ᐅ 8000m2 Mischgewerbefläche - wie am besten nutzen?

Hallo zusammen


Folgende Situation: meine Eltern haben ein Grundstück von ca 8000m2 Fläche (davon ca. 6500m2 innerhalb der Baugrenze) in einem Vorort einer mittelgroßen Stadt (bisschen weniger als 100.000 Einwohner) in einer Metropolregion. Aktuell betreiben sie hier u.a. eine Tankstelle. Wollen nun aber in Rente gehen und das Gewerbe beenden. Die Frage ist nun: was machen wir mit dem Grundstück. Es handelt sich um Mischgewerbe (bis zu 3 Vollgeschosse, 1,2 Geschossflächenzahl, 0,6 Grundflächenzahl)
Aus meiner Sicht gibt es vier Varianten:
- das gesamte Grundstück verkaufen (in Summe oder in Teilen)
- Vermieten oder verpachten
- das Grundstück selbst für ein Gewerbe/Immobilien nutzen
- eine Mischung aus den Varianten 1 - 3

Mein Favorit bisher:
ca. die Hälfte an einen Einzelhändler verpachten (lange Laufzeit, sichere Einnahmen - es gibt prinzipielles Interesse mehrere großer Ketten).
Auf der anderen Hälfte eine / mehrere Wohnanlagen mit möglichst viel Wohnfläche bauen und anschließend vermieten (denkbar z.B. 40 Einheiten auf 3500 - 4000 m2, Mietspiegel etwa 8,5€)

Natürlich könnte man auch einfach verkaufen (offizieller Bodenrichtwert etwa 250€), mich reizt aber der langfristige Vermögensaufbau der Wohnimmobilien in Kombination mit stetigem Einkommen.

Was möchte ich nun von euch:

- was sind eure allgemeinen Gedanken zu dem Vorhaben. Würdet ihr ein anderes Szenario bevorzugen? Wieso?
- Speziell zur Variante mit eigener Wohnanlage: Worauf muss ich achten? Mit wem muss ich hierzu am besten sprechen?
- Wo finde ich allgemeine Hinweise zum wirtschaftlichen Bau und Betrieb einer solchen Wohnanlage? Mit welchen Kosten pro m2 kann ich beim Bau in angegebener Größenordnung rechnen?
- Was ist eine denkbare Zeitschiene von jetzt bis Fertigstellung erster / aller Gebäude?
- kann ich eine Wohnanlage in der Größenordnung prinzipiell schlüsselfertig erwerben? Welcher Arbeitsaufwand kommt dennoch auf mich als Besitzer in der Planungs- und Bauphase zu?
- Gelten die Angaben zur Geschossflächenzahl nur für die Fläche innerhalb der Baugrenze, oder ist das Gesamtgrundstück die Basis?

Ich weiß es sind viele Fragen, aber wie ihr seht bin ich noch ganz am Anfang meiner Überlegungen und freue mich auf die Diskussion mit euch.
Danke vorab für eure Rückmeldungen.

Frage an Dich: Kriegst Du eine Finanzierung über 12-15 Mio. €? Ist Eure Boni ausreichend für eine Cost Overrun Garantie von € 1,5 Mio.? Kannst Du Hausverwaltung?
Traust Du Dir das zu?

Anschließend kannst Du Dich weiter mit dem Thema beschäftigen.

Falls nein, verkaufe alles an einen Projektentwickler.

Frage an Dich: Kriegst Du eine Finanzierung über 12-15 Mio. €? Ist Eure Boni ausreichend für eine Cost Overrun Garantie von € 1,5 Mio.? Kannst Du Hausverwaltung?
Traust Du Dir das zu?

Anschließend kannst Du Dich weiter mit dem Thema beschäftigen.

Falls nein, verkaufe alles an einen Projektentwickler.

Hallo nordanney,


Danke für deine schnelle Antwort. Die Finanzierung muss ich natürlich klären. Prinzipiell ist die aus meiner Sicht durch die Mieteinnahmen gedeckt. Eigenes Eigenkapital ist im mittleren sechststeligen Bereich vorhanden. Ggf. weiteres könnte ich mir vsl. im näheren Umkreis besorgen.

Verkaufen ist für mich die schlechteste Option. Das Grundstück ist seit mehreren Generationen in unserem Besitz. Nur weil das aktuelle Geschäftsmodell nicht zukunftsfähig ist, möchte ich es aber nicht verkaufen. Eher würde ich in kleinen Bauabschnitten (vielleicht 10 Wohneinheiten) vorgehen oder das ganze Grundstück verpachten.

Meine bisherige Erfahrung beschränkt sich auf ein gekauftes und verwaltetes 6 Familienhaus. Bei der angestrebten Größe würde ich den Part aber wenigstens Anteil auslagern wollen.

Eine Idee wäre, einen Projektentwickler zu suchen der dir im Tausch gegen des Grundstück eine gewisse Anzahl an Wohnungen überlässt. Es gibt Modelle, die dabei die Grunderwerbsteuer optimieren. Beratung dazu beim Notar deines Vertrauens.
Zusätzlich kannst du dich ja evtl. beim Entwickler noch mit weiterem Vermögen "einkaufen" um die Anzahl deiner Wohnungen zu erhöhen. Ich denke mal bei 8000 m2 könnte es Investoren geben, die sich auf sowas einlassen.

Wenn eine Finanzierung eines Grossprojektes machbar ist, ist die Vermarktung in Eigenregie an Mieter ein nachhaltiges Modell. Eine Vielzahl an Einheiten minimiert die mit einem Mietausfall einhergehenden Risiken, das gilt auch für die Gewerbeflächen: lieber mehrere kleinere als wenige größere (muss man natürlich nach Lage, Angebot und Nachfrage klären).
Kenntnisse zur Vermarktung und Betrieb sind unabdingbar, können aber eingekauft und erlernt werden. Die mögliche Objektgröße reicht, um das hauptberuflich zu machen. Anfangs sehr stressig, perspektivisch recht bequem.