Grundriss Optimierung 160qm Ostausrichtung

[Papierturm]

Erstmal zum Text:

Maximale Höhen/Begrenzungen 10m
Stilrichtung, Dachform, Gebäudetyp Fertighaus, Modern mit Holzelementen, 2,2m Kniestock

Hier würde ich sehr in mich gehen und mir entsprechende Häuser in Fertighauswelten anschauen.

2,2m Kniestock ist aus meiner Sicht die "Todeszone": Kniestock ist zu niedrig für gut verschattete Fenster, um da als Erwachsener gut rausschauen zu können. Und zu hoch für Dachfenster, durch die man gut rausschauen kann. Durch Fenster rausschauen zu können bringt enorm viel Raumqualität. Egal ob Dachfenster (niedriger Kniestock) oder normale Fenster (2 Vollgeschosse, oder lichter Kniestock mind. 240cm).

(Zudem aufpassen: Manche Anbieter rechnen in lichtem Kniestock, andere in Rohmaßen. Ändert nichts, man ist in beiden Fällen in der Todeszone.)

Erst ab 2,4m lichten Kniestock ist man auch für größere Erwachsene sicher aus der Todeszone raus - und dann ist man schon dicht an zwei Vollgeschossen dran.

Weshalb?
220cm lichter Kniestock, davon gehen ab:
35cm für Rollladenkasten
Oberkante Fenster"loch": 185cm
Von OK Fensterloch bis zur Sichtfläche sind es dann auch nochmal 20cm -> 165cm. Das würde erstmal außer für ganz große Menschen reichen.
Dummerweise benötigen die meisten Anbieter auch noch etwas Platz (meist so 20 cm) dort, wo das Dach auf der Wand aufliegt.
Effektiv also OK Fensterglas: 145cm. Bedeutet, man guckt oben gegen den Rand.

EG: Offener Wohn-/Essbereich, WC o. Dusche, kleines Büro, Speisekammer, Schleuse zu Garage

Auch wenn ich die Schleuse noch nicht gesehen habe:
Schleusen zur Garage sind in 90% der Fälle teure Gimmicks. So oft regnet es nicht, und man baut sich da sehr viel teure Verkehrsfläche ein.

offene Küche, Kochinsel Ja, am liebsten eine komplett freistehende Kochinsel und generell große Küche (es wird viel und gerne gekocht und gebacken) mit Backup Kitchen

Als jemand, der auch irrsinnig gerne kocht:

Warum?
Entweder man hat eine reduzierte Showküche, und dazu dann die Backup-Küche für größere Anlässe (oder wenn man das Chaos nicht sehen soll), oder man plant sich eine schön große normale Küche. Ich meine, klar, wenn man das Geld hat - aber wirklich Sinn ergibt die Idee sich eine schön große Küche und dann noch ne Backup-Küche einzurichten nur in seltenen Fällen.

Preisschätzung laut Architekt/Planer: 800.000 inkl. Grundstück & Nebenkosten

Es steht ja jetzt nirgendswo wie viel das Grundstück kostet. Das ist ein Problem. Gehe ich davon aus, dass das Grundstück 100 000 kostet, wird es schon knapp. Korrektur: Habe es gerade gelesen.

Grund:
160 * 3300: 528 000
Baunebenkosten 15%: 80 000
Doppelgarage übergroß (8x6m!): 100 000 (geschätzt)
Grundstück: 90 000
Grundstück-NK 10%: 9 000

Da ich immer noch 10% Reserve einrechnen würde, käme ich hier auf etwa 900 000 inkl. Grundstück.

3300 habe ich angesetzt aufgrund der diversen Sonderwünsche (3 Bäder, Backup-Küche, offener Dachstuhl, Luftraum und so weiter).

Und wie aufgefallen habe ich noch keinen Keller drin.

Keller je nach Bodenbeschaffenheit inkl. Nebenkosten und Ausbau (Nutzkeller ca. 1000€/m², Wohnkeller 3000€/m², Erdentsorgung alleine deutlich über 50 000, dazu noch die Kosten für den Tiefbauer) wird irgendwo zwischen 150 000 - 400 000 liegen. Ist nicht drin. Bei miesem Boden wie z.B. hohem Grundwasserstand (wo ich bei einem nahen Bach von ausgehen muss) würde ich eher mit 200 000 für einen Nutzkeller anfangen.

(Keller ist der mit weitem Abstand teuerste Raum, den man bauen kann.)

Achtung: Gerade Anbieter von Fertighäusern, da sie den Keller eh immer outsourcen, unterschätzen Kellerkosten und Kellernebenkosten massiv.

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?

ZB
Wir haben eine Begrenzung auf 160qm Wohnflächenverordnung.

Sicher?
Ich frage aus folgenden Gründen:
Wenn das so stimmen sollte, würde ich da sehr genau hinschauen.
Reine Technikräume fallen da meiner Erinnerung nach nicht drunter.
Bei Dachschrägen (ihr seid ja aktuell eh in der Blick-Todeszone) fallen Flächen zwischen 1-2m nur zu 50% drunter (hier würde sich dann ein niedrigerer Kniestock anbieten).

Die Ausrichtung nach Osten macht uns auch etwas Bauchschmerzen für die Anordnung der Räume. Im Osten haben wir einen großen Garten mit angrenzendem Bach.

Überschwemmungsgefahr? Schutz dagegen?
Ich habe selbst ein Fertighaus (gerade trocknet der Estrich), aber bei einem Bach in der Nähe würde ich kein Fertighaus bauen, wenn ich da nur die geringste Sorge haben müsste, dass der über die Ufer tritt. Da sind Steinhäuser besser.

Ansonsten, wichtig: Plant das Haus so, dass es etwas "erhaben" steht, mind. 10cm über dem restlichen Grundstück. In der Gestaltung Abflussmöglichkeiten für Wasser einplanen, dass auch bei Starkregen oder über das Ufer tretenden Bach das Wasser am Haus vorbei laufen kann. Zusätzliches Argument gegen Keller: Der Boden wird hier nur begrenzt Wasser aufnehmen können, bzw. Grundwasserspiegel wird hoch sein. Keller würde hier ohne entsprechende Zusatzkosten schnell volllaufen.

PS:
Neben dem klassischen Lichtfragen spielt natürlich auch das Grundstück mit rein! Wenn ihr einen tollen Ostbereich habt, dann nutzt ihn auch.

So. Nun zu den eigentlichen Plänen:
- bin immer noch kein Fan von dem zweiten Eingang; dadurch, dass es nicht durch den Technikraum geht, funktioniert es erstaunlich gut. Bin überrascht.
- Fensterplanung im EG quasi nicht existent (u.a. keine Fenster im WC, im Büro).
- Keller wird nicht drin hängen, daher muss die Technik in den EG. Bedeutet auch, dass dafür der Luftraum weg kann. Quasi: Das Büro zieht vom EG ins OG (Luftraum), und die Technik zieht ins Büro.
Achtung: Unklar, ob das erlaubt ist! Meist muss die Technik an die Straßenseite.

Heißt: Größere Umplanungen.

Ich finde den Plan übrigens (mal von den Fenstern abgesehen) gar nicht mal so schlecht. Im Gegenteil: So ziemlich der erste Plan, bei dem ich beim zweiten Eingang nicht die Hände übern Kopf zusammengeschlagen habe. Nur kann er leider nicht funktionieren (fehlende Technik, und leider auch fehlender Stauraum).

Zu den Fragen:

Was gefällt nicht? Warum?
[1]- Wir sind unsicher mit der Platzierung auf dem Grundstück
[2]- Im EG relativ viel Flur
[3]- Wir sind uns nicht sicher, ob der Luftraum eine komische Form hat
[4]- Der Wohnbereich wäre auch in L-Form interessant, wir sind noch unentschlossen, ob wir mehr Fenster nach Süden brauchen
[5]- Kinderzimmer & Kinderbad könnten noch etwas größer sein

1. Die riesige Garage klaut euch da ganz viel Raum und geht zu Lasten des potentiellen Gartens. Hier ist die Frage der eigenen Prioritätensetzung. Nach dem, was geschrieben wurde, finde ich das Haus unter dem Vorzeichen der Garage schon halbwegs passabel platziert (auch wenn ich an die Baulinie ranrücken würde). Allerdings: Ich würde keine solche Garage planen.
2. Ist zum Teil dem zweiten Eingang geschuldet. So schlimm finde ich es erstmal nicht.
3. Luftraum wird eh wegfallen müssen.
4. Mehr Fenster nach Süden? Im EG sind keine! Das ist lichttechnisch äußerst... dunkel.
Zur Form: Irgendwo werden Abstriche notwendig sein.
Dass das Sofa bereits vor einem bodentiefen Fensterelement steht (Glaselement Schiebetür), ist auch ungünstig, aber bei den Sofamaßen kaum vermeidbar.
5. Kinderzimmer finde ich von der Größe her passend. Da sie unterschiedlich groß sind, könnte man ja vom größeren Zimmer ja noch etwas dem Kinderbad zuschlagen?

 

[Papierturm]

Es gibt einen Architekten, allerdings zum niedrigen 5 stelligen Pauschalpreis. Dafür gibts keinen frei geplanten Entwurf... da werden nur Zimmer im Musterhaus Grundriss geschoben und getauscht. Das war uns beim Unterschreiben natürlich nicht bewusst, aber ändern können wir es jetzt leider auch nicht mehr.

Wenn ihr noch irgendwie aus dem Vertrag ohne Vertragsstrafe raus kommt, macht das bloß.

Mal davon abgesehen ist das eine ziemliche Frechheit. Unser Architekt (ein normaler Architekt, kein wie 11ant gern heraufbeschwört "gerddieter warnt"-Architekt) hat für die LP 1-4 (also komplett freie Planung samt Bauantrag) weniger gekostet.

 

[Arauki11]

Hast Du denn keinen gewöhnlichen Grundrisszeichnung mit korrekten Maßen? Viele Bilder sind ja nett für den Gesamteindruck aber gerade beim Grundriss zählt quasi jeder Zentimeter.

Wir hätten sehr gerne einen Zugang von der Garage ins Haus.

Weil ich schon immer ein kleiner Angsthase bin und abends/nachts im Dunkeln am Liebsten direkt ins Haus möchte.

Ich kennen die Bedeutung solcher Ängste sicher nicht weniger von meiner Frau bzw. beruflich ebenso und weiß daher, dass dies mit Logik alleine nicht zu ändern ist. Dennoch glaube ich aber, dass Du Dir diese Frage zu allererst und konsequent ehrlich stellen solltest, ob Du wirklich im EFH wohnen und mit solchen Umstanden zurechtkommen möchtest (gegen solche Ängste gibt es auch gute therapeutische Möglichkeiten, die weitaus günstiger sind als bauliche Versuche und udem wirklich helfen können). Dein versuchtes Entgegenwirken mit dieser Garagenschleuse, welche ja nicht nur erhebliche Kosten aufwirft, sondern sich sogar noch prägender den tatsächlichen Wohngrundriss beeinflusst wird die befürchtetet Gefahren ja nicht beseitigen. Du müsstest dazu das komplette Grundstück einstiegssicher, das Einfahrts-/Garagentor automatisch direkt hinter Dir schließen und zumindest das EG zusätzlich maximal absichern lassen, um der befürchteten Gefahr etwas zu begegnen und würdest danach wohl immer noch Angst haben, wenn es hier oder da knackt.
Mit mir ist es hier bereits der zweite Teilnehmer, der gerade dazu recht viel Wissen und Erfahrung mitbringt und daher solltest Du wissen, dass der böse Mensch Dich als Normalperson niemals auf dem Weg von der Garage ins Haus angehen wird, er wird höchtens schon da gewesen sein, wenn Du nach Hause kommst und rennen wie der Blitz, wenn er Dich hört. Natürlich hilft das Deiner Angst nicht (ich habe mein Wissen dazu durch Heirat quasi maximiert und nehme es daher äußerst ernst).
Meine noch größere Sorge wäre hier aber (unser Kinder sind zum Glück bereits aus dem Haus), dass Du diese, nicht nur statistisch gesehen, unreale Angst auch auf Deine Kinder überträgst und nicht weißt, welche Auswirkungen dies dort haben wird. Im Wohnhaus aber auch drumherum soll man sich uns insbesondere auch die Kinder wohl, sicher und zuhause fühlen aber wenn die Kinder eine verängstige Mutter erleben und irgendwelche Sicherheitsbauten zur Absicherung gegen drohende Gefahren an der Haustür, wie sollen sie sich in diesem Haus sicher und wohl fühlen können?
Bevor Du Dir hier Gedanken über Wasserhähne machst würde ich, trotz des bereits fortgeschrittenen Vertragszustandes, mir darüber genau im Klaren sein wollen und auch konsequent danach handeln. Vlt. ist es auch einfach nur ungewohnt in einem freistehenden Haus für Dich aber Deinem geplanten, offenen Haus und der Familie diesen Stempel aufzudrücken würde ich Dir nicht empfehlen, sowohl baulich als auch emotional.
Zu weiteren Dingen hast Du ja bereits erste Antworten bekommen und ich würde Dir ebenso empfehlen, zuerst mal wieder ein paar Schritte zurückzugehen, selbst wenn der Angetraute darauf mürrisch reagieren sollte; das legt sich im Allgemeinen und lässt sich ebeno anderweitig "bekämpfen".
Ich lese ohnehin von einigen unnötigen Vorab-Festlegungen anstatt die grundsätzlichen Dinge vorher geklärt zu haben:
- Fühle ich mich wirklich in einem offenen EFH wohl und auch sicher ?
- Bauweise ist schlichtweg irrelevant, es gibt keine bessere/schlechtere Bauweise und Du wirst im Haus keinerlei Unterschied merken
- "Flöhe" wie Backup-Küche, Loft-Tür, Schleuse etc. ernsthaft hinterfragen, ich erkenne darin nur vergänglich teure Trends ohne wirklichen Mehrwert.
Investiere lieber in Wohnqualität wie z.B.: KWL, Terrassenüberdachung, Galerie/Luftraum, schicke Treppe, Sitzmöbel, schöne Beleuchtung, Fußböden,
Klimaanlage uvm.
- Spare Dir eine Luxusgarage, ihr wohnt IM Haus, und all das Vorgenannte wäre bezahlt, ein Auto benötigt diese nicht. Sofern das Geld ausreicht, lass Dir gleich oder eben später einen Carport hinstellen z.B. mit abgetrenntem Abstellraum für einen Teil dieser Kosten.
- Keller weg, viel zu teuer, wenig Mehrwert, Feuchtigkeit, weitere Treppe....

Achtung: Gerade Anbieter von Fertighäusern, da sie den Keller eh immer outsourcen, unterschätzen Kellerkosten und Kellernebenkosten massiv.

Uffff.....tatsächlich ist mir der Keller beim ersten Anblick durchgegangen, auch weil er bei den Grundriss leider fehlt. @Papierturm hat Dir ja bereits aufwändig geantwortet und er ist selbst ja gerade mittendrin in diesen Themen, während die meisten Anderen hier ihren Hausbau oder -bäue- für Dich ebenso hilfreich im Rückblick betrachten können. Ich empfehle Euch, diese Mitteilungen allesamt ernst zu nehmen und befürchte, dass man Euch seitens der Fertighausfirma einen hingeschwatzt bzw. sich wohl etwas an Eurem Vertrauen bedient hat. Prüft doch mal, inwieweit ihr da wieder rauskommen würden.

Und....ihr habt doch eher übliche Bedürfnisse einer 4-köpfigen Familie, dafür gibt es doch Trilliarden an funktionierenden Grundrissen für Euer Budget ohne Keller, den Du gar nicht angesprochen bzw. gezeigt hattest. Den braucht ihr nicht wirklich und doch würde er die Ausgestaltung Eures Hauses derart massiv beschränken auch durch seine hohen Kosten, weg damit.
Du wirst wohl etwas erschrocken sein aufgrund der verschiedenen Antworten, da Du sicherlich eher Antworten zu einzelnen Details erhofft und Fich dem Ziele schon viel näher gefühlt hattest als solcherlei Grunbdsatzdiskussionen zu Keller, Fertighaus, Angstschleuse, Kosten etc. zu lesen.
Noch aber ist Nichts gebaut und wie froh kannst Du sein, dass Du dies mit vlt. überschaubarer Konsequenz noch verändern/verhindern kannst, da würden eine Vielzahl von Bauherren sicher gerne tauschen mit Dir. Nimm Dir die nötige Zeit !

 

[Papierturm]

Ich mache mich mal zum Thema Kosten "nackig":
Wir haben eine freie Planung über einen Architekten machen lassen, die damals (Sommer 24) diversen Baufirmen vorgelegt. Damals haben wir uns (aaaargs!) für Gussek entschieden. (Gar nicht mal aufgrund des Preises, da war Gussek im Mittelfeld, sondern weil viele hier im Umfeld positive Erfahrungen mit Gussek hatten. Ich erwähne Gussek hier namentlich, da... na ja, Unterschrift war Anfang August, Ende August war Gussek insolvent.)
Danach nochmal nächste Runde mit Anbieterauswahl und sind dann bei einem anderen gelandet.
Da muss man dazu sagen, der andere Anbieter hat ein anderes Raster. Wir hatten für Gussek geplant ca. 141m² (inkl. Technik/Treppe). Bei dem neuen Anbieter hätte es quasi Strafkosten bedeutet, aus deren Raster zu fallen. In deren Raster zu gehen hätte in Richtung Verkleinerung den Grundriss zerhauen, in Richtung Vergrößerung hat es "nur" 8000€ mehr gekostet und wir kamen dann auf 157m² (inkl. Technik/Treppe). Damit sind wir relativ dicht an den hier gewünschten 160m². (Durch die Wohnflächenverordnung zählt es dennoch nur so im Bereich 145m².)
Zwei Vollgeschosse, weil vom Bebauungsplan so quasi vorgeschrieben.

Wir müssen nun durch den Bebauungsplan das Haus verklinkern, und das kostet. Ordentlich. Rechne ich den Klinker heraus und ersetze ihn durch eine Putzfassade (nur ca. 1/3 der Kosten) würde uns das Haus aktuell inklusive Baunebenkosten folgendes kosten:
~620 000€ all in.

Inklusive: Baugrunduntersuchung, Vermessung, Erdarbeiten (inkl. Erdentsorgung, Schotter, Sand), Anschlüsse, Baustrom/Bauwasser großzügig geschätzt, 7kw Photovoltaik, schlüsselfertig und die ganzen kleinen Zusatzkosten, von denen einen am Anfang niemand was erzählt (z.B. Bauherrenhaftpflicht, Straßensperrung und co). Wir haben ein paar Begebenheiten am Grundstück, die zusammen etwa 35 000€ gekostet haben, und bei einem flachen Grundstück nicht anfallen.

Würde bei einem glatten Grundstück bedeuten etwa 585 000€ OHNE Grundstück.

Da wäre noch nicht drin: Garage, Keller (dafür aber: Bodenplatte), Terrasse, Zufahrt pflastern, Zaun, Möbel (inkl. Küche).
(Garage planen wir auch nicht, Keller auch nicht.)

Daher mein Pessimismus, wie das hier bei 800 000€ mit Keller und Garage klappen soll - Terrasse, Zufahrt, Zaun und Möbel gar nicht mit bedacht.

Umgekehrt: Rechne ich da das Grundstück mit drauf (dann also etwa 685 000€), dann bleibt noch ein guter Puffer für Terrasse, Zufahrt, Zaun und Möbel; oder alternativ eine normale Doppelgarage und etwas abgespeckte Möblierung/Außenanlagen.

Wir haben damals (also letztes Jahr) auch Angebote für Keller eingeholt. Ey. Teuer. Unterschätzt man sehr schnell. Allein die Erdentsorgung ist extrem krass. Daher stammen auch die Zahlen in meinem letzten Beitrag.

- Bauweise ist schlichtweg irrelevant, es gibt keine bessere/schlechtere Bauweise und Du wirst im Haus keinerlei Unterschied merken

Ich stimme bei allem anderen zu 100% zu. Hier... sehe ich das anders.

Wo ich als Kind wohnte, waren Überschwemmungen häufig. Wohnungen (Reihenhäuser, Stadt...) hatten allesamt Hochparterre statt eines normalen Erdgeschosses, Keller liefen regelmäßig voll Wasser, und die Häuser konnten das problemlos ab. Ohne Schimmel, ohne strukturelle Schäden.

Keine Ahnung, was das für Steine waren. Ich war jung und uninteressiert.

Fertighäuser können auch getrocknet werden, jedoch ist da meinem Kenntnisstand nach die Gefahr von strukturellen Schäden deutlich höher.

Wenn da ein Bach in der Nähe ist, wird es mit Elementarversicherung schwierig, auf alle Fälle sehr teuer. Da gibt es ohnehin einen Aufschlag für Fertighäuser.

So toll der Bach auch ist, ich würde den in der Planung mit berücksichtigen. Wenn nicht bei der Bauweise, dann zumindest in der Gestaltung der Außenanlagen.

Prüft doch mal, inwieweit ihr da wieder rauskommen würden.

Würde am Ende, da bin ich sicher, sogar Geld sparen. Vertrag unterschreiben, bevor das Haus fertig geplant ist, geht oft nach hinten los.

(Wenn natürlich jetzt schon eine Vertragsstrafe ausgelöst würde, dann nicht.)

 

[Arauki11]

Ich stimme bei allem anderen zu 100% zu. Hier... sehe ich das anders.

Wow, das wäre meine Zielquote bei meiner Frau.....
Ich habe mich vlt. missversändlich ausgedrückt. Ich meinte bzgl. festgelegter Bauweise eher, dass man sich nicht unnötig festlegen sollte, weil man glaubt ein Fertighaus sei "fertiger", schneller oder besser als eine andere Bauweise. Selbstverständlich kann es solche Gründe belastbare für den Vorzug der ein oder anderen Bauweise geben und Dein Hinweis zum Thema Wasser ist berechtigt und unbedingt prüfenswert. Im Allgemeinen lese ich hier aber eher von "grundlosen" Entscheidungen für/gegeh ein Fertighaus; davor wollte ich "warnen".
Im hier vorliegenden Fall würde ich ohnehin auf einen Keller verzichten. Mein erstes Haus baute ich unweit vom Neckar in der 3. Reihe am Hang. Die Baugruben der 1. Reihe sind kurz nach dem Ausbhub bei Hochwasser schon vollgelaufen bzw. war dort etwa 1m hoch und zwei Besitzer gaben die Bauplätze mit Verlust wieder zurück, andere bauten spezielle Abdichtungsssteme etc., insofern bin ich mir der Wassergefahr von klein auf bewusst und würde hier gerade das Haus ohne Keller und auch leicht erhöht bauen, selbst wenn es nicht vorgeschrieben wäre.