ᐅ Traumhaus zufällig gefunden. Finanzierung machbar?

Hallo zusammen,

wir sind eine dreiköpfige Familie aus dem Mittelpunkt von Baden Württemberg. Worum geht es? Wir wohnen aktuell in einer Doppelhaushälfte im Eigentum. Die andere Hälfte wird gerade frisch verkauft. Wir haben uns das Angebot spaßeshalber in Immoscout angeschaut und dabei sind wir zufällig auf unsere absolute Traumimmobilie gestoßen. Diese ist preislich jedoch sehr sportlich. nun wollte ich einfach mal eine Einschätzung von dritter Stelle einholen um einen Realitätscheck zu machen. Hier mal die Rahmenbedingungen:

• Wer seid ihr?

Dreiköpfige Familie die im Großraum Reutlingen/Tübingen wohnt.

• Wie alt seid Ihr?

35/33 und ein 9 Monate alter Bub.

• Gibt es Kinder?

Jap 🙂

• Sind Kinder geplant?

evtl. Noch ein weiteres

• Was macht Ihr beruflich?

Er Ingenieur, Sie Fachärztin, beide unbefristet angestellt.

• Wie viele Stunden arbeitet Ihr?

Er Vollzeit 40h Sie Teilzeit 26h (ab Februar wieder 🙂 😉

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?

ca 12000 / 7300 Euro

• Wie viel Eigenkapital habt ihr?

Jetzt wird es spannend. Wir wohnen aktuell in einer Doppelhaushälfte die wir geerbt und dann 2019 Kernsaniert haben. D.h. einmal alles, also wirklich alles neu. Selbst eine komplette Fachwerkwand wurde erneuert. Leider haben wir uns damals für eine Gastherme entschieden. Das ist der einzige negative Punkt 🙂. Die Kernsanierung war damals kreditfinanziert mit einem Betrag von 390k Euro, jetzt noch ca. 330k offen. Den Wert der Doppelhaushälfte schätzt die Bank aktuell auf ca 670k Euro. Das Haus liegt 500m von der Zentrale eines Großkonzerne ( Arbeitgeber des Mannes) s und ist somit vermutlich zügig verkauft. Die Differenz zwischen offenem Kreditbetrag und Hauswert würde ich jetzt also dreisterweise als Eigenkapital bezeichnen. Zusätzlich wären noch 25k Bausparguthaben mit 50k Darlehen vorhanden.

Wie oben beschrieben, wird nun tatsächlich das Haus verkauft in das wir einfach seit langem verliebt sind. (Haus mit offener Galerie, tollem Garten und in absoluter Topausichtslage). Leider ist der Preis mit 950k ziemlich, ziemlich gesalzen.
Nun zur eigentlichen Frage. Wir sind alles andere als Finanzjunkies und bräuchten ein wenig Hilfe um zu schauen ob und was hier überhaupt geht.

Kann man unsere Kredite auf die andere Immobilie übertragen und somit die super niedrigen Zinsen (unter 1,9 Prozent bei 30 Jahre Zinsbindung) mitnehmen sodass wir nur den Differenzbetrag neu kreditfinanzieren müssen? Wie gestaltet man den Übergang von einer Kreditfinanzierten Immobilie auf eine andere? Anders gefragt, können uns die Profis hier dabei helfen Licht ins Dunkel zu bringen? Wir wissen dass die monatliche Belastung steigen wird evtl. Auch beträchtlich. Mit einer begründeten Antwort und dem Fazit „vergesst das ganz schnell wieder“ können wir auch gut leben. Schöner wäre natürlich wenn etwas anderes herauskommt

Danke schon mal für alle Anworten, wenn Details fehlen können die natürlich geliefert werden.
Viel Glück
mozelcaer

mozelcaer schrieb:

Kann man unsere Kredite auf die andere Immobilie übertragen und somit die super niedrigen Zinsen (unter 1,9 Prozent bei 30 Jahre Zinsbindung) mitnehmen sodass wir nur den Differenzbetrag neu kreditfinanzieren müssen? Wie gestaltet man den Übergang von einer Kreditfinanzierten Immobilie auf eine andere? Anders gefragt, können uns die Profis hier dabei helfen Licht ins Dunkel zu bringen? Wir wissen dass die monatliche Belastung steigen wird evtl. Auch beträchtlich. Mit einer begründeten Antwort und dem Fazit „vergesst das ganz schnell wieder“ können wir auch gut leben. Schöner wäre natürlich wenn etwas anderes herauskommt

Übertragung nennt sich im Fachjargon "Pfandtausch". Geht im Normalfall bei fast jeder Bank - muss sie aber nicht, wenn sie bockig ist.
Da aber Kauf und Verkauf nicht gleichzeitig laufen werden, braucht es eine Zwischenfinanzierung des Verkaufserlöses. Genauso wie für die nachrangige Restfinanzierung (= Neukredit, da die neue Immobilie teurer ist) müsst ihr allerdings mal das Gespräch mit Eurer Bank suchen. Eine andere Bank wird das Spiel nämlich nicht mitmachen.
Rechne einfach mal mit 4,5-5% Zinsen für eine 10-jährige Zinsfestschreibung. 1% Tilgung ist denkbar, mehr muss nicht bei dem Zinssatz sein (wenn Ihr wollt, könnt Ihr natürlich mehr tilgen.

Was kostet der Spaß dann letztendlich?
- Kaufpreis Immobilie T€ 950
==> Kaufnebenkosten durch Eigenkapital / Bauspardarlehen (350€ Rate monatlich?)
==> T€ 610 Finanzierungsbedarf, sofern Euer bisheriges Haus wie gedacht verkauft werden kann (würde ich aber mal nicht annehmen, damit Ihr am Ende nicht enttäuscht seid und noch mehr Darlehen benötigt)
==> aufgeteilt in Altdarlehen T€ 330 und Neudarlehen T€ 280
==> T€ 280 kosten aktuell dann etwa 1.300€ im Monat

Jetzt müsst Ihr für Euch rechnen, ob das, was über bleibt, für Euer Leben reicht. Also Altrate, Bausparvertrag-Rate + neuer Rate.
Ich würde aber mal stark davon ausgehen, dass das locker reicht (habe 5% Annuität für das Altdarlehen unterstellt = rd. 1.600€ Rate und somit eine Gesamtbelastung neu von maximal 3.500€. Wenn Ihr von fast 4.000€ im Monat nicht leben könnt, habt Ihr kein Einnahmen-, sondern ein Ausgabenproblem ;-)

P.S. Mit dem Einkommen und der geringen Altrate stelle ich aber so beim Nachdenken die Frage, wo die Kohle seit 2019 geblieben ist? Elternzeit lasse ich gelten, aber die drei Jahre davor? Dafür ist doch eigentlich zu wenig Eigenkapital da...

KarstenausNRW schrieb:

P.S. Mit dem Einkommen und der geringen Altrate stelle ich aber so beim Nachdenken die Frage, wo die Kohle seit 2019 geblieben ist? Elternzeit lasse ich gelten, aber die drei Jahre davor? Dafür ist doch eigentlich zu wenig Eigenkapital da...

Vermutlich im ersten Immobilien-Kredit? 60k getilgt in 2-3 Jahren ist schon 'ne Hausnummer.

kati1337 schrieb:

Vermutlich im ersten Immobilien-Kredit? 60k getilgt in 2-3 Jahren ist schon 'ne Hausnummer.

Bin mal böse ;-)
- 2019 Kernsanierung
- heute 2023 T€ 60 getilgt = T€ 15 p.a. = 1.250€ im Monat
- Nettoeinkommen 7.300€ bis Ende 2022 (dann Elternzeit)
- Frage: Wie gibt man über Jahre jeden Monat 4.400€ aus (Zinsen 600€ mtl.)

Ganz vereinfacht und böswillig. Wenn es mit dem Gehalt in der Vergangenheit nicht geklappt hat, wird es jetzt erst Recht nicht funktionieren...

Aber der TE wird sich bestimmt dazu melden. So schlimm wird es schon nicht sein.

Ich finde den Sprung schon sehr … naiv gedacht: mal schauen, was der Nachbar für sein Haus so nimmt und ich will unser damaliges Traumhaus kaufen, denn es steht zum Verkauf.

mozelcaer schrieb:

seit langem verliebt sind. (Haus mit offener Galerie, tollem Garten und in absoluter Topausichtslage).

Erinnert mich an die Situation, gerade mit dem 3-jährigen Freund zusammengezogen und jetzt erfährt man, dass der Schwarm von damals, den man jahrelang angehimmelt hat, jetzt wieder solo ist. … Wie arrangiert man am besten die Trennung?
Und die Gründe: tolle Augen, guter Geschmack, gutes Elternhaus…

mozelcaer schrieb:

Jetzt wird es spannend. Wir wohnen aktuell in einer Doppelhaushälfte die wir geerbt und dann 2019 Kernsaniert haben.

Steckt da nicht etwas Herzblut drin, was man eigentlich nicht für den Rest der Welt eintauschen würde?m

mozelcaer schrieb:

Gastherme entschieden. Das ist der einzige negative Punkt

Na dann. Dann würde ich keinen Gedanken an vergangene Träume und Schwärmereien verplempern, die eh nur teuer ohne bodenständigem Gegenwert sind.

Auch ich bin der Meinung , dass das eine Nummer zu groß ist und ihr bisher nicht gezeigt habt, dass man sparen kann. Pfandtausch macht die Bank nicht mit 1,9% zu 4,5-5%. Wenn ihr das Bauspardarlehen ohne Grundbucheintrag bekommt, reichen die 50t€ nicht Mal für die Nebenkosten.