ᐅ Hausbau trotz steigender Zinsen / Baukosten noch realistisch?

Hallo zusammen,
ich habe heute sehr viel Zeit damit verbracht, mich durch die Themen zu lesen und habe versucht eure wertvollen Einschätzungen auf unsere derzeitige Situation zu abstrahieren. Trotzdem haben meine Frau und ich den Drang, uns einmal explizit eurer neutralen Einschätzung unseres geplanten Vorhabens zu stellen. Anbei also ohne große Umschweife unsere Eckdaten:

Wir wohnen aktuell mietfrei in unserer Eigentumswohnung (2015 gekauft), deren Verkauf wir in Kürze beurkunden (Käufer+Preis fix). Wir haben ein Grundstück von der Stadt reserviert bekommen, dessen Kaufvertragsunterzeichnung bei positiver Entscheidung für das Projekt kurz bevorsteht (529m² - 91.000€ + 17.500€ Erschließungskosten). Planen tun wir mit einem befreundeten Architekten in der Planungsphase und würden die Ausführung gerne an einen GU übergeben, wobei wir Böden, Maler, Pflasterarbeiten und die (teilweise geplante) Holzfassade sowie eventuell die Photovoltaik rausnehmen wollen würden um diese in Eigenleistung auszuführen.

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Ein Ehepaar aus dem Norden NRW (fast NDS)
• Wie alt seid Ihr? M31 und F28
• Gibt es Kinder? Nein
• Sind Kinder geplant? Ja (2)
• Was macht Ihr beruflich? Ingenieur (M.Eng - Maschinenbau & Softwareentwicklung) & Augenoptikermeisterin - Beide unbefristet angestellt
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 35h (Bald wieder 40h) und 35h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Brutto: 5800 + 2800 // Netto zusammen: ~5600€ inkl. 13. Monatsgehalt
• Wie viel Kindergeld gibt es? 0
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? 0
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Erlös aus verkaufter Eigentumswohnung: 245.000€
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?: 220.000€

Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete: 0€ (Eigentumswohnung verkauft, 16 Monate mietfrei)
• aktuelle Warmmiete: 250€ (Hausgeld wird weiter gezahlt)
• Strom: 80€
• Gas: In Hausgeld enthalten
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung: In Hausgeld enthalten
• Telefon, Internet, Mobilfunk: Internet+2x Mobilfunk: 120€ (Einsparpotenzial vorhanden)

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn: 50€
• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto) 0€ (Elektroauto, bar bezahlt, 0J alt)
• Versicherung - 50€
• Steuern - 0€
• Kraftstoff - 0€ (Lade beim Arbeitgeber & 7500freikm auf Langstrecke)
• Reparaturen - 25€ (Wartungsfrei bis auf Reifen)
• Sonstiges - 0€

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere) + Hausrat - 13,50€

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel - 500€
• Restaurantkosten - 100€
• Pflege/Drogerie - 50€
• Kleidung - 150€
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio - 20€

Sparleistungen:

• Urlaub - 175€
• Haus - 0
• Altersvorsorge - ETF 400€
• Hobbys/Geschenke - 100€
• Sonstiges - Alles was übrig war: Sondertilgung auf Immobilienkredit

Sonstige Ausgaben:

• Kredite? 325€ Immobilienkredit (Wird mit Verkauf hinfällig)

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt - 5600€
• Ausgaben gesamt - ~2100€
• Saldo - 3500€
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 975€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 529m²
• Welche Maße hat es?
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 190€/m² (tendenz steigend)
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau, Vorgabe: 2-geschossig, Flachdach (bis 10% DN)
• Garagen? Doppelgarage
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 160m² + 56,5m² Garage
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? Ist uns nicht bekannt

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten - 91.000€
• Erschließungskosten - 17.500€
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) - ~8000€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) - 490.000€
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten - 0€
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) - 4000€
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... - 40.000€
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen) - 0€ bislang nicht berücksichtigt
• Gesamtkosten - 650.500€

sonstige Kosten:

• Küchenkosten - 20.000€
• Möbel, Lampen, Deko - 15.000€
• Sonstige "nicht Erwerbs-, Erwerbsneben-, Bau oder Baunebenkosten" - 0€ bislang nicht berücksichtigt

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 685.500€
• abziehbares Eigenkapital: 220.000€ + 20.500€ Muskelhypothek= 240.500€
• Finanzierungssumme: 445.000€

Notwendige Kreditangaben:
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):

• Kreditbetrag: 445.000
• Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...): Annuitätendarlehen
• Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 2.46% nominal, 2.50% effektiv
• Zinsbindungsdauer: 30 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 69.000€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 32,6J
• anfänglicher Tilgungssatz: 2,00%
• monatliche Rate: 1650€
• Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben) Ja, 3%/J (13.350€/Jahr)
• Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben) 2x kostenlos, 2-4% Tilgung

Was würdet ihr machen? Gerade bezüglich der Baukosten sind wir uns sehr unsicher. Dazu kommt, dass unsere Schmerzgrenze für die monatliche Rate vor der Zinsrallye bei 1500€ lag. Da sind wir jetzt mit 1650€ bei gerade einmal 2% Anfangstilgung deutlich drüber. Unser Architekt hat gesagt, er hat bei der Kostenrechnung großzügig beaufschlagt und das wir "auf dem Land" trotz der Baukostensteigerungen damit hinkommen würden. Notfallplan wäre die Garage "abzuwerfen", wobei wir dann weiteren, aufgrund von Flachdach und der Bauweise ohne Keller eh schon knapp bemessenen, Stauraum einbüßen würden.

Was ist eure Meinung zu den Eckdaten? So machen oder das Haus weiter einstampfen und in den unsicheren Zeiten direkt ohne Garage planen?
Wir freuen uns sehr auf eure konstruktive Kritiken!

FrauFreunde schrieb:

GU

Beim GU sind normal eh keine Maler und Bodenbeläge bei. Auch keine Außenanlage.

FrauFreunde schrieb:

wobei wir Böden, Maler,

FrauFreunde schrieb:

Pflasterarbeiten

FrauFreunde schrieb:

teilweise geplante) Holzfassade

Das ist unklug, denn die Holzfassade muss dem errechneten Energiestandard ausreichen, und es darf keine Kältebrücke entstehen.
Es ist ja nicht so, dass man Holz vor Putz hängt. Hinter Holz ist Folie und Dämmung als Rohbau, da würde ich als Laie den Fachmann weitermachen lassen.

FrauFreunde schrieb:

rausnehmen

…….

FrauFreunde schrieb:

Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) - 4000€

Da hast Du eine 0 vergessen.

Material für die EL hast Du leider auch vergessen!

Habt ihr Kinderwünsche? Was ist dann mit dem Gehalt?

Ich finde eure Kostenplanung erfrischend realistisch. Euer Haushaltsnetto sollte die Rate von 1650 gut abgedecken.
Die Anfangstilgung ist nicht ideal, aber im laufe der Jahre sind für euch beide vermutlich noch Gehaltssteigerungen drin.

Die Baunebenkosten finde ich mit 4k etwas knapp bemessen. Kommt aber drauf an was in eurem Werkvertrag drinsteht / was ihr selber zahlt und was nicht. Erschließungskosten 17500 kann passen, kann aber auch mehr werden. Je nach Bodenbeschaffenheit / Hang o. ä. .
Habt ihr euer Material für die Eigenleistungen in den 490k Kaufkosten schon berücksichtigt? Also Bodenbeläge, Wände, Pflastersteine usw. ?

ypg schrieb:

Beim GU sind normal eh keine Maler und Bodenbeläge bei. Auch keine Außenanlage.

Das ist unklug, denn die Holzfassade muss dem errechneten Energiestandard ausreichen, und es darf keine Kältebrücke entstehen.
Es ist ja nicht so, dass man Holz vor Putz hängt. Hinter Holz ist Folie und Dämmung als Rohbau, da würde ich als Laie den Fachmann weitermachen lassen.

…….

Da hast Du eine 0 vergessen.

Material für die EL hast Du leider auch vergessen!

Habt ihr Kinderwünsche? Was ist dann mit dem Gehalt?

Hey, Danke direkt einmal für dein Feedback! Ich glaube wir haben uns nicht klar genug ausgedrückt. Die angesetzten Kosten sind eine reine Kostenschätzung unseres Architekten, also inklusive Bodenbelägen/Malerarbeiten/Pflaster etc. Diese Kostenschätzung brauchten wir für die Kreditbeantragung, um uns noch den aufgeführten Zinssatz zu sichern. Das ist bei der Allianz (ja, ich habe die Themen zur Allianz gelesen ;-) ) - die brauchen jetzt 7-8 Wochen für die Prüfung, in der wir uns Angebote von den drei GUs geben lassen, mit denen wir bislang gesprochen haben und zu denen wir persönliche Kontakte pflegen, die alle um den September herum loslegen könnten. Leider waren die Pläne vorher einfach noch nicht so weit, als das wir das vorher hätten erledigen können.

Deinen Tipp zur Holzfassade werden wir berücksichtigen und uns vorher eingehend mit meinem Schwager beraten (Tischler, Bauingenieur, hat lange Bauleitung bei einem Holzfertighausanbieter gemacht). Der hatte uns schon einmal den Aufbau einer solchen Fassade gezeigt und mit uns ein Angebot für die Fläche (~100m²) inklusive Unterkonstruktion angefragt.

Die Materialkosten für die Eigenleistungen sollten also in den Baukosten bereits berücksichtigt sein, wir haben nur die eingesparten Arbeitsstunden- und Löhne recherchiert bzw. konservativ geschätzt und angesetzt. Da fällt mir ein, dass wir etwas ganz wichtiges vergessen haben, zu erwähnen. Wir müssen nach Vorgabe der Stadt ein KFW40+ Haus bauen, also mit Photovoltaik+Speicher und sehr viel Dämmung, was vermutlich ebenfalls die Kosten stark treiben wird. Eine weitere wichtige Info ist vermutlich der Fernwärmeabnahmezwang, weshalb wir uns zwar die Kosten für eine Heizung sparen, allerdings in Zukunft etwa 50€ pro Monat Grundgebühr für die FW zahlen (Übergabestation stellt die Stadt). Die Kostensteigerung der Fernwärme ist allerdings fest verklausuliert und richtet sich nach statistischen Indizes/Veränderungen (von Arbeitslohn und Gaspreis).

Wir haben einen Kinderwunsch angegeben und wissen, dass temporär das Gehalt von meiner Frau wegfallen bzw. sich auf Dauer verringern wird. Voraussichtlich wird das Thema in etwa 3-4 Jahren akut. Sie kann zum Glück in ihrem Job flexibel in Teilzeit wieder anfangen zu arbeiten und ich habe noch etwas Luft nach oben was meine Karriere angeht und profitiere von SK3. Aber uns ist bewusst, dass dann von dem aktuell relativ komfortablen Überschuss monatlich nicht mehr viel übrig bleibt. Deshalb auch unsere frühere Obergrenze von 1500€ Rate.

FrauFreunde schrieb:

Was würdet ihr machen?

Ernst gemeinte Frage? Mit den Rahmendaten gehört Ihr zu denen, die sich das Haus sehr gut leisten können. Selbst mit Elternzeit (auch wenn es mit Kids enger wird).

Wenn nicht mit diesen Rahmendaten, wann dann? Zinssicherheit für 30 Jahre und sorgenlos schlafen im neuen Haus.

Tolles Eigenkapital, tolles Einkommen. Go for it. Nochmal kritisch auf die Baukosten schauen.