于上述条件，你们会考虑再贷款多少？房屋预算可能是多少？你们觉得现在是合适且合理的建房时机吗？

非常感谢，祝大家新年快乐。

我一直在想，已经购买并部分付款的土地如何被考虑

是的，不是价值本身，而是属于你们的部分，会被计入自有资本。对你们来说，土地的1/3。

其他方面：没有任何私人和企业债务。只有一份车辆租赁和一份车辆融资。两者的Schufa评分均超过99%，无异常情况。

融资就是负债。任何债务都是负债。

你好，欢迎，土地上的固定期限还剩多久？这里可能会有问题，因为为建设提供资金的银行可能需要排在次级。第一家银行不需要让出位置。是否能找到这样的银行或者利率是否有吸引力，还不确定。可能，鉴于你作为自由职业者的职业，最终还是会选择主办银行。我不太理解高额的建筑储蓄。我会取消它，把500欧元用于主要融资，从而提高还款额。

嗨，

呼，这可不简单。
先说说你们的自有资金：你们买地的时间是在3-4年前，从你们的角度来看，地价似乎上涨了。你们的目标应该是让银行也认可这一点。
购买价格是150,000欧元，并且你们全额贷款了吗？如果是的话，我担心银行只会将这150,000欧元作为价值参考。如果还有99,000欧元未还清，那么自有资金自然只计算51,000欧元。如果银行按照825 x 250欧元来计算地块价值，当然会相应地更多。

汽车贷款的剩余贷款余额是多少？未偿还金额需要从你们的自有资金中扣除。
除了Bausparer上的7,000欧元之外，还有其他储备吗？
我对Bausparer不太熟悉，不过我认为那不是个好主意。你们根本无法拿到这么大的Bauspar合同的分配权，至少如果你们现在想用这笔钱来融资的话。不动用分配权时的1.95%利息，目前也不算太好。你们可以解约并使用这笔钱，但手续费就没了。

无论如何，你们还应该留有流动资金，用于那些不能融资的事项，比如家具（例如厨房、家具）或者建筑附加费用。

关于自营收入，你们需要跟银行沟通。
我觉得仅仅用2,000欧元来供4个人的房子已经非常紧张了。剩下的3,000欧元除了日常开销（饮食、服装等），还得扣除汽车贷款和租赁费用。

你们的孩子现在还便宜，以后托儿费用（幼儿园）会怎么样呢？

大家好，

大家好，欢迎，
土地的固定期限还剩多久？这里可能会有问题，因为为建筑融资的银行需要排在次级。第一银行不必腾出位置。是否能找到这样的银行，或者利率是否有吸引力，还有待商榷。
可能因为你的职业是自由职业者，最终会选择主银行。那个高额的建筑储蓄合同我不是很理解。我会取消它，把这500欧元用于主要融资，从而提高还款额。

土地固定期限到2030年。是主银行，因此无论如何会是同一家银行。建筑储蓄合同我们也是在同一家银行签订的。为什么签订？经典原因：银行推荐的。好吧，银行为2000欧元的手续费感到高兴。但我们觉得这样做比较合理，先锁定利率。与土地一起，我们当时的想法是，已经“锁定”了325,000欧元的2%利率。显然，是分配之后，但至少如此。

融资就是负债。任何债务就是负债。

抱歉，这当然是正确的。我的意思是，没有纯粹的消费贷款或其他旧债务。车可以简单出售，改用另一个租赁合同，但我绝不倾向这样做，也没打算这么做。

嗨，
购买价格是15万欧元，并且你们全额融资了吗？（...）
除了建筑储蓄合同上的7000欧元，还有其他储备吗？（...）
无论如何，你们应该还有流动资金来支付那些不能融资的项目，如厨房、家具或附加建筑费用。
关于自由职业收入，你们需要与银行沟通。
在4个人的情况下，仅房屋费用2000欧元我觉得相当紧张。剩下的3000欧元除了日常费用（食物、衣服等），还要支付汽车融资和租赁费用。
你们的孩子现在还便宜，将来托儿费用（幼儿园）会怎样？

土地：购买价约14万加附加费用。融资12.5万欧元。剩下的2.5万是自有资金。我们很幸运，当时土地是被相对隐蔽地宣传，必须快速出售。故事很长，但邻近的地块不久后以22.5万到25万的价格售出。

家具、附加建筑费用等的储备是有的。

只有租赁车是私人用车，且从“净收入”中扣除。融资车属于公司车辆，已在上述净收入中考虑。

关于儿童照顾：幼儿园无，学前班有。不过这暂且不谈，因为妻子在我这里做兼职（450欧元），加上育儿津贴（目前还有父母津贴），我认为应该能够覆盖孩子们的所有费用。
换句话说：5000欧元净收入 + 450欧兼职 + 育儿津贴 + 父母津贴。产假后可能再做兼职，但这个想法还在酝酿阶段，暂且不谈。

感谢你们的回复！

随时告诉我们你们的主银行提出了什么样的报价。

很可能住房储蓄合同是合理的，因为你们只能做一个短期的固定利率。