北勃兰登堡包括土地的房屋预算为420,000欧元

你好，

我正准备出售我的旧房子，以便建造一栋新房，但我一直在犹豫，新房的预算是否真的现实，还是继续住在旧房更好。

简要说明整体情况：旧房已有两个买家出价。旧房对于一个人来说其实太大了（340平方米，目前已装修170平方米，加上100平方米的地下室），另外还有一块2300平方米的土地。但我的主要问题是上班路程太长（我住在勃兰登堡北部，每天往返柏林南部上班，车程3-4小时）。这栋房子曾是一个谷仓，底层墙体为约80厘米厚的田野石墙。我过去十年对旧房进行了修复，包括将纸板屋顶改为带屋顶保温层的瓦顶，外墙隔热，上锁的三层玻璃窗，全面更换了水管和污水管道及暖气片，部分电路更新，还拆除了许多东西，暴露了老梁板和墙壁等。所有工程都有结构工程师和能源顾问的参与。现在还需修复剩余的电路，未来还要安置两个漂亮的新浴室，另外部分墙壁和天花板也需修缮。我估计还需投入约10万欧元加大量自助劳动（当然投入越多越好）。

由于我的职业状况，我退休前很可能会在柏林市中心工作。

我考虑了很长时间，想卖掉旧房子，改为建一个小的新房，更靠近柏林。目前我收到了一家实体房屋供应商（Town & Country）报价，大约112平方米的房子，还有一块600平方米的土地（位于巴尔尼姆县），加上所有附加费用和自助劳动（地板铺设和墙面刷漆/贴壁纸以及园艺等），总价约42万欧元。我已经看过那块地，步行即可到达火车站，通勤时间每天可缩短约40-50分钟，但并不理想。我不需要奢华，而是需要规划性和安心，确定房子先建好，我晚上下了火车后不必再开车半小时回家。

但我不确定资金筹措和整个计划是否真的合理，尤其是在我在网上看到与融资相关的各种信息后：

我将独自建造房子。我的税后月薪是3500欧元，今年45岁。自有资金约3万欧元，加上16000欧元的自助劳动。提供的还款金额是每月1100欧元，还款率2%，利率约1.59%，利率绑定20年。20年后退休时，还剩约20万欧元未还清。我并不在意退休时能否还清贷款，而是希望把我在柏林租房所需的费用（我估计约1200欧元暖气费）投入到自有财产上。房子的月运行费用估计约400欧元（现在我住的大房子，每月大约付350欧元）。我关心的是，退休时不因高还款额而有失去房子的风险，而是希望有一笔以大约2500欧元（法定加补充养老金）退休金可负担的贷款额。我也不确定我20年后因年龄问题是否还能获得续贷。

这个包含房子和土地的预算金额真的合理吗？计划建筑附加费用为58000欧元，房屋价210000欧元，土地及连带费用（开发费、公证费、中介费、建筑储蓄介绍费、公共设施接入费）154000欧元。

有一件事我不太明白。你不是卖掉你的旧房子吗？这样你就可以用卖旧房子的钱来还新房子的一部分贷款，贷款余额就会减少。还是说购房款被用来偿还银行的剩余债务了？

当剩余债务为20万欧元时，风险是利率上升，可能导致月供增加。当前KFW贷款的利率是0.95%。你考虑过这个因素了吗？

有一件事我不是很明白。你不是要卖掉你的旧房子吗？这样你可以用部分钱来还新房子的贷款，减少你的贷款余额。还是说银行用买房价款直接抵消了剩余贷款？

剩余贷款20万欧元的风险是利率上升，可能导致月供增加。目前KfW贷款利率是0.95%。你有没有考虑过这个？

是的，我从房子卖出大约只能拿到3万欧元自有资金，剩下的钱都用来还剩余贷款和提前还款违约金。

我问过理财顾问关于KfW的事，但他说对房子和保温的要求更高，可能要我投入更多钱。不过我不确定他是不是因为某些原因不想接这个（太麻烦或者介绍佣金太少？）。

是的，我从销售中只提取大约30,000欧元的自有资本，剩余部分用于偿还剩余债务和提前还款罚金。

我问过融资顾问关于KfW的情况，但他说关于房子和保温的要求更高，所以我需要投资更多。但我不确定他是不是因为某些原因不想涉及这事（太麻烦或者介绍佣金太低？）

顺便说一下，我住在柏林以南50公里处。所以我们几乎是邻居。我们也计划在未来两年内建房，并正在相应地准备我们的土地。

但回到你这里。
1. 多问几个融资顾问。
2. 是的，你可能需要融资更多，但这会对a)附加费用和b)利率产生积极影响。因此问题是最终这是否会更划算。
3. 你有没有和银行谈过是否可以对提前还款罚金做点什么，如果你再次通过银行融资的话？可能有办法？
4. 你的旧贷款还有多久才能全部还清？在那段时间里能不能比如说出租或者达成某种租购协议？

是的，我从出售中只提取大约30,000欧元的自有资金，剩余的用于偿还剩余债务和提前还款罚金。

我问过融资顾问关于KfW的事情，但他说关于房屋和保温的要求更高，所以我需要投入更多。但我不确定他是不是因为某些原因不想处理这件事（太麻烦或者中介佣金太低？）

哎……你投入了这么多自有资金，我会很心疼……

我很难给你建议。不过我发现你的通勤时间从3-4小时减少到2-3小时，但债务却增加了数倍。

这对我来说是不行的。

如果你在柏林市中心工作，可以看看通往Beelitz-Heilstätten的路线。我住在Beelitz，乘坐从Beelitz-Heilstätten出发的火车（每小时一班，但计划扩大，变成每30分钟一班）到柏林市中心（Alex，中央火车站），大约40-50分钟（无需换乘）。在Beelitz周边有相当多由Town & Country提供的地产，包括房子。其他方面，土地价格每平方米大约120欧元，还算可以。