ᐅ Was ist Eigenkapital lt. Bank/ Notarkosten bei Umschuldung/ GU oder Architekt

Hallo!
Ich habe vor rd. 2 Jahren ein Grundstück in Berlin erworben. Gekauft für 282 Euro pro m2, Bodenrichtwert derzeit 360 Euro pro m2 (Verkauft wird für ca. 480 EUR pro m2). Habe eine Zinsbindung von 5 Jahren vereinbart. Restschuld liegt dann noch bei 187 TEUR. Plan war nach den 5 Jahren umzuschulden (dann inkl. Haus).

Mein Freund und ich würden nun doch gern schon etwas früher früher bauen. Der Kredit würde ca. 1 Jahr früher abgelöst werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung liegt bei einigen hundert Euro. Kein Problem - insbesondere mit Blick auf die jetzt günstigeren Zinsen.

Zu unserem Vorhaben habe ich einige (erste) Fragen:
1. Was genau rechnet die Bank als Eigenkapital an? Lediglich den getilgten Betrag oder wird auch die Wertsteigerung berücksichtigt und als Sicherheit gewertet?
2. Das Grundbuch wird bei Umschuldung angepasst. In diesem Atemzug soll auch mein Freund in das Grundbuch aufgenommen werden. Welche Kosten entstehen hierfür?
3. Wir haben ausreichend Zeit uns über mögliche Baufirmen zu informieren. Verschiedene Hauskataloge haben wir uns bereits zuschicken lassen. Wir möchten gern ein Haus mit zwei Giebeln, Klinker, 140 m2, erhöhte Raumhöhe (ca. 2,70). Insbesondere bei der Inneneinrichtung möchte ich aber keinen Standard (keine typische "Treppe in Buche", hochwertigere Fliesen als für 25-30 EUR pro m2 und Fliesen im gesamten Haus, eher eine freistehende Badewanne usw.) Wir fragen uns, ob nicht vielleicht ein Bauleiter/ Architekt (auch wenn wir vom Grundriss und dem Baustil nichts außergewöhnliches möchten) vielleicht doch besser für uns wäre. Wir lesen immer wieder, dass gerade diese kleinen Besonderheiten in der Ausstattung immenses Geld kosten. Wie steht ihr dazu: GU oder Architekt?

By the way: Ich bin Beamtin, 31 J. (ab Februar 4000 EUR netto), mein Freund, 32 J. verdient derzeit ca. 2500 EUR netto. Eigenkapital derzeit ca. 30 TEUR. Einkommen/ Finanzausstattung würde ich also als solide bezeichnen.

Danke vorab für eure Hilfe.

Vielleicht kennt ja auch jemand einen guten Architekten in Berlin?

Die Grundschuld von eurer jetzigen Bank A wird auf die neue Bank B übertragen, das kostet erst mal nichts.
Die Grundschuldbestellung für einen weiteren Kredit kostet ca 1100 Euro beim Notar und noch mal ca 1000 beim Grundbuchamt. (so war es bei uns ( Notar in Berlin/Grundstück in OHV)

Was als Eigenkapital gewertet wird ist von Bank zu Bank unterschiedlich.
Bei uns wurde die Differenz zwischen Kaufpreis und aktuellen Bodenrichtwert als Eigenkapital angerechnet. Bei euch als 78 Euro den qm.
Der aktuelle Verkaufspreis ist denen egal, alles über Bodenrichtwert ist Spekulation

Hauherr2020 schrieb:

1. Was genau rechnet die Bank als Eigenkapital an? Lediglich den getilgten Betrag oder wird auch die Wertsteigerung berücksichtigt und als Sicherheit gewertet?

Beides. Wie hoch genau, liegt daran, wie die Bank das Grundstück bewertet.

Hauherr2020 schrieb:

2. Das Grundbuch wird bei Umschuldung angepasst. In diesem Atemzug soll auch mein Freund in das Grundbuch aufgenommen werden. Welche Kosten entstehen hierfür?

Du musst 1/2 Anteil an Deinen Freund verkaufen. Kostet Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuchamt. Kannst Du Dir über verschiedene Rechner im Netz ausrechnen (z.B. bei den einschlägigen Vermittlern).

Hauherr2020 schrieb:

3. Wir haben ausreichend Zeit uns über mögliche Baufirmen zu informieren. Verschiedene Hauskataloge haben wir uns bereits zuschicken lassen. Wir möchten gern ein Haus mit zwei Giebeln, Klinker, 140 m2, erhöhte Raumhöhe (ca. 2,70). Insbesondere bei der Inneneinrichtung möchte ich aber keinen Standard (keine typische "Treppe in Buche", hochwertigere Fliesen als für 25-30 EUR pro m2 und Fliesen im gesamten Haus, eher eine freistehende Badewanne usw.) Wir fragen uns, ob nicht vielleicht ein Bauleiter/ Architekt (auch wenn wir vom Grundriss und dem Baustil nichts außergewöhnliches möchten) vielleicht doch besser für uns wäre. Wir lesen immer wieder, dass gerade diese kleinen Besonderheiten in der Ausstattung immenses Geld kosten. Wie steht ihr dazu: GU oder Architekt?

Geht beides. Pauschal lässt es sich nicht sagen, wenn Ihr aber tatsächlich nur ein Standardhaus haben möchtet, tendiere ich zum GU.

NicolasH schrieb:

Der aktuelle Verkaufspreis ist denen egal, alles über Bodenrichtwert ist Spekulation

Das stimmt so nicht. Der Bodenrichtwert ist ein RICHTWERT, zudem vergangenheitsbezogen und sagt nichts über das aktuelle Marktgeschehen aus.

Vielen Dank für eure schnellen Antworten!