Nordheide
2022-07-15 12:51:29
- #1
翻新
早上好，
我们（他48岁，她50岁）也翻新了一栋较旧的双户住宅。关于费用和工种，我也想分享一下经验报告。虽然房子间的比较当然不总是可能的，但还是可以大致估计计划中会有哪些一般性的项目。
基本信息：
地点：Seeve镇，汉堡以南10公里。
双户住宅，砖砌结构。建于1965年。210平方米居住面积（底层112，上层90，楼梯间8），全地下室100平方米。土地面积接近1000平方米。
电气为建筑年份标准＋过去多年的各种杂乱扩建。
1990年的油加热系统。80年代的窗户。
建筑结构非常好，2003年更换了屋顶（包括上层坡屋顶的隔热，但没有隔热巨大阁楼的屋顶）。
是我妻子的父母房，双方父母不久前去世。我们说的是遗产。
我们之前位于570平方米地块上的房子，建于1988年，离此处几个街区远，曾是新建区。
漂亮的砖墙，实际上非常舒适。2018年我们换了新窗户并做了一些升级。但3个房间，98平方米，空间布局不佳，还有小土地（养狗问题），已不是最理想。
决定卖出并换入更大房子已定。考虑过出租现有房子或作为度假屋使用，但未实行。银行还有大约190,000欧元贷款未清（1999年贷款利率8%，偿还率1%，2009年再融资后大幅增加偿还）。通过传统出租，月供1450欧元无法收回。
曾考虑卖两个房子，在更远一点的地方买一套12,000平方米河边房（汉堡周边）。但这需要除卖房收入外额外承担10万欧元以上，且还要部分扩建装修。我愿意，但妻子不愿卖两套房子加负债买新屋。毕竟卖父母房本来不是选项，虽有看房进行。
（我们现在买的）双户住宅售价约38万欧元 —— 已部分拆除内装和清理，但如此现状。
由于相对新屋顶无需处理，决定对旧房动手翻新并自己居住。
目标：我们住底层，上层改造为狗狗度假者的度假套间。不是经济需要，只是上层空间多余（2人+狗。虽然我们才40多岁，但女儿已离家）。当做一年几周的业余爱好。邻近易北河边有自家一块可遛狗的地，许多灵缇主人当作度假地。事实证明我们是对的...
我们的房子私下售出。10天内40余次看房马拉松，从5对已有融资承诺的买家中选出一组优先，2个月后全部手续正式完成，半年后交房。时间紧张。2020年6月开工。12月1日交房。
春天我们已完成室内拆除（地下室除外——地下室未施工，作为翻新仓库必需）。
随后各承包商按顺序协调：
搬家入住。
按费用排序：
暖气含地暖：38,000欧元
窗户：36,000欧元
电气：33,000欧元
抹灰和填平：20,000欧元
厨房：19,000欧元
铺砌工程：13,000欧元
卫生设备：12,000欧元
地板含铺设：6,000欧元
新找平层：4,500欧元
拆墙加承重梁：4,000欧元
轻质隔墙：3,500欧元
注入隔热：3,500欧元
室内门框和门（自做）：3,500欧元
瓷砖工作：2,500欧元
拆找平层：2,500欧元
上层楼板隔热：2,200欧元
建筑专家：2,500欧元
停用地下油罐：1,200欧元
燃气接入含土建：1,000欧元
新家具/配件：约35,000欧元
（包含信箱、门铃牌、油漆、灯具、家具、卫星等）
很多小材料费用由私人账户支付。估计还有6,000到8,000欧元，也算在内，部分用于支持各工种。
原计划是做外墙保温系统加新砖贴面（薄砖）。有三份报价，最低为88,000欧元。另外加长屋檐、削减阳台、敷设落水管，费用约20,000欧元。太贵且会延误工期。
暖气顾问曾推荐热泵。考虑到仅实施注入隔热，热泵不划算，选择了燃气混合型。哈哈， “当时”我支付3.1欧分每千瓦时（现在是6.2，价格锁定到2023年10月）。
两年冬季后年耗电约18,000千瓦时（含大约30周度假租客），相当于约每平方米90千瓦时。还有提升空间，但算合理。采暖时全屋保持21-22度，温控器没摸。本人对此系统满意，前提是精确的水力平衡。
很多人忽略的：户外施工。我们也是。
铺砌约120平方米道路已预算，其余自做、后做。优先级是按交房期，即内装。若再做，会立刻外包且计入贷款。否则成常年施工场地。
池塘建造、露台遮盖、假山托、挑檐、围栏、户外照明全自家完成……大致完工但有小残留。材料费约15-20,000欧元，从私人账户扣除。虽然喜欢这些项目，手艺不错，但须意识到总有项目待做。所以偶尔周末放空。
未来待办：
不算户外费用，纯翻新开支如下：
完整翻新（交钥匙）约215,000欧元
家具等配置约35,000欧元（入住完毕）
合计：250,000欧元
这价钱买不到包含拆除的新建房。
这不是奢侈。我们虽有地面平铺淋浴间带地暖，
每个房间网线控制来自地下室。电动卷帘。Grohe卫浴和现代厨房，但仍有提升空间。无智能家居（旧房就烦我）及多余花哨。
补贴：31,000欧元
Bafa：21,000欧元（采暖更换相关项目40%，含踢脚线）
KfW：10,000欧元（单项窗户和隔热）
合计约230,000欧元
再加户外及所有剩余工程（若外包）约70,000欧元，
总计约300,000欧元，交钥匙完成。
卖房获利220,000欧元（售价扣未付余额、提前还款等）
工种早期联系，疫情初期运气好，形势未如今日紧张。
协调工种自理为独立翻新中最累，因依赖多。我选择本地承包商，方便联络且有熟悉口碑和经验。
最关键对我来说：设定米尺基准线，全工种据此开展。
买个好型旋转激光仪值得，虽用得少。
总结：再来一次？不需要。老房子有韵味，但实质内部焕然一新。
感觉舒适。地下室像穿越时光。但也迷人，逐步要整理。重点是空间和干燥。自然少不了地窖酒吧。遗留物。
感觉“干净”，无负债，我们现在非常珍惜。
之前也无所限制，但考虑当今世界风险，一切未来不会更便宜更可控。
多谢关注
阿内
早上好，
我们（他48岁，她50岁）也翻新了一栋较旧的双户住宅。关于费用和工种，我也想分享一下经验报告。虽然房子间的比较当然不总是可能的，但还是可以大致估计计划中会有哪些一般性的项目。
基本信息：
地点：Seeve镇，汉堡以南10公里。
双户住宅，砖砌结构。建于1965年。210平方米居住面积（底层112，上层90，楼梯间8），全地下室100平方米。土地面积接近1000平方米。
电气为建筑年份标准＋过去多年的各种杂乱扩建。
1990年的油加热系统。80年代的窗户。
建筑结构非常好，2003年更换了屋顶（包括上层坡屋顶的隔热，但没有隔热巨大阁楼的屋顶）。
是我妻子的父母房，双方父母不久前去世。我们说的是遗产。
我们之前位于570平方米地块上的房子，建于1988年，离此处几个街区远，曾是新建区。
漂亮的砖墙，实际上非常舒适。2018年我们换了新窗户并做了一些升级。但3个房间，98平方米，空间布局不佳，还有小土地（养狗问题），已不是最理想。
决定卖出并换入更大房子已定。考虑过出租现有房子或作为度假屋使用，但未实行。银行还有大约190,000欧元贷款未清（1999年贷款利率8%，偿还率1%，2009年再融资后大幅增加偿还）。通过传统出租，月供1450欧元无法收回。
曾考虑卖两个房子，在更远一点的地方买一套12,000平方米河边房（汉堡周边）。但这需要除卖房收入外额外承担10万欧元以上，且还要部分扩建装修。我愿意，但妻子不愿卖两套房子加负债买新屋。毕竟卖父母房本来不是选项，虽有看房进行。
（我们现在买的）双户住宅售价约38万欧元 —— 已部分拆除内装和清理，但如此现状。
由于相对新屋顶无需处理，决定对旧房动手翻新并自己居住。
目标：我们住底层，上层改造为狗狗度假者的度假套间。不是经济需要，只是上层空间多余（2人+狗。虽然我们才40多岁，但女儿已离家）。当做一年几周的业余爱好。邻近易北河边有自家一块可遛狗的地，许多灵缇主人当作度假地。事实证明我们是对的...
我们的房子私下售出。10天内40余次看房马拉松，从5对已有融资承诺的买家中选出一组优先，2个月后全部手续正式完成，半年后交房。时间紧张。2020年6月开工。12月1日交房。
春天我们已完成室内拆除（地下室除外——地下室未施工，作为翻新仓库必需）。
随后各承包商按顺序协调：
[*]委托KfW建筑监理（无KfW标准，仅单项措施）。BAFA需自行办理。
[*]拆除找平层
[*]拆除暖气系统，包括停用地下油罐（4立方空间理想堆放石块和草皮）
[*]铺设燃气管连接
[*]全新卫生洁具给排水
[*]拆墙放入承重梁，新露台出入口开洞
[*]全面更换电气（旧线保留墙内）
[*]新暖气系统（Buderus Logasys混合型，带太阳能供热水及供暖）
[*]底层和上层全铺地暖
[*]所有窗户和入户门三层中空玻璃
[*]铺设新找平层 —— 盛夏强制停工
[*]轻质隔墙施工，吊顶和卫浴
[*]600平方米墙面全部重新抹灰／填平，吊顶粉刷
[*]铺设无缝刚性乙烯基地板
[*]最顶层楼板加25cm隔热层。开放式隔热。仅留窄缝给烟囱。
[*]双皮墙注入隔热
[*]新门框和室内门
[*]厨房安装
[*]卫生设备安装
[*]灯具装置
[*]全部家具重新采购
搬家入住。
按费用排序：
暖气含地暖：38,000欧元
窗户：36,000欧元
电气：33,000欧元
抹灰和填平：20,000欧元
厨房：19,000欧元
铺砌工程：13,000欧元
卫生设备：12,000欧元
地板含铺设：6,000欧元
新找平层：4,500欧元
拆墙加承重梁：4,000欧元
轻质隔墙：3,500欧元
注入隔热：3,500欧元
室内门框和门（自做）：3,500欧元
瓷砖工作：2,500欧元
拆找平层：2,500欧元
上层楼板隔热：2,200欧元
建筑专家：2,500欧元
停用地下油罐：1,200欧元
燃气接入含土建：1,000欧元
新家具/配件：约35,000欧元
（包含信箱、门铃牌、油漆、灯具、家具、卫星等）
很多小材料费用由私人账户支付。估计还有6,000到8,000欧元，也算在内，部分用于支持各工种。
原计划是做外墙保温系统加新砖贴面（薄砖）。有三份报价，最低为88,000欧元。另外加长屋檐、削减阳台、敷设落水管，费用约20,000欧元。太贵且会延误工期。
暖气顾问曾推荐热泵。考虑到仅实施注入隔热，热泵不划算，选择了燃气混合型。哈哈， “当时”我支付3.1欧分每千瓦时（现在是6.2，价格锁定到2023年10月）。
两年冬季后年耗电约18,000千瓦时（含大约30周度假租客），相当于约每平方米90千瓦时。还有提升空间，但算合理。采暖时全屋保持21-22度，温控器没摸。本人对此系统满意，前提是精确的水力平衡。
很多人忽略的：户外施工。我们也是。
铺砌约120平方米道路已预算，其余自做、后做。优先级是按交房期，即内装。若再做，会立刻外包且计入贷款。否则成常年施工场地。
池塘建造、露台遮盖、假山托、挑檐、围栏、户外照明全自家完成……大致完工但有小残留。材料费约15-20,000欧元，从私人账户扣除。虽然喜欢这些项目，手艺不错，但须意识到总有项目待做。所以偶尔周末放空。
未来待办：
[*]屋顶露台和阳台翻新（扶手和地面）
[*]铺设车道
[*]新双车棚（旧棚还好但丑）
不算户外费用，纯翻新开支如下：
完整翻新（交钥匙）约215,000欧元
家具等配置约35,000欧元（入住完毕）
合计：250,000欧元
这价钱买不到包含拆除的新建房。
这不是奢侈。我们虽有地面平铺淋浴间带地暖，
每个房间网线控制来自地下室。电动卷帘。Grohe卫浴和现代厨房，但仍有提升空间。无智能家居（旧房就烦我）及多余花哨。
补贴：31,000欧元
Bafa：21,000欧元（采暖更换相关项目40%，含踢脚线）
KfW：10,000欧元（单项窗户和隔热）
合计约230,000欧元
再加户外及所有剩余工程（若外包）约70,000欧元，
总计约300,000欧元，交钥匙完成。
卖房获利220,000欧元（售价扣未付余额、提前还款等）
工种早期联系，疫情初期运气好，形势未如今日紧张。
协调工种自理为独立翻新中最累，因依赖多。我选择本地承包商，方便联络且有熟悉口碑和经验。
最关键对我来说：设定米尺基准线，全工种据此开展。
买个好型旋转激光仪值得，虽用得少。
总结：再来一次？不需要。老房子有韵味，但实质内部焕然一新。
感觉舒适。地下室像穿越时光。但也迷人，逐步要整理。重点是空间和干燥。自然少不了地窖酒吧。遗留物。
感觉“干净”，无负债，我们现在非常珍惜。
之前也无所限制，但考虑当今世界风险，一切未来不会更便宜更可控。
多谢关注
阿内