Hausbau. ETW verkaufen oder vermieten?

[Tolentino]

Eine Bearbeitung deines Beitrags geht nur die ersten 10 min.
Es kommt ein bisschen auf die Gegend drauf an.
Die meisten hier wären wohl für verkaufen, weil eine Vermietung einer einzelnen Wohnung eigentlich immer ein Klumpenrisiko und viel Arbeit für wenig Rendite bedeutet.
Wenn der Wohnungsmarkt in der Region deiner ETW allerdings hochdynamisch ist (und vorzugsweise steigend prognostiziert wird) und du nicht zu risikoavers bist und/oder deine Kreditlaufzeit noch weit von den ersten 10 Jahren entfernt, dann könnte es sinnvoll sein, zu vermieten.
So mache ich es, zumindest bis mein großer Baustein bei 10 Jahren angekommen ist.
Ich habe aber auch schon mehrere Anfragen aus dem persönlichen Umfeld, die Wohnung mieten zu wollen ,womit das Risiko von Mietnomaden etc. schonmal eingeschränkt ist.

 

[Kati2022]

Du solltest noch ein wenig mehr zur Euch erzählen: Plant Ihr noch weitere Kinder, gehst Du irgendwann wieder voll arbeiten? Wie fallen Eure Lebenshaltungskosten aus? Welche monatliche Rate tragt Ihr aktuell für die Wohnung? (Habt Ihr die komplett selbst bezahlt bisher?) Wie groß sind die angebotenen Grundstücke ungefähr?

Ich wollte den Beitrag nicht in die Länge ziehen...

Also:
Die Familienplanung ist definitiv abgeschlossen. Mit 38 Jahren sind wir beide schon "raus aus dem Alter" . Die Mädels sind mit 5 und 9 langsam pflegeleicht und wir genießen das fast-unbeschwerte Familienleben.

Was die Finanzen anbelangt, können wir jeden Monat min. 2000€ sparen. Die 90k konnten wir in ca. 6 Jahren sparen. (Wobei ich 1,5 Jahre in dieser Zeit in Elternzeit war). Ich möchte ungern meine Arbeitszeit auf 100% aufstocken. Es ist aber in ca. 10 Jahren nicht ausgeschlossen ( z.B. wenn die Tochter in reiner anderen Stadt studieren will).

Momentan zahlen wir 1100€ für den laufenden Kredit ab + NK xa. 250€. Die Wohnung haben wir vor 9 Jahren vom Bauträger gekauft. Preis damals 250k. Letzten Monat haben unsere Nachbarn über einen Makler ihre Wohnung verkauft (gleicher Grundriss im OG) Preis: 380k. Sie war nach 2 Wochen weg . Unsere Wohnung ist besser ausgestattet, hat einen eigenen Garten, hochwertige Glasfronten-Küche, Bisazza-Mosaik-Fliesen im Bad, riesige Terrasse ... Ich gehe davon aus, dass wir min. Die gleiche Summe wie die Nachbarn verlangen können.

Die Bauplätze im Neubaugebiet sind zwischen 500 und 700m2 groß, voll erschlossen. Wir würden gerne so ca. 550 - 600m2 anstreben. Also rechnen wir mal mit 180k +NK = 200k. Wir müssten also 100k variabel finanzieren ( 100k Eigenkapital).

Das Haus sollte ca. 160-180m2 haben. Kein Keller. Schließlich wollen wir uns vergrößern. Ein junger verwandter Architekt würde das Haus planen ( Zitat: "Ich plan' euch das Haus für ein gutes Rennrad ).
Da wir viele Handwerker im Bekanntenkreis haben, würden wir viele Leistungen in Eigenregie machen (Fliesenarbeiten, Außenanlagen, Garage Dachdämmung, Trockenbau, Boden-und Wandbeläge ...)
Ich denke so 400k + NK müssten ausreichen.

Eine monatliche Rate von ca. 1600-1800k könnten wir gut verkraften.

 

[Kati2022]

Es kommt ein bisschen auf die Gegend drauf an.
Die meisten hier wären wohl für verkaufen, weil eine Vermietung einer einzelnen Wohnung eigentlich immer ein Klumpenrisiko und viel Arbeit für wenig Rendite bedeutet.
Wenn der Wohnungsmarkt in der Region deiner ETW allerdings hochdynamisch ist (und vorzugsweise steigend prognostiziert wird) und du nicht zu risikoavers bist und/oder deine Kreditlaufzeit noch weit von den ersten 10 Jahren entfernt, dann könnte es sinnvoll sein, zu vermieten.
So mache ich es, zumindest bis mein großer Baustein bei 10 Jahren angekommen ist.
Ich habe aber auch schon mehrere Anfragen aus dem persönlichen Umfeld, die Wohnung mieten zu wollen ,womit das Risiko von Mietnomaden etc. schonmal eingeschränkt ist.

Lage der ETW ist sehr gut. Gegend ist sehr beliebt, Wohnungen gehen wie frische Brötchen schnell weg oder werden "unterm Tisch" vergeben - sowohl zum Verkauf als auch zum Kauf.

Angenommen, wir wollen vermieten. Welchen Betrag kann ich jährlich abschreiben? 2% von der Kaufsumme oder von dem aktuellen Wert der Wohnung?
Die Wohnung ist mit einer Grundschuld von 170k belastet. Davon wurden ca. 60k getilgt. Der Restbetrag könnte als Einmalzahlung in einem Jahr getilgt werden. Falls wir vermieten sollten, dürfen wir die Zinsen nur von dem nichtgetilgten Betrag absetzen, oder können wir einen Zusatzkredit bis zu dem Wert der Grundschuld aufnehmen und die Zinsen von den vollen 170k von der Steuer absetzen? Schließlich haben wir ca. 60k Eigenkapital in die Wohnung eingesetzt, die wir jetzt eigentlich für das neue Haus bräuchten...

 

[Schelli]

Hi Kati, die Abschreibung geht natürlich nur von dem Kaufpreis ab, das auch noch um den Wert des Grundstücks bereinigt. Es gibt aber noch andere Werbungskosten, das bekommt man schon raus Falls es Sinn macht könnte man die freie Grundschuld als zusätzliche Sicherheit anbieten, eventuell sogar wieder beleihen. Bei den aktuellen Zinsen würde ich niemals eine gute Wohnung verkaufen, wobei das hier, soweit ich bisher gelesen habe, eher eine Ausnahme Meinung ist.

 

[tomtom79]

Was mir wiederspricht ist das Grundstücke nur 180000 kosten Wohnungen aber 380000 und mehr. Lege ich das auf unsere Gegend um sind die Grundstücke mindesten 100000 Euro teurer bei ähnlichen Wohnungspreisen.

 

[Nida35a]

Hi Kati,
In unserem Fall wird das alte Haus auch vermietet,
gute Lage, begehrt, Großstadt. Wegen der Abschreibungen sprecht vorher mit eurem Steuerberater.
Mieteinnahmen und Wertsteigerung halten sich die Waage,
lasst in eurem Umfeld verlauten das eure Wohnung demnächst zu vermieten ist, wobei bis zum Einzug 2 Jahre vergehen können.