ᐅ Kostenrahmen Baugenehmigung – Architekt (23-50k) vs. Bauingenieur (5k) für Kernsanierung mit Anbau. Übersehen wir etwas?

Hallo zusammen,

wir stehen vor einer Entscheidung und würden gerne eure Einschätzung hören, ob wir hier zu naiv denken.

Unser Vorhaben:
Kernsanierung eines EFH aus den 1930ern, dazu Anbau vorne und hinten sowie Neubau einer Garage in einem Gebiet ohne Bebauungsplan

Wo wir stehen:
Wir haben uns über einen langen Zeitraum sehr intensiv mit dem Altbestand beschäftigt und bereits einen detaillierten Entwurf erarbeitet – Raumprogramm, komplette barrierearme Planung inkl. erforderlicher Bewegungsflächen, Haustechnik und diverse weitere Planungs- und Gestaltungsaspekte. Wir sind mit unserem Entwurf zufrieden und wollen ihn exakt so umsetzen. Gestalterische Leistungen brauchen wir also nicht.

Was wir suchen:
Jemand, der unseren Entwurf im Rahmen eines informellen Dialogs mit dem Amt auf grobe Genehmigungsfähigkeit abklopft (wird von unserem Bauamt als Service angeboten) und anschließend den Bauantrag einreicht. Nach der Baugenehmigung wollen wir eigenständig weitermachen und uns nur punktuell Unterstützung holen (z. B. Gutachter bei kritischen Gewerken).

Die Angebote:
- Drei Architekten: LP 1–4 nach HOAI, zwischen 23.000 und 50.000 €. Begründung jeweils: hohe Komplexität des Vorhabens, mehrere hundert Stunden Zeitaufwand.
- Ein Bauingenieur: Vorgespräch inkl. Vorbereitung + Erstellung des Bauantrags auf Basis unseres Entwurfs, knapp 5.000 €.

Wir tendieren zum Bauingenieur, nicht nur wegen der Kostendifferenz, sondern auch weil wir das Gefühl haben, dass die Architekten unseren vorhandenen Vorentwurf preislich nicht berücksichtigen und den vollen Leistungsumfang von Null an komplett vergütet haben wollen.

Sind wir hier zu naiv? Übersehen wir etwas Kritisches, das eher für eines der Architektenangebote spricht? Gibt es bei einer Kernsanierung mit Anbau Fallstricke, bei denen man bis zur Baugenehmigung ohne die "echten"  LP 1–4 mit Erbringung durch einen Architekten in echte Probleme läuft?

Danke für eure Einschätzungen!

Wenn Sie wirklich die Kompetenz besäßen, eine solche Umbauplanung genehmigungs- und ausführungsreif als Nicht-Architekten planen zu können, würden Sie Ihre letzte Frage nicht stellen. Ihre Beitrag beschreibt ein hohes Maß an Anmaßung.

Zu einer später verwendbaren Umbauplanung gehört ein integrales Sanierungskonzept für alle Gewerke inkl. der vorbereitenden Arbeiten wie dem Bauaufmaß, der Anfertigung aktueller, digitaler Bestandszeichnungen, einer minutiösen und detailiierten Bestandsaufnahme, zu der auch ggf. die Nachweise eines Statikers für die Bestandsstatik gehören, und einer anschließenden digitalen Vorentwurfsplanung mit Kostenschätzung (Lph 1+2).

Sie werden vermutlich keinen Architekten finden, der Ihre Vorgaben ungeprüft in einen Bauantrag umwandelt. Das wäre fahrlässig und würde zu keinem brauchbaren Ergebnis für die weitere Projektplanung führen. Käme ein Bauherr/eine Bauherrin mit einem "fertigen" Konzept zu mir, das "lediglich" vom Architekten "formal und für kleines Geld" in einen Bauantrag überführt werden sollte, würde ich das Vorgespräch freundlich und diplomatisch zu einem schnellen Ende bringen.

Allein Ihr Ansinnen, nach der Baugenehmigung ohne eine detaillierte Werkplanung und faktisch ohne Ausführungspläne (das sind Pläne in Papierform in verschiedenen Maßstäben 1:50, 1:25, 1:10, 1:5, 1:2, 1:1, die die ausführenden Firmen für ihre Arbeit auf der Baustelle bekommen und nach den sie verbindlich arbeiten müssen) die Gewerke für ein solches komplexes Bauvorhaben koordinieren zu wollen, zeugt von Hybris. 

Wenn Sie sehr intensive, schlechte Erfahrungen machen wollen, rate ich Ihnen dringend, bei Ihrem eingeschlagenen Weg zu bleiben. Bon Voyage. 

Saniermich schrieb:
Wir sind mit unserem Entwurf zufrieden und wollen ihn exakt so umsetzen. Gestalterische Leistungen brauchen wir also nicht.

Mit dieser Grundhaltung (und auch nahezu wortgleich so formuliert) beginnen die meisten Bauforen-Katastrophengeschichten. Die Zufriedenheit leitet sich häufig aus dem "Stockholm Syndrom" ab. Wenn Ihr wirklich so befähigt wäret, hättet Ihr auch selber die "Lizenz" zum Einreichen von Bauanträgen. Ich erlaube mir daher Zweifel.

Das Angebot des Bauingenieurs für das bloße Abmalen Eurer Pläne auf seinem "Briefkopf" ist schamlos und geht an der Realität seiner Berufshaftpflicht vorbei - da müßte man für Euch beten, daß er sich nicht verzockt. Die HOAI bietet einiges an Streubreite für die Einordnung der Aufgabe in die Honorartabelle, aber eine so große Spreizung von immerhin mehr als 2:1 läßt dennoch darauf schließen, daß die Aufgabe bei der Angebotsanfrage zu schwammig beschrieben wurde. Laßt Euch einschlägig anwaltlich beraten, den Vertrag so abzufassen, daß auch "mildernde Umstände" in die Abrechnung des Honorars einfließen.

Sträflichen Leichtsinn sehe ich im Mandatsumfang LP 1 bis 4 - was bei einem solchen Objekt benötigt wird, ist klar 1 bis 8; und zwar explizit von einem im "Bauen im Bestand" erfahrenen Architekten wie @wpic aus diesem Forum. Gestalterische Leistungen sind übrigens nur die Cocktailkirsche auf dem Werk des Architekten.

Ihr schreibt von Baujahr in den 1930ern. Die Weimarer und sogar noch die Vorkriegszeit waren gute Jahrgänge des Bauens: wer es sich damals überhaupt leisten konnte, hat solide Werte geschaffen. Wenn an dem Gebäude im WK II nichts beschädigt (und in Schmalhans´ Nachkriegs- und Wirtschaftswunderzeit ausgebessert) wurde, habt Ihr da ein gutes Pfund. Es gab damals aber auch einige Bautechniken und Materialien, die heute kaum noch beherrscht wurden - da sollte man nicht einfach irgendeinen Bauunternehmer mit post Pisa gelernten F(l)achkräften dran pfuschen lassen. Da muß jemand Detailanschlüsse planen, der den Ursprung noch versteht.

Dann schreibt Ihr von vorne und hinten anbauen, das kann vieles bedeuten. Allein schon dazwischen, ob Trauf- oder Giebelseiten gemeint sind, liegen Welten. Hourdisdecke, Rabitzwand, Aufschiebling - was sagen Euch solche Stichworte ? - vielen jungen und Neubauarchitekten nur noch wenig bis nichts mehr. Und was habt Ihr für Konzepte hinsichtlich der Ver- und Entsorgungstechnik, wollt Ihr dieses Themenfeld den Installateuren und ihren Bohrhämmern allein überlassen, weil Euch die "gestalterischen Leistungen" bereits genügend Betätigungspotential geboten haben ?

Saniermich schrieb:
sondern auch weil wir das Gefühl haben, dass die Architekten unseren vorhandenen Vorentwurf preislich nicht berücksichtigen und den vollen Leistungsumfang von Null an komplett vergütet haben wollen.

Das ist auch absolut korrekt so. Nicht nur komplett vergütet, sondern seriös müssen sie sich diese Arbeit auch komplett zu eigen machen, in dem sie sie nämlich neu erledigen müssen. Eure Vorarbeit zu prüfen wäre aufwendiger. Honorare von Architekten "funktionieren" übrigens nach dem gleichen Strickmuster wie die von Anwälten, es steckt ein immenser Anteil an Berufshaftpflichtversicherungsmathematik darin (im genannten Angebot des Bauingenieurs ist das never ever niemals nie nicht ausreichend berücksichtigt).

Saniermich schrieb:
Sind wir hier zu naiv? Übersehen wir etwas Kritisches, das eher für eines der Architektenangebote spricht?

Ich gehe davon aus, daß Ihr so ziemlich alles ausblendet, was hinter den Rosinen für Hobbyarchitekten liegt, ja. Ob diese Architektenangebote besser sind, hängt wie gesagt wesentlich von der einschlägigen Eignung der Architekten ab. Bei einem Neubauarchitekten und/oder Berufsanfänger sehe ich die Gefahr, daß seine Eignung mit dem Honorar nach Tabelle nicht mithält.

Saniermich schrieb:
Gibt es bei einer Kernsanierung mit Anbau Fallstricke, bei denen man bis zur Baugenehmigung ohne die "echten"  LP 1–4 mit Erbringung durch einen Architekten in echte Probleme läuft?

Bereits bei einem Anbau mit nur "Anstrichrenovierung" ohne Entkernung bzw. Strangsanierung und wenn für die Anbauten in den Dachstuhl nicht einzugreifen wäre gäbe es da ein ganzes Bündel von Fallstricken, der erste wäre wie gesagt der Wageübermut, nach der LP4 den Lotsen bereits von Bord gehen zu lassen. Im Bestand gilt besonders scharf, daß man nach den rudimentären Plänesätzen für den Bauantrag nur bauen darf, keineswegs aber auch kann. Der Stempel berechtigt nur, er befähigt nicht. These Boots are made for walkin´, sagt dem Schnellf***er von Bauingenieur "hit the Road, Jack" und schickt ihn in die Wüste. Aber bedenkt dabei wie gesagt, daß das noch längst nicht sagt, daß die Architekten aus Eurem bisherigen Vergleichsfeld eine bessere Wahl wären !

Im übrigen interessieren wir uns hier gerne dafür, Eure Planung gezeigt zu bekommen.

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wpic schrieb:
Anfertigung aktueller, digitaler Bestandszeichnungen,

Das Schlüsselwort ist "aktuell", denn wir haben ja beim (Neubau)projekt von @R.Hotzenplotz gesehen, daß Digitalität allein ohne Dokumentenmanagement bestenfalls die "halbe Miete" ist ("Besen, Besen, seid´s gewesen !"). In der eigentlichen Sache lobe ich mir heute noch Papierzeichnungen, aber mittlerweile wollen ja schon die Bauämter die ganze Arie schon nur noch ins "beA" ;-) zugestellt bekommen.

wpic schrieb:
Allein Ihr Ansinnen, [...] zeugt von Hybris.

So weit würde ich nicht gehen - ich unschuldsvermute hier eher Blauäugigkeit, ausgedrückt in der Fehleinschätzung, einen Architekten bräuchte man außer für "das bißchen Bauvorlageberechtigung" (frei nach Johanna von Koczian) hauptsächlich als Nachhilfelehrer für Künstlerstolz.

Viele selbstplanende Laien verlieren im Laufe der Beschäftigung mit ihrem Projekt - und wohl auch zusätzlich beflügelt von ihrem Erstaunen über ihre Lernerfolge oder zumindest deren Selbstwahrnehmung - jegliche Distanz zur Bewunderung dessen, was irgendeine Klickibunti Dreideh Wiesuahlisierung daraus macht. "Hybris" müssten die meisten von ihnen erst einmal gugeln, die Humanisten im Lehrbetrieb scheinen auszusterben. Deutschland sucht den Alphakevin.

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