ᐅ Hausbauvorhaben Realitätscheck

Hallo,

ich bräuchte eine Einschätzung zu meinem Vorhaben.

Zu mir:
M33, alleinstehend
Arbeite in der IT (Versicherung), 38h/Woche
3,8k Netto, 14x Gehälter, Tarif
Eigenkapital:50k (es gibt zusätzlich eine Reserve von ~40k / Aktien)

Derzeitige Ausgabe-Situation Monatlich fix:
671€ Kaltmiete + 150€ Nebenkosten + 40€ Stellplatz
Strom:46€
Internet:35€
Versicherungen: 123€ (Haftpflicht, Hausrat, KFZ)
Auto Tanken: 100€ (E-Neuwagen von Ende 2023)
Fahrkarte: 29,9€
Mobilfunkvertrag: 12€
GEZ: 18,36€
Lebenshaltungskosten: 500€ (inklusive Essen gehen etc.)
150€ Sonstige Rücklagen (E-Geräte, Wohnung-Allgemein, Sportverein,…)
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1876,26€/Monatlich

Monatliche Sparrate:1500€ - Jährliche Sparrate liegt höher, da Einmalzahlungen immer zum großen Teil beiseitegelegt werden. Realistisch sind derzeit: 25k€+/Jahr

Mein Wunsch wäre eine eigene Immobilie zu bauen / bauen zu lassen. Am Liebsten von der Stange mit wenig Eigenleistung. Erbringbare Eigenleistung wäre Fußboden verlegen und tapezieren.
Hausgröße ~120qm
QM-Preis Neubaugebiet voll erschlossen: 150€/qm – Niedersachsen – Heidekreis. Baugrundstücke sind von der Größe eher 650qm+
Ich rechne bisher mit folgendem:
Grundstück: 100-110k
Haus: 360k (Katalogpreis bspw. Viebrockhaus bzw. pauschal 3k€/qm)
Außenanlagen + Nebenkosten: 50k

In der Berechnung fehlt sicherlich noch etwas (Küche z.B.). Und um es etwas runder zu machen würde ich mit 550k an Gesamtkosten da ran gehen. Über den dicken Daumen wären also 500k zu beleihen. Wunsch (oder Wunschdenken?) wäre alles in unter 30 Jahren abzubezahlen, inklusive einer angedachten Sondertilgung jährlich von ~5000€. Die Rate würde ich bei ~2k € ansetzen.

Und jetzt wäre die Frage hier in die Runde, ob das so realistisch ist. Gibt es Erfahrungen mit ähnlichen Parametern? Was sagt der Praktiker von der Bank dazu? Lieber sein lassen und ein etwas günstigeres, junges, gebrauchtes Haus suchen? Gerade vor dem Hintergrund, dass ich hier von Daumenwerten wie „maximal 35% vom Nettoeinkommen“ weit entfernt bin.

Hannesbauthaus schrieb:

Über den dicken Daumen wären also 500k zu beleihen.

Bei 4.400€ netto im Schnitt und einer Rate von 2.500€ wird eine Bank "Nein" sagen. Warum Rate 2.500€? Das ist eine Annuität von 6%, damit Du in 30 Jahren durch bist. Könnte auch höher liegen, da Du quasi eine Vollfinanzierung benötigst.

Du bist der perfekte Kandidat für eine Gebrauchtimmobilie, die man immer wieder ohne Verlust verkaufen kann. Also vernünftige Lage, vernünftiger Grundriss und nicht zu abgewohnt.

Ich möchte auf ein paar Dinge in deiner Kostenaufstellung hinweisen. Das Auto ist aktuell Neu. Was machst du in 8 Jahren? Entweder man bildet Rücklagen (die angegeben 150€ sind ja bereits für zig andere Dinge vorgehalten) für einen Kauf oder es kommt zu einer weiteren monatlichen Belastung a la Leasing oder Finanzierung.
500€ im Monat für Lebenshaltung. Also Essen in der Arbeit (Kantine?), Zuhause und Auswärts, Klamotten und Hygiene? Respekt. Bei 12€ Mobilfunkkosten ist sicherlich kein Smartphone einkalkuliert, das dürfte dann auch in den Rücklagen oder Lebenshaltungskosten stecken? Falls nicht, auch ein iPhone 11 kostet noch gut und gerne 500€ (20,83€/Monat auf 24 Monate aufgeteilt).
Im Einfamilienhaus steigen die Nebenkosten nochmal in etwa Linear mit der Wohnfläche an zuzüglich den gängigen Unterhaltskosten für das Grundstück / die Außenanlagen. Das gleiche gilt für die Rücklagen. Geht in der Mietwohnung der Heizkörper kaputt springt der Vermieter ein. Im Einfamilienhaus sind solche Ausfälle „dein Bier“.

Du verdienst gutes Geld, aber als Alleinverdiener kann ich mir nicht vorstellen das die Bank diese Summe an dich rausgibt für einen Neubau. Bis der Bau endlich mal steht kann so vieles passieren und das wissen die Banken auch. Ich denke das Ausfallrisiko ist hier zu hoch. Die Differenz zwischen Wert der Immobilie und Darlehen zu gering.

Man könnte auch anders rechnen:
Durchschnittliche Lebenshaltungskosten liegen in D bei ca. 1800€.
Günstiger Heidekreis ggf bei 1500?
Verbleiben Dir bei 3800€ noch 2300€. 2 Monatsgehälter für Deine Sondertilgung, Rücklagen und Urlaub nicht eingerechnet.
Von 2300€ ziehen wir mal günstige 300€ für die Nebenkosten ab = 2000€

Haus 360000 + Grundstück 110000 + Außenanlagen/Stellplatz/Carport 30000 + Baunebenkosten 30000 + Sonstiges 20000 - Eigenkapital 50000
= 500000€ Bedarf

Ein paar Online-Rechner sagen, dass das Verhältnis nicht stimmt.

Ich würde fragen wofür überhaupt ein Haus als Single. Ich würde mir eine schöne Wohnung kaufen und falls doch Frau und Kind kommen dann verkaufen und Haus bauen.

Allthewayup schrieb:

(...)
Im Einfamilienhaus steigen die Nebenkosten nochmal in etwa Linear mit der Wohnfläche an zuzüglich den gängigen Unterhaltskosten für das Grundstück / die Außenanlagen. Das gleiche gilt für die Rücklagen. Geht in der Mietwohnung der Heizkörper kaputt springt der Vermieter ein. Im Einfamilienhaus sind solche Ausfälle „dein Bier“.
(...)

Nö.
Einzig die Heizung steigt halbwegs linear an. Strom, Abfallgebühren hängen vom "Verbrauch" ab, nicht von der Wohnfläche. Auch die Versicherung steigt nicht linear mit der m² an, denn das größte Risiko ist zunächst mal die Immobilie an sich. Ob die jetzt 100 oder 200m² hat, steigert die Schadenssumme... aber eben das Risiko des Eintretens eines Schadens eben nicht.
Auch die Pflege des Grundstücks, evtl. Straßenreinigung, Grundsteuer... hängt alles nur untergeordnet mit der Wohnfläche des Hauses zusammen.

Das ist bei allen Versicherungen so, auch beim KFZ. Ob ich nun 5.000km oder 50.000km fahre, macht am Ende eher wenig aus.