ᐅ Solide Basis oder Fass ohne Boden? Einschätzung Einfamilienhaus 1978

Hallo zusammen,

wir, beide 35, sind seit Ende letzten Jahres auf der Suche und haben nun ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit drei Etagen und schönem Weitblick in ruhiger naturnaher Lage gefunden.

Kinder haben wir derzeit keine, sind aber geplant und in Zukunft hoffentlich 1-2.

Unser Budget:
Eigenkapital liegt bei ca. 400.000 € (Fonds, Termingelder,…) von denen wir ca. 200.000 € als Eigenkapital in das Projekt Haus stecken möchten.

Wir möchten letztlich gerne bei einer Kreditrate von 1.500 € - 2.000 € im Monat enden, was derzeit 18 – 24 % unserer Einnahmen entspricht.

Ohne konkrete Immobilie hatten wir ein Finanzierungsangebot (Anfang Mai 2024) bei Dr. Klein eingeholt, dass wie folgt aussah:

Darlehenssumme von 325.000 € aufgeteilt in 150.000 € über KFW Programm 261 und 175.000 € Annuitätendarlehen -> Rate lag hier insgesamt bei ca. 1.750 €.
Zusätzlich wurde eine Eigenleistung von ca. 20.000 € eingeplant. (Schwiegervater ist Schreiner und Fensterbauer)

Gesamtbudget liegt somit bei ca. 550.000 €.

Der Preis der Immobilie liegt bei 249.000 €, das heißt abzgl. der Nebenkosten bleiben vom Gesamtbudget ca. 275.000 € zur Sanierung übrig.

Die Immobilie:
Die Immobilie ist Bestandteil eines ehemaligen Feriengebiets, in dem ca. 40 Mal die gleiche Immobilie in den späten 1970ern gebaut wurde. Viele der Häuser wurden bereits renoviert. Das Objekt hier hat jedoch noch den Zustand aus dem Baujahr 1978 (außer Panoramafenster zum Balkon).

• Wohnfläche ca. 165 m²
• Grundstück ca. 744 m² (BoRi = 85.000 €)
• kleine Einliegerwohnung
• Baujahr: 1978
• Heizungsart: Nachtspeicherheizung
• Energieeffizienzklasse: A (Verbrauchsausweis -> mMn. verfälschtes Ergebnis, da die Immobilie zeitweise nur als Ferienimmobilie genutzt wurde)

Baubeschreibung:

• Mauerwerk: Außenwände aus Gasbeton, Innenwände in Betonstein, HBL- und Schwemmsteinmauerwerk
• Dachausführung: Sparrendach mit Schalung, Bitumenpappe und Asbestschiefer-Eindeckung (Satteldach)
• Decken: Stahlbetondecken, im Dachgeschoss Verbrettung auf Sparren und Kehlbalken, im Erdgeschoss nur auf Sparren
• Fußböden: Keramische Platten und Teppichbelag auf schwimmenden Estrich
• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung -> nur das große Panoramafenster wurde erneuert und ist 3-Fach-verglast
• Heizung: Nachtspeicher-Truhenheizung
• Wände: Rustikaler Innenputz, glatter Putz mit Dispersionsfarbe gestrichen
• Treppenanlage in Holzkonstruktion

Für uns stellt sich jetzt die Frage, kann man aus der Immobilie bei unserem angedachten Budget eurer Meinung nach noch etwas machen und den Fernblick entsprechend einfangen oder wird das Ganze ein Fass ohne Boden?

Klar ist eine Ferndiagnose immer schwierig aufzustellen, aber wir wären für euren Input und Erfahrungen dankbar, da wir nächste Woche noch einen Termin mit einem Gutachter vor Ort haben.

Vielen Dank für euren Input

Ich hätte kein gutes Gefühl. Die Frage wird sein, was nicht erneuert werden muss? Das ist doch alles Schrott, den Ihr teuer entsorgen müsst. Dazu diese Spindeltreppe - die nervt ja schon beim hinsehen. Niedrige Decken im DG auch noch. Wäre mir zu Schade um das Geld.

Rein optisch finde ich das Haus und natürlich das Grundstück sehr charmant.. Was mich stören würde.. es gibt keinen direkten Zugang zum Garten/Terrasse von der Hauptwohnung aus.. oder doch? Ich gehe am Tag bestimmt 20..30 mal rein und raus.. der Garten ist wie ein weiteres Zimmer.

Geschmäcker sind ja verschieden und was praktische Erfahrungen anbelangt, kann ich Ihnen leider auch nicht groß weiterhelfen.
Allerdings kann ich den Reiz des Objekts anhand der Fotos sehr gut nachvollziehen, stellt sich ja schon sehr charmant dar.
Zum Preis: Wenn Bodenrichtwert bei gerade mal 114 EUR den QM liegt ist die Lage vermutlich etwas abseits?
Dann ist das reine Haus ja mit TEUR 164 bewertet. Nachfolgend ganz knapp ob das reasonable sein könnte:

Ganz grob über den Daumen: 164 QM Wohnfläche neu zu bauen mit 3000 € den QM wären = 492 TEUR.
In einem Sachwertverfahren würde man vermutlich zwischen 70 und 80 Jahren Nutzungsdauer annehmen - ich mache mal mit 75 Jahren weiter.
Von dieser Zeit sind nun schon 46 Jahre vorbei. Der Restwert beliefe sich also auf 29/75 * 492 = 190 TEUR

Wirkt also auf den ersten Blick durchaus fair bepreist.

Ihre finanzielle Situation ist demgegenüber ja auch sehr üppig. Hohes Einkommen und sehr viel Eigenkapital.
Natürlich wird vor allem das Entsorgen der Nachtspeicheröfen und der Einbau eines anderen Heizsystems echt teuer, aber dann wiederum sind 275 TEUR auch enorm viel Geld. Wenn Sie dann noch zusätzlich über Eigenleistung in der Familie oder Kontakte manche Gewerke zu etwas besseren Preisen hinbekommen, klingt das doch gut?

Was sich bestimmt ganz praktisch anbietet: Wenn es dieses Haus direkt im Umfeld weitere 39 Mal gibt - finden Sie doch bestimmt einen potenziell zukünftigen Nachbarn der Ihnen auf freundliche Nachfrage ein paar Auskünfte zu den vorgenommenen Renovierungen mitteilt? Wenn man da sehr freundlich und höflich auftritt, kann ich mir nicht vorstellen, dass da niemand zu einem Austausch bereit wäre.
Viel Erfolg und viele Grüße

Bei Feriengebiet würde ich auf jedenfall prüfen ob eine dauerhafte Bewohnbarkeit überhaupt gegeben ist. Wir hatten hier schon einige Threads, wo sich Leute ein ziemlich teures Ferienhaus gegönnt haben und dann feststellen mussten, dass sie dort gar nicht sesshaft werden durften....

Die Heizung ist doch nur die Spitze des Eisberges. Ich vermute mal, was noch dazu käme aus persönlichen Erfahrungen:
Dach
Dämmung
Abriss und Entsorgung
Elektrik
Sanitär
Fenster
Bodenbeläge
Etl. Türen
Fassade streichen
Malern
Abwasseranschluss?
Evtl. Schimmel oder Ungeziefer ?
Richtig nett wäre:
Nässe in den Wänden, Keller

Da ist noch nix passiert hinsichtlich evtl. Grundrissanpassung oder z.b. neue Küche.

Ist das die Aussicht wert?