ᐅ Hauskauf mit Sanierung und Eigenkapital Finanzierungsreihenfolge?

Liebes Forum,

ich habe hier schon des öfteren still mitgelesen und hoffe nun auf hilfreichen Input bei unserer, für mich zumindest komplizierten, Situation. Die stellt sich folgendermaßen dar:

Wir möchten ein Haus kaufen, das sanierungsbedürftig ist und dieses dann sanieren. Dazu haben wir sowohl etwas Eigenkapital Cash als auch eine teilabbezahlte Eigentumswohnung, in der wir aktuell wohnen und die wir nach Fertigstellung des Hauses verkaufen möchten.

Meine Frage bezieht sich hauptsächlich auf die Reihenfolge der Finanzierung. Mein Finanzvermittler rät dazu möglichst das komplette Paket, also Hauskauf und Sanierung in eine Finanzierung zu packen. Leuchtet mir grundsätzlich ein, was mir allerdings Bauchschmerzen bereitet, ist folgendes:
Das Haus steht in Köln und aktuelle dauert hier eine Baugenehmigung gerne mal 6-12 Monate laut Architekten. D.h. bis wir einziehen gehen garantiert 18 Monate ins Land. Wenn ich also jetzt das komplette Paket finanziere laufe ich doch fast sicher in Probleme mit Bereitstellungszinsen. Außerdem lege ich mich jetzt auf Zinsen fest, die sehr hoch sind und zumindest meiner Meinung nach im nächsten Jahr durchaus noch etwas fallen können. (Ist Spekulation, ich weiss).

Mir ist nicht ganz klar, welche Nachteile mir entstehen, wenn ich z.b. jetzt mein aktuelles Cash Eigenkapital für den Hauskauf einsetze (das wären ca. 40% des Kaufpreises) und den Rest über ein Annuitätendarlehen über z.b. 10 Jahre finanziere.
Die Sanierungsfinanzierung würde ich in dem Fall erst wenn die Baugenehmigung da ist anfragen, und würde dann ohne Cash aber mit der noch selbstbewohnten Eigentumswohnung als Eigenkapital arbeiten und die Sanierung über ein variables Darlehen, das ich nach Verkauf der ETW wieder ablöse und der Bafa Einzelmaßnahmenförderung und einem KFW 358plus Kredit stemmen.
Dadurch würden wir nicht so in Zeitdruck geraten, wenn die Baugenehmigung tatsächlich ein Jahr dauern würde.

Habe ich hier einen gravierenden Denkfehler drin?
Zu welcher Variante würdet ihr tendieren?

Viele Grüße aus Köln

Hallo,


grundsätzlich sind deine Gedankengänge berechtigt. Ob die Zinsen fallen sind allerdings wirklich spekulativ.

Man kann natürlich auch so vorgehen wie du vorschlägst. Erst die Hauptbaufi mit Einsatz deines Eigenkapital und dann später die KFW Förderung abgreifen. Allerdings würde ich immer raten nicht alles an Cash einzubringen. Gerade bei Sanierung und des ungewissen Verkaufserlös könntest du dich schlechter stellen

Vielen Dank für die Rückmeldung!

HilfeHilfe schrieb:

Allerdings würde ich immer raten nicht alles an Cash einzubringen. Gerade bei Sanierung und des ungewissen Verkaufserlös könntest du dich schlechter stellen

Das verstehe ich nicht ganz. In welchem Fall genau würde ich mich schlechter stellen?

Meine Rechnung wäre aktuell die folgende:

Finanzierung Hauskauf wie oben beschrieben.

Etwas Cash für Planung und die Zeit bis Baugenehmigung zurück halten.

Nach Baugenehmigung nehme ich neben KFW Kredit (120Tsd) Geld zu variablem Zins für die Sanierung inkl etwas Puffer auf. (ca. 300Tsd)

Nach Bauende und Umzug verkaufen wir die Wohnung und lösen den variablen Zins vollständig ab. (Das klappt ziemlich sicher durch den Erlös aus dem Verkauf)

Was müsste jetzt gegen mich laufen, außer dass ich meine Wohnung nicht los bekomme, dass ich mich schlechter stelle? Bzw. was würde es bringen wenn ich jetzt deutlich Cash zurück halte?

KUngebu schrieb:

Nach Baugenehmigung nehme ich neben KFW Kredit (120Tsd) Geld zu variablem Zins für die Sanierung inkl etwas Puffer auf. (ca. 300Tsd)

Nach Bauende und Umzug verkaufen wir die Wohnung und lösen den variablen Zins vollständig ab. (Das klappt ziemlich sicher durch den Erlös aus dem Verkauf)

Was müsste jetzt gegen mich laufen, außer dass ich meine Wohnung nicht los bekomme, dass ich mich schlechter stelle? Bzw. was würde es bringen wenn ich jetzt deutlich Cash zurück halte?

Ich würde es so machen. Kannst KfW ja auch erst nach Zusage Bafa erhalten. Variablen Kredit könnte man jetzt schon beantragen. Da gibt es keine Bereitstellungszinsen, sondern nur Zusageprovision - die ist (fast) zu vernachlässigen. Zumindest bei uns (etwa 0,20% p.a.)

für viele Umbaumaßnahmen brauchst du keine Baugenehmigung. z.b. Heizung, Fenster, Bad kannst du sofort anfangen
Es wird wohl keine Bank glücklich sein nur für 6-12 Monate zu finanzieren und die längeren KFW Kredite nur durchzureichen.

Grundaus schrieb:

Es wird wohl keine Bank glücklich sein nur für 6-12 Monate zu finanzieren und die längeren KFW Kredite nur durchzureichen.

Doch!
Die Zwischenfinanzierung lasse ich mir gut bezahlen und der KfW-Kredit hat tatsächlich eine DEUTLICH höhere Marge für die Bank, als das eigene Darlehen hätte. Machen wir selbst sehr gerne bei unseren Kunden (Großprojekte).