融资框架评估 - 慕尼黑大都市区的建设项目

大家好，

我已经关注这里有一段时间了，现在我们可能的建房计划变得更具体了。我们已经开始看地皮，同时我也在研究建房成本……目前我不确定我们到底最大能负担多少。因此，非常希望听听大家的意见。

基本情况：
- 我们年龄分别是40和43岁，租住在慕尼黑周边地区
- 两个孩子：7岁和3岁，不打算再要了 :-)
- 妻子：公务员教师，目前65%兼职工作
- 我：在慕尼黑一家中型IT咨询公司全职工作，远程办公

收入和资产：
- 目前净家庭收入大约8100欧元，加上500欧元儿童津贴，共8600欧元
- 从2025年8月起，妻子恢复全职后会变成大约9600欧元
- 双方各有13薪，相当于一个月薪水（-> 可能用作额外还款 (?)）
- 自有资金约53万欧元（ETFs和现金）
- 没有遗产预期，也无债务

支出：
- 每月大约4600欧元（其中冷租金1800欧元，租住一套联排中间房）

储蓄率至今：
- 大约4000欧元（最近主要存定期和活期，因为我们计划建房）

我们的愿望/梦想是一栋140-150平方米的独栋住宅，或者半独立式住宅，带地下室。其他要求不高（单车库就挺好，装修简单但合理，光伏+智能家居等不是必须，可以以后考虑等）。
对是砖混结构还是预制建筑还没想清楚。家具都已有且高档，厨房暂时打算带着搬家。

我们都不太想搬出这个镇。这个镇的地价大约是每平米1400欧元起（可能有一点议价空间，考虑当前整体形势 (?)）。

我的具体问题是：
- 在以上条件下，（a）430平方米地块上的独栋房和（b）350平方米地块上的半独立房，整体费用大概会是多少？现在建房成本我还没法评估，价格区间似乎很大。还没和总承包商谈过。
- 我们应该或能贷款多少？希望能在退休前还清房贷（或至少还90%）。
- 可能明年妻子全职回来，再看一次是否价格和利率稍微好点——我知道这很难预测……

非常感谢大家的意见 :-)

WF: 150平方米 x 3500欧元 = 52.5万欧元 + 5万欧元附加建筑费用。
我也认为150平方米是个不错的平衡，你们需要2个儿童房和1个办公室。
土地：
一块430平方米 x 1400欧元 = 60万欧元
双拼别墅350平方米 x 1400欧元 = 49万欧元
大致估计为110万到120万欧元。由于在慕尼黑，建筑成本略高，加上合理的附加建筑费用。
贷款需求为70万欧元时，月供约为3000欧元（贷款期限28年，也就是到退休时，但可以提前还款），我认为你们可以比较轻松负担。双拼别墅的月供为2600欧元。相比冷租金，多出的负担为1000到1500欧元，而你们目前节省了4000欧元。即使一个人从兼职变全职，还有增长潜力。依我看，你们完全可以安心购买独栋住宅。

WF: 150qm x 3.500€ = 525k + 50 Baunebenkosten.

你忘了算地下室。

我们的愿望/梦想是一栋约140-150平方米的独栋住宅，或者一半联排别墅，加上地下室。

地下室到底有什么用？现在地下室并不比住宅空间便宜，而且还在地下。
没人需要50平方米的储藏和技术空间，人在有阳光的地方居住会更好。
我会根据土地（大小）或规划方案来做这些决定。
从计算上看，联排别墅和独栋住宅价格相同，只有土地大小才是区别。

你不幸地忘记了地 cellar。

我应该预计比混凝土地板多出多少额外费用？土方工程 + 地 cellar 建造 = 大约 100,000欧元？

我会根据地块（大小）或建设规划来做这样的决定。

嗯，谢谢你的建议。主要地 cellar 会放我们的桑拿房 + 健身区，还有客房（当然还有储藏空间和设备）。
但我同意，我更希望这些都放在楼上。不过，实现这一点所需的地块面积已经超过了500平方米的临界点，这在价格上对我们来说会比较困难（或者我错了吗）？

这里相比于一块地基，我需要预估多少额外费用？土方工程 + 地下室施工 = 大约10万欧元吗？

计算居住面积时，可以以每平方米3000欧元为基准，无论是地下层还是阁楼。前一位发言者建议用3500欧元……毕竟这只是一个估算，仅作为参考。费用还取决于所用的建材标准和质量。
按照90平方米地面层和60平方米阁楼的比例，地下室面积为90平方米，总费用约为25万欧元；如果是城市别墅，地面层和楼上各75平方米，则大约20万欧元。

别忘了：你说的是150平方米加上居住地下室，总居住面积大约225到240平方米。
没有改造成居住空间的地下室当然会便宜一些。