ᐅ Bewertung (Teil-)saniertes Haus aus 1961

Erstellt am: 25.07.25 15:30

Hallo zusammen,

stiller Mitleser hier, der sich seit längerem mit dem Thema Hausbau und Sanierung auseinandersetzt. Jetzt haben wir (3-köpfige Familie, ggfs. +1 in Zukunft) die Chance, ein Haus zu besichtigen/kaufen. Eins vorweg: die jetzigen Eigentümer (4-köpfige Familie) wohnen hier (erst) seit etwa 10-15 Jahren (nicht genau bekannt), haben somit damals bei Einzug auch schon einige Arbeiten durchgeführt.

Hier einige bekannte Eckdaten

Massivdoppelhaus aus dem Jahr 1961
108 qm Wohnfläche auf EG, OG und DG (ausgebaut)
Voll unterkellert
Mini-Balkon auf der Rückseite
Energie

Es ist eine Warmluft-Kachelofen-Heizung verbaut, diese wurde bei Einzug bewusst (?) dringelassen, Brenner sei wohl relativ neu
Verbrauch wohl etwa 1.000 Liter Öl/Jahr
Warmwasser läuft über Strom
Keine hohen Nebenkosten laut Eigentümer

Folgendes wurde in den letzten Jahren modernisiert:

Elektrik komplett erneuert
Gäste-WC neu, Bad wäre noch zu machen (würden wir wahrscheinlich mit Einzug machen)
Wände innen komplett verputzt
Terrasse neu
Parkett im gesamten Haus
DG ausgebaut, Dach von innen isoliert, neue DG-Fenster
Fenster 2 oder 3-fach verglast, unklar wie alt
Haustüre erneuert
Fassade wurde vor 15 Jahre "gemacht", komplett verputzt (noch unklar, ob die Fassade auch damals gedämmt wurde)
Sonst keine bekannte Mängel
Eigentümern nicht bekannt, dass irgendwo noch Schadstoffe verbaut seien

Der Kaufpreis ist für die Region sehr gut, weshalb uns wahrscheinlich nicht arg viel Zeit zum Überlegen bleibt. Wir würden gerne zeitnah nach Besichtigung - sollte uns das Haus gefallen - ein Angebot machen.

Folgende Punkte/Fragen und mögliche Kostenpunkte würde ich gerne hier erfragen bzw. zur Diskussion stellen:

Heizung: Die Vor- und Nachteile einer Warmluft-Heizung sind mir bekannt, und die Nachteile sind für uns kein KO-Kriterium. Klar ist, dass die Heizung perspektivisch in den nächsten Jahren ausgetauscht werden müsste. Hier habe ich nach etwas Recherche an eine Luft-Luftwärmepumpe gedacht, damit könnte man das bisherige System ja mit relativ wenig Aufwand ersetzen. Förderung gibt es hierfür ja derzeit. Oder doch etwas anderes? Muss ich dafür auch an das Thema Lüftung denken? Was mache ich mit dem Warmwasser? Weiterhin über Strom? Gesamtkosten würde ich hier auf grob 20-25k€ schätzen.
Weiterer Sanierungsbedarf: Was müssten wir noch im Auge behalten bzw. bei der Besichtigung genauer anschauen? Dach neu eindecken? Ggfs. Fassade neu dämmen, falls dies noch nicht geschehen ist? Kellerdecke dämmen? Ich weiß nicht, ob die Wasser- und Abwasserrohre damals erneuer wurden, das wäre ja auch noch ein größerer Kostenpunkt. Sollten nur die Wasserrohre anfallen würde ich hier 10k€ ansetzen
Schadstoffe: wo könnten sich noch Schadstoffe verstecken? Asbest wurde ja auch in Dachziegeln oder Heizungs-/Lüftungsrohre verbaut.
Sonstiges: Besichtigung steht noch aus, deswegen kann ich nicht beurteilen, ob bspw. der Keller feucht ist. Da es sich hier ja um ein "teilsaniertes" Objekt handelt und einige Sachen bereits erneuert wurden, würden mich noch Hinweise auf weitere mögliche kostenintensive Sanierungsbedarfe oder Prüfstellen am Haus interessieren.

Mir ist bewusst, dass eine Einschätzung des Hauses aus der Ferne und ohne Bilder schwierig ist, hoffe aber, dass man sich mit den Informationen zumindest mal einen ersten Eindruck verschaffen kann. Sollten wichtige Informationen fehlen, gerne darauf hinweisen, dann versuche ich das noch in Erfahrung zu bringen. Schonmal Danke vorab für jeglichen Input und Hilfe!

ypg01.08.25 22:14

#43

kbt09 schrieb:

486000 € 😎 ... saniert ja, ist aber auch in 3 Wohneinheiten unterteilt, wo man wohl erstmal prüfen muss, wie man die für sich sinnvoll nutzen kann. Im EG 2 kleine Singlewohnungen.

Ich habe logischerweise das Wort „mehr“ unterschlagen. Ob man das sinnvoll nutzen kann, kann man ja detektivisch ermitteln 😉

PurpleBee01.08.25 22:22

#44

ypg schrieb:

Ich habe logischerweise das Wort „mehr“ unterschlagen. Ob man das sinnvoll nutzen kann, kann man ja detektivisch ermitteln 😉

Hast recht, sollte doch lieber ins Bett gehen 😀

PurpleBee03.08.25 01:50

#45

Ich beschäftige mich zur späten Stunde noch mit dem Thema Dachsanierung. Das Dach ist 60 Jahre alt, soll/muss also je nach Zustand (den es noch zu erfassen gilt) in absehbarer Zeit erneuert werden.

Bei einer Dachsanierung an Bestandsbauten in BW gilt ja nunmehr die Photovoltaik-Pflicht, was zusätzliches Kapital erforderlich machen würde. Interessehalber habe ich mir den Praxisleitfaden zu Gemüte geführt.

Der First des Dachs verläuft nahezu perfekt O-W, d.h. nur die Südseite wäre gemäß Leitfaden geeignet. Jetzt muss eine zusammenhängende Mindestfläche von 20qm erfüllt sein. Ich weiß nicht, wie groß die Südseite des Daches ist, aber nehmen wir an, diese ist 20qm groß.

Hellhörig bin ich bei Punkt 7.4 geworden - keine der Solarnutzung entgegenstehende Nutzung. Auf dem Dach steht ein Dachständer für eine Freileitung sowie 2 Dachfenster. Für den Dachständer müssen ja Wege und Abstände eingehalten werden, und die Dachfenster reduzieren zusätzlich die qm der Solar geeigneten Flächen.

Zur Berechnung steht dazu dann Folgendes:

Die verbleibende Fläche gilt als solargeeignet und muss mit dem Faktor 0,75 multipliziert werden, um die erforderliche Solarmodul-Mindestfläche zu erhalten, die nach PVPf-VO mindestens installiert werden muss

Ich versteh das (als Laie) so, das die übriggebliebene Fläche mit 0,75 multipliziert wird. Sofern hier nicht mindestens 20qm rauskommen, entfällt die Photovoltaik-Pflicht. Ist mein Verständnis korrekt?

Lange Rede kurzer Sinn: ich gehe aufgrund der Grundfläche des Hauses, der Dachausrichtung und der o.g. "Hindernisse" auf der Südseite davon aus, dass ich die 20qm nicht knacke und die Photovoltaik-Pflicht entfällt. Das würde auch erklären, warum der Nachbar neue Gauben aber keine Photovoltaik auf dem Dach hat. Dieser hat ebenfalls einen Dachständer auf dem Dach stehen.