Unsere Eigenheim-Planung - Realistisch oder doch nur ein Traum?

[trueillusion]

Hallöchen ihr lieben,

wir haben uns jetzt auch mal angemeldet, auch wenn wir derzeit nur mit der Planung begonnen haben...

Kurz zu uns:

Wir sind ein junges Pärchen, 28 und 30 Jahre alt, unverheiratet, ohne Kinder.

Unser Traum ist schon lange irgendwann ein eigenes Häuschen zu haben. Durch Zufall sind wir nun auf unser eigenes Traumhaus gestoßen und können seit Wochen an nichts anderes mehr denken und fahren "es" regelmässig besuchen :-) Jeden Tag wird gegooglet was das Zeug hält um an Informationen zu kommen und nun werden wir wohl auch mal einen Termin bei einer Bank zu Informationszwecken machen.

Gefunden haben wir ein Bruchsteinhaus mit 350 qm Wohnfläche (zzgl. Garagen, einer alten Scheune mit ca. 70 qm, ggf. zum Ausbau, und Keller) und 1400 qm Grundstück. Eine Wohnung zu 70 qm ist derzeit vermietet, eine weitere würden wir errichten zu ca. 110 qm und an meine Eltern vermieten. Abzüglich der Gemeinschaftsfläche (Hausflur, Treppenbereich, etc.) blieben ca. 150 qm für uns zum selbst bewohnen. Derzeit noch zu zweit, geplant sind in den nächsten Jahren aber auch 2 Kinder. Dementsprechend passt die Fläche ganz gut :-)

Errechnet haben wir uns in der letzten Zeit mit allem möglichen Sanierungsmaßnahmen und Erneuerungen einen Betrag von 350.000 €, wovon ca. 200.000 € auf den Kaufpreis des Hauses zurückzuführen sind.

Derzeit habe ich den Kreditbetrag nur Online berechnen können, weil wir noch keinen Banktermin hatten, daher kann ich nicht wirklich sagen, ob dies realistisch ist.

Was meint ihr, erfahrungsgemäß?

Wir verdienen derzeit brutto 5400 € monatlich (mal 13 Gehälter) was Netto zu ca. 3500 € führt. Derzeit zahlen wir eine Kaltmiete von 700 €, 200 € Nebenkosten und könnten "problemlos" noch 300 € drauf legen.

Zur Berechnung müssten wir dann noch die Mieten der beiden Wohneinheiten rechnen:
Die 70 qm Wohnung dürfte 300 € Kaltmiete bringen. Da man 1/3 zur Seite legen sollte, blieben 200 €.
Die größere Wohnung für meine Eltern dürfte 400 € Kaltmiete einbringen, somit 260 € die ich mit in den Kreditbetrag einrechne. Die Nebenkosten sind mir noch nicht bekannt.

Für das Haus, inkl. unserer Nebenkosten, haben wir somit einen Betrag von ca. 1660 € zur Verfügung.

Jetzt weiß ich natürlich nicht, wie hoch die Nebenkosten für dieses Haus wirklich sind. Einen Teil (eben den der beiden Wohneinheiten) kann man natürlich umlegen, unseren Teil und die Beträge, die wir nicht umlegen dürfen, kämen dann noch auf uns zu.

Was muss man denn Erfahrungsgemäß an Nebenkosten für ein solches Haus rechnen und welchen Teil, nur circa, kann man davon wiederrum an die Mieter weiterleiten? Kann man da pauschal sagen: "Rechne mal X Euro pro qm an Nebenkosten." und "Bei der vermieteten Fläche kannst Du 90% der Nebenkosten direkt auf die Mieter umlegen."?

Ich habe nämlich ziemliche Bange, dass ich mit ganz anderen Zahlen rechnen muss, als wir es derzeit tun.

Momentan rechne ich mit Nebenkosten von 400 € für uns. Die vermieteten Bereiche kämen dementsprechend noch hinzu.

Somit bliebe ein Betrag für das Darlehen von 1260 € - mal ganz grob.

Bei Immobilienscout gibt es ja einen toller Rechner und der sagt:



Sind solche Angaben und vor allem das Ergebnis des Rechners überhaupt ernst zu nehmen?

Wo liegen derzeit die realistischen, ernsthaften Zinssätze?
Ich habe etwas Angst, dass das einfach nur schöne Zahlen sind, die in der Realität ganz anders aussehen.
Welche Erfahrungen habt ihr mit den Banken und den eff. Jahreszinssätzen gemacht? Was übersieht man als Neuling gerne?

Da wir zum einen Altersgerrecht, zum anderen Energiesparend renovieren/sanieren werden, könnten wir ggf. auch günstige Darlehen von der kfW-Bank und ggf. sogar Zuschüsse bekommen. Wer hat da Erfahrungen gesammelt und wird dies dann als Eigenkapital gewertet oder von der Bank einfach als Kredit mitgerechnet?

Welche Sicherheiten kann/soll/muss man bei der Bank hinterlegen, um einen möglichst guten Kredit zu bekommen? Wir haben einen fertigen Bausparvertrag in Höhe von 10.000 € (Hier als Eigenkapital angegeben), der sofort ausgezahlt werden kann, 2 weitere die noch laufen, Lebens-, Unfall-, Sterbeversicherungen, die jedoch alle noch relativ geringe Beträge aufweisen (ein paar tausend Euro), aufgrund unseres jungen Alters. Bei Auszahlung im Rentenalter wären dies aber knapp 100.000 € - und evtl. eine bürgende Person mit Eigenkapital und abgezahltem Eigenheim, dies aber nur als letzte Option.

Was haltet ihr von unserem Vorhaben allgemein? Kann man dies vertreten oder sind es nur Träumereien, die wir lieber beiseite räumen sollten?

Manko unsererseits: Jahresverträge. Wobei ich gelesen habe, dass dies heute gar nicht mehr so relevant sei und ggf. eh verschwiegen werden sollte. Wir sind beide schon im zweiten Jahresvertrag in der Firma, also jeweils einmal verlängert worden. Da man nach 24 Monaten Zeitverträgen automatisch in den unbefristeten Arbeitsvertrag rutscht, wäre ich in 12 Monaten in einem unbefristeten Verhältnis, er in 8 Monaten.

Sollte man das wirklich einfach erstmal unter den Tisch fallen lassen bis man gefragt wird oder ist das eigentlich egal, da wir genug verdienen?

Welche Tipps könnt ihr noch geben?

Ohje, Fragen über Fragen.

ICH DANKE EUCH FÜR EURE ANTWORTEN!!! :-)

Liebe Grüße
Betty

 

[marv45]

Diese Beispielrechnungen für einen Hauskauf oder -bau (wie in Immobilienscout) sehen immer hübsch aus, sind aber häufig fern der Realität.

An eurer Stelle würde ich einfach mal zur Bank (eures Vertrauens) gehen und die Sache schildern, ohne zu konkret zu werden. Dann erfahrt ihr wenigstens, wie realistisch eine Kreditaufnahme in welcher Höhe mit einem befristeten Arbeitsverhältnis ist. Ein Verschweigen des befristeten Arbeitsverhältnisses macht keinen Sinn, schon gar nicht bei etwaigen zukünftigen Streitfällen.

Grundsätzlich solltet ihr immer Spielraum einplanen, bzw. auch mal den "worst case" bei solchen Projekten betrachten : was passiert, wenn ihr für eine (oder sogar beide Wohnungen) eine Zeitlang keinen Mieter habt. Könnt ihr eine solche Durststrecke überstehen.
Also die Hausfinanzierung bloß nicht zu knapp kalkulieren. Es können immer mal unvorhergesehene Ausgaben auf euch zukommen; sei es die plötzlich defekte Heizung, Wassereinbruch oder die Strassenerneuerung, bei der die Gemeinde die Hand aufhält.
Oder, was passiert, wenn ihr Kinder bekommt und ein Partner nicht mehr arbeiten kann, bzw. aussetzen muss ?

Was würde in eurer Gegend denn ein Haus ohne Einliegerwohnung(en) kosten. Mir scheint das Mietniveau nicht allzu hoch zu sein; da solltet ihr abwegen, ob euch der höhere Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus auch das höhere Risiko wert ist.

 

[trueillusion]

Diese Beispielrechnungen für einen Hauskauf oder -bau (wie in Immobilienscout) sehen immer hübsch aus, sind aber häufig fern der Realität.

Das dachte ich mir fast...

Grundsätzlich solltet ihr immer Spielraum einplanen, bzw. auch mal den "worst case" bei solchen Projekten betrachten : was passiert, wenn ihr für eine (oder sogar beide Wohnungen) eine Zeitlang keinen Mieter habt. Könnt ihr eine solche Durststrecke überstehen.

Danke für den Ratschlag. Das Thema hatten wir Anfangs auch mal besprochen aber schon wieder total aus den Augen verloren. Es gibt eine sogenannte Mietausfallversicherung. Diese kostet je nach Umfang und Versicherungsgesellschaft zwischen 5 und 15 Euro im Monat. Das würden wir auf jeden Fall sofort versichern, da wir ja darauf angewiesen wären.

Also die Hausfinanzierung bloß nicht zu knapp kalkulieren. Es können immer mal Unvorhergesehenene Ausgaben auf euch zukommen; sei es die plötzlich defekte Heizung, Wassereinbruch oder die Strassenerneuerung, bei der die Gemeinde die Hand aufhält.
Oder, was passiert, wenn ihr Kinder bekommt und ein Partner nicht mehr arbeiten kann, bzw. aussetzen muss ?

Das ist etwas, dessen Ausmaß ich mir noch gar nicht wirklich bewusst bin. Prinzipiell bekommt derjenige, der zuhause bliebt ja 65% seines Einkommens. Für uns ist eigentlich klar, dass wir erst Kinder in die Welt setzen wollen, wenn wir trotz der 65% das gleiche haben wie jetzt - heißt also, dass mind. diese 35% mehr verdient werden müssten als jetzt. Trotzdem kann ja auch diese Planung gehörig in die Hose gehen und dann müsste man wirklich schauen, ob das ganze dann noch, ggf. mit einem Nebenjob o.ä., finanzierbar wäre... Ein wirklich nicht unwichtiges Thema, welches wir definitiv mal intensiver behandeln werden.

Unvorhergesehene Ausgaben hoffen wir mit einem Puffer mit eingeplant zu haben. Dadurch, dass wir die schlimmsten Dinge (Heizung, Fenster, Türen, in 2 von 3 Wohneinheiten auch Strom- und Wasserleitungen und einen Teil des Dachs - der Rest wurde vor wenigen Jahren erst gemacht) machen werden, hoffen wir, dass wir vor dem schlimmsten erstmal bewahrt werden. Das mit der Gemeinde ist ein wirklich interessanter Punkt, den wir komplett übersehen haben. Ein Bekannter von uns hat vor einem Jahr mal eben 20.000 € aufbringen müssen für genau so einen Fall. Ist das wirklich so möglich? Ungeheuerlich, dass man so etwas mit einplanen muss... Ist ja nahezu unmöglich!? Aber auch ein Thema um sich intensiver mit zu beschäftigen :-)

Was würde in eurer Gegend denn ein Haus ohne Einliegerwohnung(en) kosten. Mir scheint das Mietniveau nicht allzu hoch zu sein; da solltet ihr abwegen, ob euch der höhere Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus auch das höhere Risiko wert ist.

Wir leben in NRW und hier gibt es (mal von unserer Wohnfläche des angepeilten Hauses ausgehend) Häuser zwischen 20.000 € und 1.000.000 €, je nach Standort und Zustand des Objekts. So genau könnte ich das gar nicht abschätzen. Prinzipiell, bei einem Haus von 140-200 qm mit Keller, freistehend, in relativ guter Lage, etwas größeres Grundstück (1300 qm müssen es nicht wirklich sein :-) und entsprechenden Wünschen liegt man bei round about 250.000-300.000 €, würde ich sagen. Schlechter Zustand ist entsprechend günstiger, muss dann aber das gleiche reingesteckt werden.

Prinzipiell meinen wir, dass Zwei- oder Mehrfamilienhäuser in unserer Gegend meist günstiger sind.
Da meine Eltern leider nicht mit Gesundheit und Reichtum gesegnet wurden, wäre es mir allerdings schon ein großes Anliegen, diese irgendwie unterbringen zu können und deshalb suchen wir prinzipiell nach einem Haus, wie das gefundene.

Es muss einiges gemacht werden aber genau das haben wir auch gesucht. Wir wollen kein Haus von der Stange.
Wir sind uns darüber im Klaren, dass wir die nächsten Jahre jede freie Minute ins Haus stecken werden und es auch so manches Mal verfluchen werden aber auch das wäre es uns wert.

Mal zur Kalkulation:

Folgende Dinge haben wir in unsere grobe 150.000 € Sanierung eingeplant:

30 neue Fenster (6-Kammer-System mit 3 Dichtungen, 3-fach-Verglasung Ug 0,6, thermisch getrennter Randverbund, im EG mit Rollladen)
Wir haben da extra 5 Fenster mehr eingeplant und alles aufgerundet, falls man noch etwas umbaut o.ä.
Materialkosten ca: 15.000 €, Einbau in Eigenleistung (entsprechende Handwerker im Familien- und Freundeskreis vorhanden)
2 neue Eingangstüren: 5.000 €
2 neue Treppen vom EG ins 1. OG: 15.000 € (wobei mir die bisherigen Preisauskünfte eindeutig zu wage sind! Im Prinzip sind die Wohnung meiner Eltern und unsere nebeneinander und auf 2 Etagen und jeder brauch eine neue Treppe. Online-Kalkulations-Preise lagen bisher zwischen 2.000 € und 8.000 €, daher habe ich jetzt einfach mal 7.500 € pro Treppe gerechnet)
Neue Heizungsanlage inkl. Heizkörper (aufgerundet 20 Stück), derzeit ein -auch noch funktionierender und ggf. sogar beibehaltener Ölkessel, allerdings plane ich mal einen neuen mit ein, gerne Pellet/Öl-Kombi. Preis (da lasse ich mich gerne eines besseren belehren, weil ich die Montagepreise nicht kenne und wir auch leider keinen Heizungsbauer haben)
Preis: 40.000 € (?)
Komplettsanierung der beiden "neuen" Wohneinheiten, da diese derzeit noch ein Gewerbeteil und eine Wohnung sind. Heißt: Neue Wände, neue Türen, neue Leitungen, neue Bäder, neue Küchenanschlüsse, etc. (alles in Eigenleistung, da wir sowohl Maler, Fliesenleger, Trockenbauer, Sanitärfachmänner und Elektriker in der Familie haben)
Preis, geschätzt: 50.000 €

Macht, wenn ich jetzt nichts vergessen habe, round about und echt nur grob aufgerundet: 125.000 € und 25.000 € als Puffer.[/QUOTE]

Was hältst Du / haltet ihr denn von dieser 1. Kalkulation?
Verrennen wir uns da vielleicht schon oder ist das schon recht gut kalkuliert um weiter damit zu arbeiten?
Welche Dinge vergisst man gerne mal und fallen einem erst während der Bauphase/Renovierungsphase ein?

VIELEN vielen Dank für eure tolle Hilfe!
Wie ihr seht, gibt es sehr viele Fragen :-)

 

[marv45]

Ich bewundere ein bisschen wie ambitioniert ihr seid, und Träume muss man auf jeden Fall haben :)

Natürlich möchte ich hier nicht immer den Buhmann geben...jetzt kommt das ABER....aber, auch wenn die Renovierung mit den Eigenarbeiten -weil ihr Leute kennt usw.- so hinhaut wie gedacht, das Ganze wird eine Weile dauern. In dieser Zeit habt ihr keine Einnahmen, nur Ausgaben.
Was ihr ausserdem berücksichtigen müßt, ist die Grunderwerbsteuer, in NRW liegt die seit 2011 bei 5 %. Da sind, bei einem Kaufpreis von 200 T€, gleich mal weitere 10 T€ weg.
Bevor ihr das ganze Projekt startet, also vor dem Kauf :D, solltet ihr einen Gutachter hinzuziehen. Ich weiss aus eigener Erfahrung, wie schnell man sich ein Haus "schöngucken" kann. Der Gutachter sollte eure Traumimmobilie nicht nur in Bezug auf den IST-Zustand bewerten, sondern auch eine Schätzung der Umbaukosten abgeben. Natürlich sind das weitere Kosten, wahrscheinlich zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Aber besser dieses Geld bezahlen, als eine "falsche" Entscheidung treffen.

 

[Musketier]

Gefunden haben wir ein Bruchsteinhaus mit 350 qm Wohnfläche (zzgl. Garagen, einer alten Scheune mit ca. 70 qm, ggf. zum Ausbau, und Keller) und 1400 qm Grundstück. Eine Wohnung zu 70 qm ist derzeit vermietet, eine weitere würden wir errichten zu ca. 110 qm und an meine Eltern vermieten. Abzüglich der Gemeinschaftsfläche (Hausflur, Treppenbereich, etc.) blieben ca. 150 qm für uns zum selbst bewohnen. Derzeit noch zu zweit, geplant sind in den nächsten Jahren aber auch 2 Kinder. Dementsprechend passt die Fläche ganz gut :-)

Wir wohnen aktuell auch in so einem "Bunker". Großes Natursteinhaus (ehemalige Sägemühle) schön im Grünen in einem Tal am Bach. Trotz dicker Mauern (unten bis zu 1m) zieht es die Wärme regelrecht nach außen. Im Hochsommer wunderbar. im Winter kann man dafür die " " über dem Schornstein verdampfen sehen.
Macht euch auf jeden Fall über die zu erwarteten Nebenkosten schlau.

 

[ypg]

Ihr mögt Versicherungen :confused: (Mietausfallv., Sterbevers...) Sterbe macht man, wenn keine Lebensversicherung. mehr vorhanden ist.

Zum einen: ich mag ja solche Leute, die sich so einen Traum verwirklichen und einige Jahre in ihren Traum stecken.
Irgendwas muss man auch mal wagen - aber in diesem Fall nur mit Gutachter (hast Du hier ja schon gelesen)

So, jetzt meine Laienmeinung:

Miete würde ich nicht verplanen (s.o.), ausserdem wäre die Miete, wenn sie fliesst, der Puffer bzw die Reserve.
Zur vermieteten Wohnung: die Mieter muss man wohl wegen Eigenbedarf rausklagen... das könnte dauern und zehren, und Ihr müsst anderweitig unterkommen.
Mietgeschichten sind auch Steuergeschichten, in der Verwaltung steckt viel Zeit drin.

Mit Euren Zeitverträgen und ohne Eigenkapital seid Ihr keine guten Kandidaten für die Bank, damit müsst Ihr rechnen!
Wäre es ohne Eigenkapital und zusätzlichen Renovierungskosten nicht eine 1X0%-Finanzierung? Da stellen sich die Banken eh an.
Am besten ist es wohl in so einem Fall, das Haus zu finanzieren, Eigenkapital für die Baukosten zu verwenden, aber das habt Ihr nicht :(

Was ist mit Euren Eltern? Ist da nicht etwas Geld vorhanden? Schliesslich wollt Ihr denen auch ein Dach bauen... vieleicht kann man die ganze Geschichte "gemeinsam " abwickeln? Also: nicht zusammen kaufen, aber vielleicht mit vorzeitigem Erbe oder so?

Zu den Onlinerechnern: es gibt auch einige, die sind ganz gut. Am besten verschiedene einfach mal so ausprobieren (Zinssatz aber auf 3% korrigieren ;)) und das Mittelmass aller Rechner nehmen - ersetzt natürlich nicht den direkten Berater!!!