Baufinanzierung mit KfW - Bereitstellungszinsen

[Crazy_Mamba]

Hallo zusammen,
ich durchforste nun schon mehrere Wochen das Netz bzgl. Finanzierung, Förderung und Co. Bin nun heute über diese Seite gestoßen und habe mich quer durchs Forum geschmöckert
Nun mal zu mir/uns: Wir sind eine 4-köpfige Familie (Kids 2 u. 4 J.), Verdienst Meinereiner mit 610,- Netto, Ehemann 2245,- Netto zzgl. Kindergeld von 368,-, Eigenkapital von 20.000,- ist vorhanden.
Wir haben uns vor einigen Tagen ein Grundstück (163 qm) für ein Reihenmittelhaus reservieren lassen. Vorvertrag wird Mitte/Ende Januar zur Überprüfung zu uns geschickt. Kaufpreis 55.600,- zzgl. 2780,- Nebenkosten. Kaufpreis nach Unterschrift und Eintrag ins Grundbuch fällig, schätzungsweise Anfang Februar 2010.
Unser Haus (ohne Keller) wird von IGB erstellt, Schlüsselfertig mit Malerarbeiten und Bodenbeläge, Kaufpreis 141.900,- Euro (Kaufpreis 131.900,-, der Rest wurde von uns geschätzt, da wir Malerarbeiten und Bodenbeläge ein Eigenleistung erledigen, Baunebenkosten werden auf 12.000,- geschätzt + 4000,- Muskelhypothek.

Sodele, wir möchten die Finanzierung mit KfW kombinieren. Wir haben zwar noch 2 Riester-Verträge laufen (Start war Nov. 2009) sind aber eher kritisch gegenüber der Finanzierung mit Wohnriester. Wir wurden letztes Jahr damit überrumpelt und im Nachhinein.... nichts für uns. Wird wieder gekündigt.

Wir haben ein Angebot von der ING-DiBa vorliegen. 79.000,- mit 4,7% eff., 10 Jahre Zinsfestschreibung kombiniert mit KFW 124 65.000,- zu 3,8% und KfW 154 mit 50.000,- zu 3,9%. Das ergibt eine monatl. Belastung von 955,- Euro.

Unser Problem! die Bereitstellungszinsen. Wir zahlen das Grundstück Anfang Februar, Ende der Erschließung ist aber erst September 2010! Wir haben also eine ziemlich lange Zeit eine Doppelbelastung an der Backe. Ab Februar ca. 215,- Euro Zins für das bereits bezahlte Grundstück und ab 1. Juli dann die Bereitstellungszinsen für den Rest der Summe von 0,25% pro Monat. Und ab Baustart dann wohl monatlich mehr.

Die Bereitstellungszinsen sind im Hauptkredit nach 6 Monaten fällig mit 0,25% (79.000,- Summe), KfW-Programm 124 (65.000,-) ab dem 5. Monat mit 0,25% und KfW-Programm 154 (50.000) nach 12 Monaten.

Dieser Gedanke macht uns momentan noch recht viel Muffesausen, da wir keine Vorstellung haben von den monatlichen Summen, die da auf uns zukommen.

Das Hauptproblem ist bei mir der befristete Arbeitsvertrag der immer wieder um 6 Monate verlängert wird. Viele Banken rechnen da mein Gehalt von 610,- Euro nicht mit = zu wenig Einkommen = kein Kredit. Die Ing-Diba war da nicht so kleinlich.

Vielleicht könnt ihr uns da etwas die Bedenken nehmen, was die zusätzliche Belastung der Bereitstellungszinsen angeht.

Lg
Crazy Mamba

 

[MarcoT]

Hallo Crazy_Mamba,

wenn Sie Anfang Februar 2010 das Grundstück bezahlen müssen, werden sie bereits die ersten 38.000 EUR aus der Finanzierung in Anspruch nehmen müssen (Kaufpreis + Nebenkosten abzgl.. Eigenkapital).

Auf diesen Betrag zahlen Sie dann bereits die Zinsen (bei 4,7%) = 148,83 EUR.

Ab ca. Juni (je nachdem wann Ihre Darlehensverträge erstellt wurden plus 6 Monate) Zahlen Sie dann zusätzlich die Bereitstellungszinsen für restliche 41.000 EUR + 65.000 (bei 3% p.a. = 265 EUR) und liegen dann bei ca. 413 EUR monatlich zusätzlich zu Ihrer Miete.

Die Bereitstellungszinsen für das zweite KfW-Darlehen dürften wohl kaum anfallen. Denn innerhalb von 12 Monaten sollte das Haus wohl bezugsfertig übergeben worden sein.

Welcher verbindliche Übergabetermin wurde denn im Werkvertrag mit IBG vereinbart?

Viele Grüße
M. Thiemann

 

[Crazy_Mamba]

Hallo Herr Thiemann,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Also laut Erschließungsträger können wir spätestens Ende September starten. Hm, da kann man sich viel darunter vorstellen Wenn es gut läuft, wird er schon Anfang September fertig sein, aber schriftlich festgelegt hat dieser sich natürlich nicht.
Unser Bauträger startet mit dem Rohbau, sobald er das OK vom Erschließungsträger bekommen hat. Eine etwas verzwickte Situation.... günstiges Grundstück + aber leider ein paar zu viel Variablen Das Haus soll nach 5 Monaten Bauzeit übergeben werden.

Mittlerweile sind wir von der Ing-Diba abgekommen und haben uns doch mal an unsere Hausbank gewandt. Diese hat nun alle relevanten Daten und wird uns in den nächsten Tagen Bescheid geben, ob sie uns ein Darlehen in dieser Höhe gewähren kann/möchte. Immerhin haben wir ein Score von 1c... das lässt doch hoffen Danach wird Näheres besprochen. Der Berater und seine Kollegin hat uns eine Kombi mit Riester und Bausparvertrag nebst eines normalen Annuitätendarlehens empfohlen. Wir waren Anfangs, wie im ersten Post schon zu lesen war, recht skeptisch oder besser gesagt dagegen. Wir wurden wohl davor einfach falsch beraten. Zumindest möchten wir uns jetzt am Montag genaueres über die Bauspar/Riesterkombi anhören.
Das Annuitätendarlehen selbst hat ein Zins von 4,2% und läuft für 10 Jahre, die Riesterkombi in den ersten 10 bis 13 Jahren 3,65 und danach gehts bis zur gesamten Tilgung mit 2,95% weiter. Wenngleich auch die Tilgung etwas höher sein wird, so haben wir wenigstens auf ein Teil der Summe eine lange Zinsbindungsfrist.

Zumindest konnte uns der Berater die Bedenken mit der Doppelbelastung nehmen. Meine Hausbank bietet eine Bereitstellungszeit von 12 Monaten an. Somit fällt nur der Zins für das Grundstück an und ab Baubeginn wird dieser dann angepasst, jeh nach Baufortschritt.

Ich berichte natürlich weiter, wie wir uns entscheiden werden.

Viele Grüße
Crazy_Mamba

 

[MarcoT]

Hallo Crazy_Mamba,

bei der Riester-Förderung denke ich immer noch an die nachgelagerte Besteuerung im Rentenalter. Planen Sie das genau durch, damit Sie wissen, was im Alter an zusätzlicher Steuerlast aus der Riester-Förderung zukommt.

Die Zinssätze sehen ja attraktiv aus.

Ich habe in der letzten Zeit meist die Ing-Diba-Finanzierungen bevorzugt, weil die Ing-Diba die KfW-Mittel (jetzt zumindest noch) mit 0,25% subventioniert.

Viele Grüße
M. Thiemann

 

[Crazy_Mamba]

Hallo Herr Thiemann,

ja an die sogenannte nachgelagerte Besteuerung werden wir auch denken und uns natürlich auch vorrechnen lassen bevor wir uns entscheiden.

Die Zinsvergünstigungen von der Ing-Diba sind interessant aber der Hacken bei uns ist der Bereitstellungszins nach 6 Monaten. Leider lässts die Ing-Diba nicht darüber mit sich reden. Wir zahlen hier ja noch Miete für ein Einfamilienwohnhaus Von daher ist das Angebot unserer Bank mit 12monatiger Bereitstellungsfreier Zeit sehr interessant.

Wir sind nun gespannt welche Wege sich für uns noch auftun. Wir sind schon sehr auf Montag gespannt. Hier haben wir ein 2. Gespräch mit unserer Hausbank.

Viele Grüße
Crazy_Mamba