ᐅ Finanzierung Einfamilienhaus im südl. Niedersachsen - SPK streikt!

Erstellt am: 14.04.21 20:55

Wertes Forum,
nachdem wir im letzten Jahr ein Grundstück im südl. Niedersachsen erwerben konnten, uns einen Architekten gesucht haben und nun die Ausführungsplanung finalisiert haben, wurde uns von der örtlichen Sparkasse die Finanzierung verweigert.

Aber erstmal zu den Randbedingungen:
Wir: 32 und 33 Jahre (unverheiratet), 2 Kinder im Kindergartenalter

Alle folgenden Werte basieren auf dem Führen eines Haushaltsbuch für das Jahr 2020 und sind Monatswerte
Kosten:

aktuelle Warmmiete inkl. allen Nebenkosten und Telekommunikation: 550 €
2 Fahrzeuge (abbezahlt): Gesamtkosten 370 €
Lebenshaltungskosten 2000 €

Sparleistungen:

2 Bausparverträge zu je 100 €
ETF und Aktien 300 €

Sonstige Ausgaben:

Unterhaltsleistungen? Nein
Kredite? Keine
Sonstiges? Keine

Einnahmen- und Ausgabensummen:

Einnahmen gesamt: 6100 € (zzgl. 13. und 14. Gehalt)
Ausgaben gesamt: 2920 €
Sparleistung: 500 €
Saldo: 2680 €

Allgemeines zur Immobilie:

Wie groß ist das Grundstück? 852 m²
Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau, Flachdach mit Staffelgeschoss
Garagen? Doppelgarage
Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 149 m² / 16 m²

Bau- oder Kaufkosten:

Grundstückskosten inkl. Kaufnebenkosten, Architekten Leistungsphase 1 - 4, Baugenehmigung: ca. 90.000 € [Eigenkapital]

Kostenzusammenstellung:

Gesamtbaukosten: 360.000 €
zzgl. 50.000 € Baunebenkosten
zzgl. 50.000 € Puffer
Verfügbares Eigenkapital: Grundstück zzgl. 20.000 €
Finanzierungssumme: 460.000 €

Notwendige Kreditangaben:
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):

Kreditbetrag: 460.000 €
Kreditart: Annuitätendarlehen
Zinssatz: siehe unten
Zinsbindungsdauer: 15 Jahre
fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 39 Jahre
anfänglicher Tilgungssatz: 2 %
monatliche Rate: 1385 €
Sondertilgungen möglich? 5 %/a
Tilgungssatzwechsel möglich? Nein

Notwendige Kreditangaben:

Baustein Sparkasse: 220.000 €, 15 Jahre, 1,17 eff.
Baustein KFW 153: 120.000 €, 10 Jahre, 0,98 eff.
Baustein KFW 153: 120.000 €, 10 Jahre, 0,98 eff.

Sonstiges:

Baukindergeld wurde mit Bauantragsgenehmigung gesichert - 24.000 € über 10 Jahre
KFW-Zuschuss insg. 36.000 €
BAFA-Zuschuss Heizung/Lüftung/Steuerung: ca. 15.000 €

Nun sagt die Sparkasse das deren System für unseren Ort einen Beleihungswert von nur 240.000 € ausgibt und sie damit diese Summe nicht finanzieren würden. Unser Finanzierungsberater hat draufhin den Antrag zurückgezogen (Schufa-Abfrage glücklicherweise nicht dermaßen erfolgt, dass ein Eintrag bleibt) und versucht es nun bei der Volksbank und der ING. Allerdings sieht er keine großen Chancen ohne mehr Eigenkapital einzubringen.

Was wäre nun die sinnvollste Vorgehensweise. Nach Aussage des Vermittlers liegt es nicht an unserem Einkommen, sondern allein an unserer Region. Mehr Eigenkapital möchten wir nicht einbringen. Bliebe also nur den Puffer zu reduzieren. Nun ist guter Rat wahrscheinlich teuer!

OWLer15.04.21 09:28

#37

MontyPython schrieb:

Wir müssen jetzt aber erstmal auf Montag und die Entscheidung der ING warten.

Sprecht doch parallel die ortsansässige Sparkasse nochmal direkt an, ebenso wie die der Nachbarorte. Die sind - wenn sie sich noch nicht alle großflächig zusammengeschlossen haben - alle unabhängig mit erheblichen Unterschieden bei ihren Finanzierungsangeboten.

Bei uns ortsansässige Sparkasse zwar sehr nett aber damals schlechter Zinssatz. Zwei Orte weiter noch netter und damals unschlagbarer Zins, wo Interhyp nur noch meinte, dass ich da zuschlagen muss.

Unbedingt in der Situation mehrgleisig fahren und nicht seriell hintereinanderweg. Unsere Sparkassen wollten auch nichts wegen Schufa wissen und haben die Bewertungen unabhängig davon gemacht, falls das eine Sorge sein sollte, aber das kann man in Erfahrung bringen am Telefon.

netuser15.04.21 09:29

#38

Tolentino schrieb:

Woher kennst du die internen Prozesse dort so gut?

Ich wollte mich nicht als Kenner aufstellen und kenne die internen Prozesse wahrscheinlich nicht wirklich besser als du 🙂
Wollte nur die pauschalisierte Aussage, dass die nicht unabhängig sind, etwas relativieren. Du hast im Kern zwar recht, allerdings weiß ich eben auch aus persönlicher Erfahrung, dass es dort auch Top-Berater gibt, die wirklich unabhängig im Interesse des Kunden beraten.

blubbernase15.04.21 09:46

#39

Ich hab 5 Berater gleichzeitig mit der Konditionsfindung beauftragt - den eigentlich kreditantrag dann aber natürlich nur einmal gestellt.

Winniefred15.04.21 09:54

#40

Hausbauer2021 schrieb:

Noch eine Frage in eigener Sache: Wie ist eure Erfahrung bezüglich der Anfrage der Finanzierung direkt bei der Bank ohne Berater? Z.b bei der ING eine Finanzierung anzufragen ohne einen freien Berater. Macht das Sinn? Oder sind die Konditionen dann trotzdem schlechter als mit einem Berater der davon noch Provision bekommt?

Wir haben bei der ING direkt finanziert zu denselben Konditionen wie sie die Interhyp gehabt hätte.

Hausbauer202115.04.21 10:20

#41

blubbernase schrieb:

Ich hab 5 Berater gleichzeitig mit der Konditionsfindung beauftragt - den eigentlich kreditantrag dann aber natürlich nur einmal gestellt.

Ok und wie waren die Unterschiede?

MontyPython20.04.21 20:23

#42

Update: Die ING sieht es genauso kritisch, wird aber einen Gutachter in die Gegend schicken. Ohne mehr Eigenkapital wird es voraussichtlich aber auch dort nicht gehen.

Eine Sache verstehe ich aber noch nicht. Die Voranfragen über/durch einen Vermittler sind immer positiv, da die Randbedingungen (Einkommen, Eigenkapital, Kosten, etc.) bekannt sind und feststehen. Damit meine ich, es wird einem gesagt, diese und jene Bank würde den Bau zu den Konditionen finanzieren. Entscheidet man sich dann für eine Bank, unterschreibt den Vertrag und schickt es zur Bank, heißt es dann - je nach Scoring-System bzw. gefühltem Würfeln - dass eine Finanzierung doch nicht geht, weil der Beleihungswert zu niedrig ist. Sowas muss doch aber schon beim Vermittler auffallen, bzw. müssten doch alle roten Lampen angehen und die Angebote (aufgrund der Lage) gar nicht erst angezeigt werden.