Haus kaufen mit Eigenkapital + Kredit, Sanieren durch Verkauf von Immobilie

[leschaf]

Vielen Dank für das Feedback!

Auf mich wirkt die Sanierung sehr teuer geschätzt, dafür dass es eher Renovierung als eine umfassende Sanierung ist. Für 300.000€ könnte man viel umfassendere Arbeiten machen, wie Fußbobenheizung?

Ob das alles sinnvoll ist vermag ich nicht zu beurteilen. Aber ihr habt soviel Eigenkapital rumliegen, dass es darauf auch nicht mehr ankommt.
Interessanter ist die Frage, ob es nicht besser wäre Immobilie 1 langfristig zu vermieten und dafür mehr Kredit aufzunehmen.

Kurzversion: Ganz schön viel Budget für so wenig Arbeiten. 75k für ne neue Heizung sollten auch im Süden reichen, beim Rest würde ich hier oben die Hälfte ansetzen, aber vielleicht bin ich da inzwischen zu weit ab von der neuen Realität.

Ja, bei Modernisierung Heizungsanlage war ich jetzt schon von Fußbodenheizung ausgegangen und Umstellung von Gas auf X. Die Schätzung der Architektin waren auch nicht 150 sondern 120, aber aktuell wollen wir zur Sicherheit lieber überall was drauf packen. Wenn es hinterher günstiger wird, dann ist das umso besser. Außerdem sind in den 300T€ dann noch weiterer "Kleinkram" drin, z.B. neue Haustür und insgesamt Eingang, neuer Außenanstrich, usw. (Das hatte ich unter ... gepackt) - je nachdem wieviel wir machen wollen und können von dem Geld.

Zwei, bzw. quasi vier Immobilien für gut 1,7 Millionen und cash für fast 520.000 und Einkommen von gut 7500 Euro - was soll denn da bitte nicht gehen??? Ist das eine Scherzfrage?:D

Wie geschrieben: wir wissen, dass das geht, wollen aber die beste Variante bei der Finanzierung wählen.

War das jetzt eine Schenkung der beiden Häuser der Eltern an Deine Freundin? Welches Erbe wird da erwähnt?
Warum wurde verschenkt? Stehen da etwa Erhaltungskosten im Raum… der Häuser?

Hatte ich glaube ich schon einmal in einem anderen Thread beschrieben: Die Häuser gehörten der Nachbarin meiner Freundin, die von ihrer Familie stark vernachlässigt wurde. Der Vater meiner Freundin wurde deshalb zu Ihrem gesetzlichen Vertreter, hat sie lange gepflegt und im Heim begleitet. Vor 15 Jahren hat sie die beiden Häuser dann zu gleichen Teilen auf meine Freundin und deren Vater übertragen. Seit dessen Tod vor 2 Jahren ist meine Freundin Alleineigentümerin.

Das noch offen stehende Erbe ist dann das Elternhausgrundstück. Schwiegermutter ist 75 aber zum Glück noch topfit. Dazu kommt, dass die Patentante meiner Freundin alleinstehend ist und keine Kinder hat - sie hat in einem (von uns verwahrten) Testament meine Freundin als Erbin eingesetzt.

das stimmt schon... auf der anderen Seite sehen wir eine größere Inflation auf uns zurollen... die Immobilien können ja immer noch in paar Jahren Steuerfrei verkauft werden.
jetzt nochmal sich 600-700 TEUR zu 2-3% an Kredit leisten, was vielleicht in einigen Jahren nur noch 60-70% der Kaufkraft hat... macht schon Sinn

statt Schuldenfrei, dafür aber auch "Betongold" zu veräußern.

ich denke, man muss ich einfach mal anschauen, was es am Ende Wert ist:
- was bekommt man für die Häuser heute? Am Ende hat man dann keine Mieteinnahmen, und dafür wohl nur eine überteuerte Immobilie (Luxus)

oder lieber:
600 TEUR an Schulden, was viel an Kaufkraft verloren hat
dazu aber noch 2 weitere Immobilien, die wohl in 10 Jahren viel mehr an Miete abwerfen als per Heute, und auch viel mehr Wert sind, als per Heute


ich würde eher hier einen Kredit auf 20 Jahre aufnehmen, mit 1-2% Tilgung... und den dann in 20 Jahren durch weitere Erben auf ein Schlag abzahlen.

Danke für den Ansatz, aber das ist für uns eher keine so gute Lösung, weil:
- Wir uns mit Schulden unwohl fühlen, gerade in den aktuellen unbeständigen Zeiten
- Viel wichtiger: beide schuldenfreie Immobilien sind prinzipiell Sanierungsbedürftig. In das zum Verkauf geplante RMH müsste neue Fenster, Elektrik und Heizkörper rein, das verbleibende braucht ebenfalls neue Fenster, Elektrik, Küche, usw. Das können wir meiner Meinung nach zusätzlich zu einem 600T€ Kredit nicht stemmen. Daher lieber das überschüssige Geld aus Immoverkauf in die andere Stecken.
- Bei dem zweiten noch zu erbenden Einfamilienhaus wird auch noch einmal ordentlich Erbschaftssteuer fällig, auch die will irgendwie bezahlt werden.
- Wir möchten uns mit dem einen Verkauf auch ein bisschen gegen das Blasenrisiko absichern. Es ist schon extrem, wie das hier aktuell abgeht...

 

[leschaf]

Mal eine andere Frage bezüglich der Grundbucheintragung:

Aktuell ist der Plan, folgendes Eigenkapital einzubringen:

Hauskauf:
Ich: 175T€
Freundin: 275T€

Sanierung:
Freundin: 250T€ durch Hausverkauf (mal als Beispiel, können auch 150 werden.)

Dazu kommt dann ein ~450T€ Kredit, bei 2.9% Zinsen wären das insgesamt ~670T€, wobei wir vermutlich mit Sondertilgungen früher fertig werden.
Der Kredit wird aufgrund der Gehaltsunterschiede hauptsächlich von meinem Geld bezahlt. Meine Freundin wird weiter relativ wenig verdienen und für mich passt eine 2000€ Rate locker (meine Sparrate ist aktuell leicht höher obwohl wir noch Miete zahlen), solange andere Kosten proportional aufgeteilt werden.

Ich sehe da folgende Optionen:
1) Ich zahle den Kredit komplett alleine ab. Dann wäre das Verhältnis des eingebrachten Geldes ziemlich genau 60/40
2) Falls ich mich nicht verrechnet habe: wenn meine Freundin etwa 400€ der Rate Übernimmt kommen wir auf 50/50
3) Wir planen noch dieses Jahr zu heiraten. Meine Freundin könnte mir als Ausgleich auch Anteile an der verbliebenen Immobilie übertragen, sodass wir wieder auf 50/50 kommen.

Unter normalen Umständen würde ich sagen Option 1 und wir machen einfach 50/50 im Grundbuch, aber meine Freundin ist schon extrem gut abgesichert, während das Haus für mich Kernbestandteil der Altersvorsorge sein wird. Ich behalte nach aktuellem Plan zwar ca 30T€ Aktien, aber sonst habe ich noch nichts.

Was wäre für euch fair und welche Option macht am meisten Sinn? Lohnt es sich, sich hier von einem Notar beraten zu lassen?

 

[Tassimat]

Wir planen noch dieses Jahr zu heiraten.

Mit oder ohne Ehevertrag?

Wie wäre es jetzt schnell vorher zu heiraten? Dann gilt im Trennungsfall euer Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Hochzeit. Alles nach der Hochzeit dann klassische Zugewinngemeinschaft. Dann sind die Eigentumsverhälltnisse eigentlich egal, die definieren nur, in welche Richtung der Zugewinnausgleich fließt. Da du aber auch am Wertzuwachs und Mieteinnahmen "ihrer" Immobilien zu 50% teilnimmst, fliest das Geld eher in deine Richtung.

 

[Hyponex]

@leschaf
ich kann da Tassimat zustimmen.
Einfach heiraten, und auch das Vermögen, wer was einbringt so klären.

ohne vorher zu heiraten, dann gerne sowas wie modifizierten Ehevertrag beim Notar machen.

Ihr musst hier 450 TEUR aufnehmen (beide haften dafür komplett)
Du bringt 175 TEUR Eigenkapital ein
Deine Freundin bringt aber 250-350 TEUR mehr ein, oder?
d.h. auch wenn Du 10 Jahre 2000€ im Monat zahlst (hast dann 240 TEUR beigetragen... Deine Freundin hat da also viel mehr beigetragen, da sie 1) mehr Eigenkapital einbringt + 2 sie verzichtet auch auf Zinsen/Dividende für das Geld was Sie einbringt)
wenn Du einfach die 250.000€ mehr Eigenkapital kapitalisierst (ihr zahlt 2,90% Zinsen, das kann man als Referenz nehmen) dann wären die 250 TEUR in 10 Jahren 332 TEUR Wert, wenn die mehr einbringt (350 TEUR = 465 TEUR Wert, nach 10 Jahren... in der Zeit hast Du selbst aber 240 TEUR eingezahlt...))


am Saubersten ist es immer so:
jeder bringt genau 50/50 Eigenkapital
jeder zahlt dann 50% der Rate (wenn Deine Freundin weniger verdient, wäre es kein Problem, Sie hätte ja genügend da, da Sie aus dem Kapital was die hat, zerren kann)

also am Saubersten wäre es:
jeder bringt 175 TEUR Kapital ein = 350 TEUR
rest wird finanziert, und dann kann man auch 3.000€ rate zahlen, jeder zahlt da 1500€ ein (Deine Freundin hat 250+350 TEUR Kapital, vovon die lange zerren kann... wenn die darauf nur 3% Rendite macht, bringt das ihr schon 7,5-10,5 TEUR im Jahr ein)


anders herum:
das Haus mit Kaufnebenkosten und Modernisierung kostet dann um die 1,05 Mio.?
(Du bringt 175k, Sie bringt 275+150k (ggf. 250k) ein + 450k Kredit)

Eigenkapital:
Du: 175k
Sie: 425k
da man bei dem Kredit 50/50 machen kann, wären die Kapitalverhältnisse: 400/650... also eigentlich bringt sie mehr als 60% für das Haus....


für beide Seiten fair wäre es wie gesagt, man macht 50/50 in allem, das ist sauber, jeder trägt 50% der Kosten, der Zinsen, und jeder profitiert 50% vom Wertsteigerung. (falls was Schieflaufen sollte)

weil einfach mal ausrechnen:
ich trage die nächsten 20 Jahre die 2000€ Rate = 480.000€ Aufwand (mit 153k Restschuld)

dann würde meine Rechnung so aussehen:
Du: 175k Eigenkapital
480k Tilgung Kredit
Tilgung Reschuld nach 20j von 153k
Gesamtaufwand: 808k

Deine Freundin:
Eigenkapital sofort: 425k
verzicht auf Rendite für 20 Jahre (2,90%) auf die Differen (425-175k) also für 250k = 442k
somit Aufwand der Freundin = 867k

also aktuell würde die sich schlechter stellen



nur so als Idee.... was Faires zu machen...

 

[leschaf]

Danke - du hast Recht, die verloren gegangene Rendite habe ich nicht berücksichtigt!

Ich weiß aber nicht, ob ich sie zu einer Spontanheirat aus Geldgründen bewegen kann... :)

 

[Hyponex]

man muss nicht direkt heiraten.... aber man sollte versuchen es so zu gestalten, dass egal was eintrifft, keiner später sagen kann, dass er übervorteilt oder benachteiligt worden ist....

dann sollte die Beziehung mal scheitern, dann würde das eine Böse Schlacht geben...

also spricht darüber, was gut ist, und womit beide Seiten gut leben können. Und bitte dann alles Berücksichtigen.

Man kann natürlich das auch so regeln, dass im Falle eines Verkaufs zuerst das Kapital rausgerechnet wird, was Sie mehr eingebracht hat... aber dann wenn Du die Rate zahlst, musst das auch berücksichtigt werden... und irgendwann wird es zu kompliziert.

also 50/50 alles machen, und dann ist man Save