ᐅ Finanzierung Neubau Einfamilienhaus - Volltilger, Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen?

Hallo zusammen,

ich lese hier schon eine Weile bei verschiedenen Themen mit.
Bei uns geht es in die heiße Phase der Finanzierung unseres Einfamilienhauses und wir sind uns uneinig und nicht sicher, was das "beste" bzw. sinnvollste Angebot ist. Hier mal die Fakten:

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Zwei Erwachsene, verheiratet
• Wie alt seid Ihr? 34 / 39 Jahre
• Gibt es Kinder? nein
• Sind Kinder geplant? Ja, max 2
• Was macht Ihr beruflich? Angestellt Industrie bzw. Baugewerbe
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Vollzeit

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? 2.500 (sie) / 3.000 (er) (netto)
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Grundstück + 50.000€
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 20.000€ + Eigenleistung: Rohbau größtenteils in Eigenleistung (fachliches Wissen und Erfahrung vorhanden); weitere Gewerke können durch befreundete Facharbeiter unterstützt oder auch übernommen werden

Ausgabensituation:
Wohnkosten: 300€ (wohnen mit im Haus der Eltern, Einliegerwohnung)

Mobilitätskosten: 40€ (aktuell) -> 150€ (längere Strecke), 1x PKW, 1x werden Fahrtkosten vom AG getragen

• Einnahmen gesamt: 5.500€
• Ausgaben gesamt: 3.000€
• Saldo: 2.500€
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen: 700€

Allgemeines zur Immobilie:

Wie groß ist das Grundstück? 850qm

• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 85€/qm
• Neubau Einfamilienhaus (massiv) mit Doppelgarage oder Carport
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 223qm / 50qm
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? 534.000€

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten 73.000€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): 360.000 – 400.000€ (Architektenleistung selbst erbracht)
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.): 10.000€, Baustromanschluss nicht notwendig wird vom Nachbar bereitgestellt, Zahlung nach Verbrauch
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc: in Baukosten inkl.
• Gesamtkosten: 483.000€

sonstige Kosten:

• Küchenkosten: 15.000€
• Möbel, Lampen, Deko: 20.000€ (kommt auf die Finanzlage am Ende an, es können etliche Möbelstücke mitgenommen werden, Summe kann entfallen, wenn es zu knapp wird)

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 518.000€
• abziehbares Eigenkapital: 73.000€ (Grundstück) + 20.000€ + 25.000€ (Eigenleistung, mehr wird nicht von den Banken akzeptiert)
• Finanzierungssumme: 400.000€

Notwendige Kreditangaben:

Angebot 1 (Allianz)

• Kreditbetrag 401.000€
• Kreditart: Volltilger
• Zinssatz: 1,31%
• Zinsbindungsdauer: 30 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 0€
• anfänglicher Tilgungssatz: 2,75%
• monatliche Rate: 1350€
• Sondertilgungen möglich? 5% p.a.
• Tilgungssatzwechsel möglich? nein
• Bis zu 10% der Kreditsumme können kostenfrei zurückgegeben werden

Angebot 2 (ING)

• Kreditbetrag 401.000€
• Kreditart: 2x Annuitätendarlehen
• Zinssatz: 1,22% für 20 Jahre / 0,67% für 10 Jahre
• Zinsbindungsdauer: 20 / 10 Jahre
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 156.000€ / 10.000€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 66 / 17 Jahre
• anfänglicher Tilgungssatz: 1 / 5,5%
• monatliche Rate: 370 / 1030€
• Sondertilgungen möglich? 2.000€ / Jahr
• Tilgungssatzwechsel möglich? Ja, 2x pro Darlehen
• Nach 10 Jahren wird die Rate bei dem Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit natürlich entsprechend erhöht – Restlaufzeit verringert sich bzw. evtl. nach 10 Jahre Anschlussfinanzierung, falls sich was besseres ergeben würde

Angebot 3 (BHW, KfW)

• Kreditart, Kreditbetrag, Zinssatz, Zinsbindungsdauer, monatliche Rate:
• Annuitätendarlehen: 300.000€, 1,18%, 20 Jahre, 920€
• Bausparvertrag 1: 134.000€, 1,25%, unbegrenzt, 180€ (Ansparphase), 1231€ (Tilgungsphase)
• KfW124-Darlehen: 100.000€, 1%, 10 Jahre, nur Zinsen
• Bausparvertrag 2: 100.000€, 1,25%, unbegrenzt, 415€ (Ansparphase), 486€ (Tilgungsphase)
• Restschuld bei Ende der Zinsbindung
• Annuitätendarlehen: 130.000€
• Bausparvertrag 1: 0€
• KfW124-Darlehen: 100.000€
• Bausparvertrag 2: 0€
• fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung
• Bausparvertrag 1: 6 Jahre
• Bausparvertrag 2: 11 Jahre
• anfänglicher Tilgungssatz: Annuitätendarlehen: 2,5%
• Sondertilgungen möglich? Annuitätendarlehen, max 5% p.a.
• Tilgungssatzwechsel möglich? Ja, mind. 1,5%
• Das Annuitätendarlehen wird nach 20 Jahren vom BSV1 abgelöst, Höhe des Bauspardarlehens 1: 91.000€ und wird mit 1.231€ getilgt
• Beim KfW124 Darlehen werden in den 10 Jahren nur Zinsen gezahlt, die in den 415€ von der Ansparphase vom BSV2 enthalten sind (hier haben wir keine konkrete Aufgliederung bekommen), somit gehen die 100.000€ aus dem KfW124 nach 10 Jahren in den BSV2 über und werden dann erst getilgt.

Rein rechnerisch scheint das Angebot 1 die günstigste Variante zu sein, allerdings recht unflexibel
Angebot 2 lässt sich nicht final berechnen -> kommt drauf an wie die Konditionen in 10 Jahren sind, allerdings flexibel, aber auch etwas unsicher
Angebot 3 ist ein bisschen teurer als Angebot 1, dafür ist die Rate höher und prinzipiell flexibel, hier muss man aber wg. der Anschlussfinanzierung durch die Bausparvertrag aufpassen

Prinzipiell rechnen wir mit einem Darlehensbetrag von 360.000€, aber dadurch, dass Eigenleistung bei den meisten Banken nur bis max. 30.000€ anerkannt wird "müssen" wir die 400.000€ nehmen - vielleicht brauchen wir sie auch später und sind froh drum.
Mit den Raten um die 1.300€ sind wir zufrieden, das sollte auch in Elternzeit machbar sein.

Welche Finanzierungsvariante würdet ihr bevorzugen und warum?

Auf den ersten Blick.

1. Baunebenkosten 10.000 €? Wie das den? Alleine Grundschuld eintragen auch wenn es Kaufnebenkosten sind kostet 2.500 €. Dazu Baustrasse, Versicherungen, Bodengutachten, Vermesser, Anschlüsse. Rechne mit mind. 30.000 €

2. 400.000 € für 223 qm Haus + 50 qm Nutzfläche? Das wird auch nur mit viel Eigenleistung eng.

Hallo,

danke für die erste Rückmeldung.

1. Baunebenkosten: Grundschuld wird bar bezahlt. Baustraße und Bodengutachten sind nicht notwendig. Vermessungsarbeiten machen wir selbst, Vermessung nur am Ende durch das örtliche Vermessungsamt (ca. 1.500€), Anschlüsse (Wasser: ca. 1.000€, Gas: max. 1.000€, Strom: ca. 1.500€, Telekom: ca. 800€), Versicherungen klären sich in den nächsten Wochen

2. Baukostenberechnung basiert auf den Richtsätzen für bauliche Anlagen vom örtlichen Bauamt

Sunflower28 schrieb:

Hallo,

danke für die erste Rückmeldung.

1. Baunebenkosten: Grundschuld wird bar bezahlt. Baustraße und Bodengutachten sind nicht notwendig. Vermessungsarbeiten machen wir selbst, Vermessung nur am Ende durch das örtliche Vermessungsamt (ca. 1.500€), Anschlüsse (Wasser: ca. 1.000€, Gas: max. 1.000€, Strom: ca. 1.500€, Telekom: ca. 800€), Versicherungen klären sich in den nächsten Wochen

2. Baukostenberechnung basiert auf den Richtsätzen für bauliche Anlagen vom örtlichen Bauamt

- Energie-Effizienzberater falls KFW 55 besser..
- Mehrspartenanschluss
- Bauwasser, Baustrom.
- Externer Baubegleiter (alles wirst Du nicht wissen und das kann später kosten)
- Bauantrag bei uns ca. 1.700 €.

Falls alles stimmt (Hauspreis bin ich sehr skeptisch), würde ich das Angebot von der Allianz nehmen.

Acof1978 schrieb:

- Energie-Effizienzberater falls kfw 55 besser..
- Mehrspartenanschluss
- Bauwasser, Baustrom.
- Externer Baubegleiter (alles wirst Du nicht wissen und das kann später kosten)
- Bauantrag bei uns ca. 1.700 €.

- Energieberater entfällt, da wg. Eigenleistung kaum Förderung durch KfW möglich
- Mehrspartenanschluss ca. 500€
- Bauwasser noch keine Angabe, Baustrom entfällt, da wir über den Nachbarn versorgt werden
- externer Baubegleiter entfällt - mein Mann ist Bauingenieur -> Eigenleistung
- Bauantrag ist schon bezahlt (580€)

Danke, für die Einschätzung 🙂

Sunflower28 schrieb:

- Energieberater entfällt, da wg. Eigenleistung kaum Förderung durch KfW möglich
- Mehrspartenanschluss ca. 500€
- Bauwasser noch keine Angabe, Baustrom entfällt, da wir über den Nachbarn versorgt werden
- externer Baubegleiter entfällt - mein Mann ist Bauingenieur -> Eigenleistung
- Bauantrag ist schon bezahlt (580€)

Danke, für die Einschätzung 🙂

Und der Nachbar übernimmt gerne die 1.000 €+ an Baustromkosten?

Ok, da der Bauing ist, dann wird es natürlich günstiger. Dachte bei 3.000 € wäre er ein Bauarbeiter und das Bauings viel mehr verdienen würden. Mein Fehler :-)