Jomasavi
2023-04-12 14:10:49
- #1
大家好，
我们目前正处于一栋独栋住宅新建项目的报价阶段，已经收到一家本地建筑公司提供的交钥匙报价，并将其提交给了银行。土地已经有了，目前贷款还是浮动利率。我们是在去年年中购买的，如果利率是2.5%，整体会比较轻松。但由于我们还需要拆除一个花园小屋并砍掉很多树，且无法预估相关费用，因此一直在等到土地可以建设。我们每天都在犹豫到底能不能负担得起，或者是否承受过重，因为偶尔还想去度假，偶尔也想外出就餐。这个决定当然没人能替我们做，但如果能提供一些建议，我们会非常感激。建筑将在距离德累斯顿25分钟车程的一个较小的社区进行。
我们目前的情况如下：
关于你们的一般情况：
收入及资产情况：
支出情况：
住居费用：790欧元
交通费用：370欧元
保险费用：230欧元
生活费用：1900欧元（有详细账本，包括幼儿园费+饮食、服装等，数额略微宽松）
储蓄金额：1850欧元
其他支出：475欧元
收入支出总计：
关于房产的一般情况：
建筑或购买费用：
我们正在考虑哪些地方还能省钱，但即使减少居住面积并放弃一些“奢侈”项目，比如飘窗、壁炉、大的提升推拉门、铝制入户门等，我估计最多能节约15000欧元到20000欧元，因为最终还是会想按预想的样子建造。可能会在户型论坛再发帖讨论。
其他费用：
费用汇总：
必要贷款信息：
贷款1
贷款2
总共月供1880欧元+附加费用，扣除儿童补贴占收入约30%多一点。某些储蓄和支出项目肯定需要重新规划。我现在的看法是，月初需要支付约1200欧元利息，我们这附近一套合理的4居室、100多平方米的冷租金就要1000欧元以上，给房东还是银行，其实本质上无区别，作为租户不用为维修等形成储备，但也不享受拥有房屋的生活方式。
另一种选择是等待更好的利率或给土地完成开发后再卖掉。根据建筑价格，我预计长期内不会有明显价格下降。
非常感谢所有读到这里并愿意提出建议的人。
我们目前正处于一栋独栋住宅新建项目的报价阶段，已经收到一家本地建筑公司提供的交钥匙报价，并将其提交给了银行。土地已经有了，目前贷款还是浮动利率。我们是在去年年中购买的，如果利率是2.5%，整体会比较轻松。但由于我们还需要拆除一个花园小屋并砍掉很多树，且无法预估相关费用，因此一直在等到土地可以建设。我们每天都在犹豫到底能不能负担得起，或者是否承受过重，因为偶尔还想去度假，偶尔也想外出就餐。这个决定当然没人能替我们做，但如果能提供一些建议，我们会非常感激。建筑将在距离德累斯顿25分钟车程的一个较小的社区进行。
我们目前的情况如下：
关于你们的一般情况：
[*]你们多大年龄？30岁和31岁
[*]有孩子吗？两个孩子，1岁和3岁，暂时没有计划要更多孩子
[*]职业是什么？她是幼儿园教师，他做销售
[*]两人均为雇员，她工作32小时，他工作40小时
收入及资产情况：
[*]收入多少（税后/税前）？他净收入3500欧元，她净收入1900欧元，年终奖金/圣诞奖/代金券等约400欧元/月，但未计入家庭支出预算。工资增长当然不是不可能，但不会有大幅提升。
[*]有多少儿童津贴？500欧元
[*]有多少自有资金？约70000欧元（分散在不同投资品种，但短期内可动用）
[*]计划投入多少自有资金到房屋项目？50000欧元 + 之前为土地支付的约12000欧元（仲介、公证、税费、地质勘测、拆除/废弃），这部分在报价中下文还需调整，但差别不大
支出情况：
住居费用：790欧元
[*]当前冷租金：410欧元
[*]当前暖租金：540欧元
[*]电费：70欧元
[*]燃气费：100欧元
[*]电话、互联网、手机费：80欧元
交通费用：370欧元
[*]租赁费：120欧元
[*]保险费：30欧元
[*]税费：0欧元
[*]燃料费：50欧元（年行驶里程少于5000公里，搬家后变动不大）
[*]维修费：20欧元
[*]有第二辆车或摩托车、电动车吗？目前没有，搬家后我会再拿一辆公务车（净负担约150欧元）
保险费用：230欧元
[*]残疾险+家财险+第三者责任险+意外险
生活费用：1900欧元（有详细账本，包括幼儿园费+饮食、服装等，数额略微宽松）
[*]食品
[*]餐馆费用
[*]护理/日用品
[*]宠物（食物、看兽医、药物、宠物屋费用）
[*]药品
[*]服装
[*]家具
[*]幼儿园/学校费用（包括餐费）
[*]玩具
储蓄金额：1850欧元
[*]度假：300欧元
[*]房屋储蓄：800欧元
[*]养老储蓄：ETF 200欧元 + 300欧元Riester（天真地买了，当前考虑暂停，约10000欧元的存款未计入自有资本）
[*]兴趣爱好/礼物/其他：100欧元
[*]儿童ETF 150欧元（计划适当减少）
其他支出：475欧元
[*]贷款？土地贷款目前475欧元（尚欠106000欧元）
收入支出总计：
[*]总收入：5900欧元
[*]总支出：5615欧元
[*]余额：285欧元
[*]其中冷租金和可放弃的储蓄（例如房屋储蓄）合计：1685欧元（租金、土地贷款、房屋储蓄） + 若有Riester缴费
关于房产的一般情况：
[*]土地面积多大？800平方米，之前是花园用地，但位于具有法律效力的规划区域内
[*]尺寸是多少？25*32米，矩形，地势平坦
[*]土地基准价是多少？70欧元
[*]新房，旧房（建造年份），房型？新建，双坡屋顶，计划使用多孔混凝土结构
[*] ? “简单”双联车棚
[*]房屋多大？（ / 使用面积）150平方米
[*]完工后土地和房屋市值估计？我估计50万欧元
建筑或购买费用：
[*] : 108000欧元
[*]开发费用：目前最大未知数，预估10000欧元，过去水、电连接发生过一些错误。目前介质仅在土地边街道上，过去电和水来自附近的火车站，但已完全关闭
[*]购买附加费用（公证费、法院费、土地转让税、中介费）：报价中只含税和公证费5940欧元
[*]建筑或购买费用（含 ， ）：当前报价388000欧元（含部分建造附加费用，比如土方清理处理、内部基础建设、油漆和地面材料）
[*]建造附加费用+部分外部设施，车道已具备：17000欧元 + 10000欧元开发费已计入报价
[*]总费用：529691.31欧元
我们正在考虑哪些地方还能省钱，但即使减少居住面积并放弃一些“奢侈”项目，比如飘窗、壁炉、大的提升推拉门、铝制入户门等，我估计最多能节约15000欧元到20000欧元，因为最终还是会想按预想的样子建造。可能会在户型论坛再发帖讨论。
其他费用：
[*]厨房费用：10000欧元到15000欧元
[*]家具、灯具、装饰：暂时需要带一些，约4000欧元
费用汇总：
[*]总费用：530000欧元
[*]可抵扣自有资本：50000欧元 + 5940欧元附加费 + 2000欧元自助劳务
[*]融资金额：472000欧元
必要贷款信息：
贷款1
[*]贷款金额372000欧元
[*]经典年金贷款
[*]利率（年利率名义，或有效利率），3.87%有效利率
[*]利率固定期限20年
[*]利率固定期末剩余本金260944欧元
[*]假设完全还清贷款总期限41年
[*]初始还款率1%
[*]月供1484.90欧元
[*]可额外还款？可，每年5%。为了接近退休前还清贷款，需要在20年中大约15年每年额外还款3000欧元
[*]还款率可调整？可调整2次
贷款2
[*]贷款金额100000欧元
[*]SAB家庭住房贷款
[*]利率（年利率名义，或有效利率），0.75%
[*]利率固定期限25年
[*]利率固定期末剩余本金0欧元
[*]假设完全还清贷款期限25年
[*]初始还款率4%
[*]月供395欧元
[*]可额外还款？我认为可以，但利率原因不划算
[*]还款率可调整？不可以
总共月供1880欧元+附加费用，扣除儿童补贴占收入约30%多一点。某些储蓄和支出项目肯定需要重新规划。我现在的看法是，月初需要支付约1200欧元利息，我们这附近一套合理的4居室、100多平方米的冷租金就要1000欧元以上，给房东还是银行，其实本质上无区别，作为租户不用为维修等形成储备，但也不享受拥有房屋的生活方式。
另一种选择是等待更好的利率或给土地完成开发后再卖掉。根据建筑价格，我预计长期内不会有明显价格下降。
非常感谢所有读到这里并愿意提出建议的人。