ᐅ Immobilienfinanzierung auf Grundlage eines Vorvertrags

Schönen Sonntag an alle!

Ich lese schon länger still im Forum mit und habe hier schon viele gute Tipps mitgenommen, habe aber ein aktuelles Anliegen, weswegen ich mich nun endlich angemeldet habe 🙂 Falls ich im falschen Unterforum gelandet bin, bitte einfach verschieben.

Ich habe das Internet nach dem Thema schon durchforstet und bereits zwei Finanzierungsberater befragt, die allerdings widersprüchliche Aussagen getroffen haben. Eventuell kennt sich ja hier jemand mit dem Thema aus und kann etwas Klarheit schaffen.

Nehmen wir an eine Immobilie soll wegen der Spekulationssteuer erst in ca. 1,5 Jahren verkauft werden und wird solange an jemanden vermietet, der das Objekt im Anschluss mit bereits mündlicher Zusage des Verkäufers kaufen möchte (Vorkaufsrecht wird im Mietvertrag verankert). Wäre es theoretisch möglich, einen notariell beurkundeten Vorvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer zu schließen und auf Grundlage dieses Vorvertrags eine Immobilienfinanzierung, die eine bereitstellungsfreie Zeit von sagen wir 12 Monaten beinhaltet, nach ca. einem dreiviertel Jahr abzuschließen? Sobald der richtige Kaufvertrag dann vorliegt und notariell beurkundet wäre, also nach Ablauf der 1,5 Jahren, soll der Immobilienkredit dann noch innerhalb der bereitstellungsfreien Zeit belastet und die komplette Summe an den Verkäufer überwiesen. Bewilligen Banken überhaupt auf Grundlage eines Vorvertrags eine Immobilienfinanzierung? Der eine Finanzierungsberater meinte, das wäre kein Problem, der andere Finanzberater hat dies komplett abgelehnt. Über die Risiken sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer sind wir uns bewusst.

Hintergrund zu dem beschrieben Vorgehen wäre, dass eigentlich im nächstem Jahr die Familienplanung geplant war und uns dieses Objekt sozusagen in den Schoß gefallen ist. Das Objekt entspricht lage-, ausstattungs- und preistechnisch voll unseren Vorstellungen und bietet eine einmalige Chance für uns. Der Verkäufer ist nicht auf einen Mondpreis aus und würde uns einen entsprechenden Vorvertrag auch unterzeichnen, wenn wir die Notarkosten dafür tragen. Da Elterngeld bekanntlich nicht angerechnet wird und auch eine sichtliche Schwangerschaft bei Banken nicht gut ankommt, sehen wir dieses Vorgehen als Möglichkeit an, trotzdem eine Finanzierung abschließen zu können. Leider würde mein Mann alleine keine Finanzierung bewilligt bekommen, obwohl es finanziell kein Problem wäre. Mit der Familienplanung erst in 1,5 Jahren anzufangen und dann zu dem Zeitpunkt des Verkaufs eine entsprechende Immobilienfinanzierung abzuschließen, wäre die saubere Möglichkeit. Da ich aber nicht mehr die Jüngste bin, wäre das allerdings tatsächlich ein Ausschlusskriterium für uns, weswegen wir schweren Herzens absagen würden. Im Moment sind das alles nur Gedankenspiele, die mir etwas Hoffnung machen. Ich weiß allerdings nicht, ob es wirklich so umsetzbar ist. Kennt sich hier jemand damit aus?

Midsommar schrieb:

Wäre es theoretisch möglich, einen notariell beurkundeten Vorvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer zu schließen

Was soll im Vorvertrag stehen?

Midsommar schrieb:

Grundlage dieses Vorvertrags eine Immobilienfinanzierung, die eine bereitstellungsfreie Zeit von sagen wir 12 Monaten beinhaltet, nach ca. einem dreiviertel Jahr abzuschließen?

Grundsätzlich geht das, denn sehr viele Kaufverträge werden erst dann abgeschlossen, wenn die Finanzierung steht. Der KV ist dann Auszahlungsvoraussetzung.

Midsommar schrieb:

Über die Risiken sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer sind wir uns bewusst.

Sicher?

Midsommar schrieb:

Kennt sich hier jemand damit aus?

Zunächst einmal ist dringend geraden, zum Juristen zu gehen. Denn wenn ihr mit dem Vorvertrag eine Situation schafft, die objektiv schon dazu führt, dass man von einem kaufvertragsähnlichen Zustand sprechen kann, hängt der Verkäufer schon Spekulationssteuerfalle. Also ist ein Jurist der erste Ansprechpartner.
Und das, was dann ausgearbeitet wird, ist die Basis für ein Banken-/Vermittlergespräch. Das wirtschaftliche Risiko trägst Du nämlich alleine in Form einer möglichen Nichtabnahmeentschädigung bei der Bank. Sollten die Zinsen wieder deutlich fallen, wird das sehr teures Lehrgeld. Der Verkäufer trägt praktisch weder Risiko noch Kosten (die würdest Du ja tragen).

Midsommar schrieb:

Bewilligen Banken überhaupt auf Grundlage eines Vorvertrags eine Immobilienfinanzierung?

Banken wollen Sicherheit und ins Grundbuch. Ein Vorvertrag ist keine Sicherheit, quasi überflüssig für die Bank…

Midsommar schrieb:

Das Objekt entspricht lage-, ausstattungs- und preistechnisch voll unseren Vorstellungen und bietet eine einmalige Chance für uns. Der Verkäufer ist nicht auf einen Mondpreis aus und würde uns einen entsprechenden Vorvertrag auch unterzeichnen, wenn wir die Notarkosten dafür tragen.

…Für Euch natürlich nicht. Euch wird ja der spätere Verkauf durch den Vermieter bestätigt.
Zu der Finanzierung bei Schwangerschaft kann ich leider nichts sagen… Aber ich würde da einfach mal abwarten, ob und wann da hinsichtlich etwas passiert.

Alternative wäre, dass der Vermieter sich einfach mal die Spekulationssteuer ausrechnen lässt. Ggf könntet Ihr sie zahlen, weil es sich rechnet, auch ohne Miete gleich und jetzt zu kaufen?!