Bauen mit dem Ziel der Vermietung

[Pianist]

Schönen guten Tag!

Da bei mir in den kommenden Jahren erhebliche Umwälzungen anstehen, würde ich gerne mal eine Grundsatzfrage diskutieren: Ist es sinnvoll, in einem Berliner Außenbezirk (fünf Minuten Fußweg zu einem Regionalbahn-Haltepunkt) ein vorhandenes schlecht sanierungsfähiges Haus abzureißen und gegen einen Neubau zu ersetzen? Die Brutto-Grundfläche würde ungefähr bei 120 Quadratmetern liegen, es wären zwei Vollgeschosse, Keller und Dachgeschoss möglich, wobei ich die südliche Dachhälfte gerne komplett mit PV belegen würde, um eine möglichst gute Umwelt- und Klimabilanz hinzubekommen. Da würde man entweder zwei reguläre Wohnungen oder sechs möblierte Studi-Appartments reinbekommen. Frage wäre, ob man überall Bad und Kochecke vorsieht, oder ob man beim Konzept der zwei Wohnungen bleibt, und dann zwei Wohngemeinschaften hat, also mit gemeinsamen Bädern und Küchen, jeweils für drei Leute.

Im Dachgeschoss wäre dann ein Gemeinschaftsraum, den die Nachwuchstalente dann nach eigenen Wünschen nutzen könnten. Meine persönliche Idealvorstellung wäre, sowas akustisch so zu gestalten, dass man sich vielleicht konkret an Musik-Studierende richtet, und diese dann da oben auch einzeln oder gemeinsam üben und musizieren können. Wohnraumnutzung wäre ungünstig, weil ich die Südfläche wirklich komplett für PV nutzen möchte, um damit auch mein daneben stehendes Einfamilienhaus zu versorgen, welches sich durch seine kleinteilige Dachform nicht für PV eignet. Da ist die Ölheizung jetzt 25 Jahre alt, und auch dort muss ich wohl in Richtung Wärmepumpe gehen.

Ich würde den Neubau komplett aus der eigenen Tasche bezahlen, möchte aber natürlich eine halbwegs gute Einnahme-Situation haben, da ich später keine gesetzliche Rente bekomme. Mindestens so wichtig wie die Einnahme-Situation ist aber auch, dass ich möglichst wenig Ärger haben möchte. Hat jemand Erfahrung mit solchen Projekten?

Dazu muss ich noch erwähnen: das Grundstück liegt an einer stark befahrenen Kreuzung, so dass das wohl wegen Lärm und Abgasen eher nichts für junge Familien mit Kindern ist, daher würde ich eher auf Konzepte setzen, die befristete Nutzung für einen bestimmten Lebensabschnitt vorsehen.

Im nächsten Schritt (oder gleichzeitig) würde ich dann am hinteren Ende meiner 34er-Baugrenze (die mir genau bekannt ist, weil man sie mir freundlicherweise mal eingezeichnet hat) noch ein kleines Haus für mich und meine Partnerin bauen, und könnte dann unser jetziges Haus ebenfalls vermieten. Auch da kämen wieder Leute in Frage, die mit den akustisch ausgebauten Räumen im Keller etwas anfangen können, also Musiker, Sprecher oder Heimkino-Fans, die sich an der Verkehrssituation nicht stören. Innen hört man ja nichts. Man darf eben nur nicht im Sommer werktags auf der Terrasse frühstücken wollen.

Insgesamt suche ich nach einer Lösung, das Grundstück vernünftig zu nutzen, und daraus auch Einnahmen zu generieren, von denen man im Alter leben kann. Oder ist sowas so dermaßen mit Ärgerquellen versehen, dass man das nicht machen sollte, und das Vermieten den großen Anbietern überlassen sollte? Alternative wäre ja, alles zu verkaufen, aber woanders wird man wohl kein passendes Grundstück finden, fürchte ich. Oder man muss dafür so viel Geld ausgeben, dass man am Ende schlechter dasteht als vorher…

Für alle hilfreichen Gedanken bedanke ich mich!

 

[nordanney]

Da würde man entweder zwei reguläre Wohnungen oder sechs möblierte Studi-Appartments reinbekommen.

Mehrfamilienhaus sind gem. B-Plan erlaubt?

entweder zwei reguläre Wohnungen oder sechs möblierte Studi-Appartments reinbekommen.

Ist an dem Standort die Nachfrage für beide Varianten passend?

Frage wäre, ob man überall Bad und Kochecke vorsieht,

Na ja, eine Neubauwohnung ohne Bad geht gar nicht. Und Studi-App ohne Kochnische ist ebenfalls ein KO-Kriterium.

wobei ich die südliche Dachhälfte gerne komplett mit PV belegen würde, um eine möglichst gute Umwelt- und Klimabilanz hinzubekommen.

Volleinspeiser oder Mieterstrommodell?

oder ob man beim Konzept der zwei Wohnungen bleibt, und dann zwei Wohngemeinschaften hat, also mit gemeinsamen Bädern und Küchen, jeweils für drei Leute.

Ist eine Frage der Nachfrage sowie der Kosten- und Erlöskalkulation. Sowie des Baurechts (bekommst Du genug Stellplätze z.B. hin?)

Im Dachgeschoss wäre dann ein Gemeinschaftsraum, den die Nachwuchstalente dann nach eigenen Wünschen nutzen könnten. Meine persönliche Idealvorstellung wäre, sowas akustisch so zu gestalten, dass man sich vielleicht konkret an Musik-Studierende richtet, und diese dann da oben auch einzeln oder gemeinsam üben und musizieren können.

Rausgeschmissenes Geld. Sehe nicht den konkreten Nutzen für die Nutzer. Dazu die Frage, ob es genug Musikstudenten bekommt, die die Flächen brauchen? Bekommst Du für vollumfänglich gebauten Wohnraum - sonst kannst Du das DG nicht nutzen lassen - dafür eine Vergütung in Form einer zusätzlichen Miete? Wie hoch kann diese sein, damit sich das Investment rentiert? Fallen dann Nicht-Musiker als Mieter raus, weil sie sich gestört fühlen, wenn oben Speed Metal geprobt wird?

Wohnraumnutzung wäre ungünstig, weil ich die Südfläche wirklich komplett für PV nutzen möchte,

Öko vor Rendite?

m damit auch mein daneben stehendes Einfamilienhaus zu versorgen, welches sich durch seine kleinteilige Dachform nicht für PV eignet.

Wird aufwändig und kostet Geld.
Grundstückssituation? Alles auf einem Grundstück? Zwei Flurstücke? Geteilt? Du willst jede Menge Studenten neben Dir wohnen haben mit Parties, dauerndem Mieterwechsel, dauernden Renovierungen? Zeit und Lust darauf?

Da ist die Ölheizung jetzt 25 Jahre alt, und auch dort muss ich wohl in Richtung Wärmepumpe gehen.

WP und PV haben nichts miteinander zu tun.

möchte aber natürlich eine halbwegs gute Einnahme-Situation haben

Dann lös Dich von PV statt Wohnraum.

Mindestens so wichtig wie die Einnahme-Situation ist aber auch, dass ich möglichst wenig Ärger haben möchte.

Dann lös Dich von Studenten.

Hat jemand Erfahrung mit solchen Projekten?

Nur beruflich durch meine Kunden (im größeren Maßstab).

Im nächsten Schritt (oder gleichzeitig) würde ich dann am hinteren Ende meiner 34er-Baugrenze (die mir genau bekannt ist, weil man sie mir freundlicherweise mal eingezeichnet hat) noch ein kleines Haus für mich und meine Partnerin bauen, und könnte dann unser jetziges Haus ebenfalls vermieten.

Das passt alles bezüglich des Baurechts? Ist ja nicht nur die Grenze - GFZ/GRZ/Stellplätze/versiegelte Flächen/Zuwegungen und Feuerwehr usw.?

Man darf eben nur nicht im Sommer werktags auf der Terrasse frühstücken wollen.

Dann reduzierst Du Interessenten schon mal bestimmt um 40-60%

Auch da kämen wieder Leute in Frage, die mit den akustisch ausgebauten Räumen im Keller etwas anfangen können, also Musiker, Sprecher oder Heimkino-Fans, die sich an der Verkehrssituation nicht stören.

Liebhaberobjekt - bekommst nicht die Miete, die Du vielleicht wünschst, weil die Flächen so toll sind. Eingeschränkter Nutzerkreis (für die Akustikflächen).

Insgesamt suche ich nach einer Lösung, das Grundstück vernünftig zu nutzen, und daraus auch Einnahmen zu generieren, von denen man im Alter leben kann. Oder ist sowas so dermaßen mit Ärgerquellen versehen, dass man das nicht machen sollte, und das Vermieten den großen Anbietern überlassen sollte? Alternative wäre ja, alles zu verkaufen, aber woanders wird man wohl kein passendes Grundstück finden, fürchte ich. Oder man muss dafür so viel Geld ausgeben, dass man am Ende schlechter dasteht als vorher…

Dafür gibt es Planer.
Was ist für Dich vernünftig? Wie ist die Kosten- und Erlösplanung? Für eine gute Rendite bei den heutigen Baupreisen solltest Du schon jenseits der 20€ kalt vermieten können.

 

[Pianist]

Vielen Dank für Deine ausführlichen Antworten!

Genau die Fragen, die Du aufgeworfen hast, stelle ich mir auch. Da steckt viel Risikopotenzial drin. Und ich mag keine Risiken. Mal so ganz generell: das Grundstück liegt zum größten Teil im 34er Bereich und es gibt eine gestrichelte Linie, die genau sagt, wo der 35er beginnt. Daher wäre es generell möglich, ein Garagengebäude gegen ein kleineres EFH zu ersetzen. Und das vordere alte Gebäude (Zweifamilienhaus) steht direkt an einem Gebäude auf dem Nachbargrundstück, welches sogar noch etwas höher ist, also Hochparterre, OG und DG. Daher sehe ich kein Problem, dort wieder ein Zweifamilienhaus zu bauen. Da vor der Tür ein Straßengraben ist, und kein Gehweg, besteht auch keine Räumpflicht.

Offenbar haben andere Leute weniger Problem mit Verkehrslärm und -abgasen als wir, denn im Verlauf der Straße wird genug neu gebaut.

Generell würde ich gerne klimaneutral bauen, daher mit viel PV auf dem Dach. Eine WP ist ja nur sinnvoll, wenn man sie an möglichst vielen Tagen pro Jahr mit selbst produziertem Strom betreiben kann. Daher würde ich auch einen großen Batteriespeicher vorsehen. Ich würde ungerne ein altes Haus vermieten, wo die Leute dann zusätzlich zur Miete noch jedes Jahr 3.000 oder mehr Euro fürs Heizöl ausgeben müssen.

Allerdings weiß ich eben nicht, ob es so klug und weise ist, auf eine Lösung zu setzen, bei der man mit mehreren Mietern auf dem gleichen Grundstück wohnt.

Und noch etwas muss bedacht werden: wenn ich sehr viel Geld dafür ausgebe, dort zwei neue Häuser zu bauen, dann wird die Tochter meiner Partnerin irgendwann ein Problem mit der Erbschaftssteuer bekommen, und ich kann nicht garantieren, dass zu gegebener Zeit dann auch genug Barmittel vorhanden sind. Dann müsste sie ohnehin alles verkaufen, und ich kann heute nicht abschätzen, wie schwer ihr das fallen wird.

Ein einzelnes Grundstück mit drei Häusern drauf ist eben in vielerlei Hinsicht problematisch. Aber sinnvoll teilen kann man es auch nicht.

Am Ende brauche ich eine Lösung, die mir jeden Monat klar definierte Einnahmen bringt. Ich habe zwar nicht vor, irgendwann nicht mehr zu arbeiten, aber es kann ja sein, dass ich irgendwann keine Aufträge mehr bekomme, oder sie aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausführen kann. Und es muss eine Lösung sein, die auch bei längerer Abwesenheit funktioniert, also es muss jemand da sein, der die Mülltonnen rausstellt, sich um den Garten kümmert, mir ggf. wichtige Post einscannt und mailt.