Hallo zusammen,
da meine Frau als Lehrerin eine neue Stelle angetreten hat (aktuell über 1 Std. Pendelzeit pro Weg) und wir zudem unser zweites Kind erwarten, planen wir einen Hausbau. Ein passendes Grundstück haben wir bereits in Aussicht – die Fahrtzeit würde sich für uns beide auf ca. 20 Minuten reduzieren.
Zur aktuellen Situation:
Vor 5 Jahren Eigentumswohnung (ETW) finanziert: 1,2 % Zins auf 20 Jahre.
Aktueller Marktwert: ca. 500k €.
Restschuld: ca. 320k €.
Aktuell stehe nur ich im Grundbuch (Heirat war vor dem Kauf).
Das Vorhaben:
Wir wollen das Objekt durch einen Neubau ersetzen (Grundstück 140k € + Haus 550k €, Gesamtwert ca. 690k–700k €). Den attraktiven Altzins möchten wir per Pfandtausch auf das neue Objekt übertragen.
Unsere einkünfte:
Ich 100% meine Frau 50% wegen dem Fahrtweg...
Gehalt (Ich, 100%) Ingenieur IG Metall: ca. 3.800€*
Gehalt (Frau, 50%) Lehrerin: ca. 2.800 €*
Summe monatlich: 6600 € Basis
Kindergeld (2 Kinder): 500 €
13.3tes Gehalt also nochmals pro Jahr ca 4500€
Machen dann ca 7500€ Netto.
Nach der Elternzeit steigt meine Frau mit 50-80% ein da der Fahrtweg jetzt geringer ist.
Das Problem:
Im ersten Gespräch mit der Bank ( keine Dachberaterin) wird behauptet, bei einer Auflösung des Darlehens könne man den Zins nicht "mitnehmen". Ich vermute hier ein Missverständnis seitens der Bank zwischen einer vorzeitigen Ablösung (Vorfälligkeitsentschädigung) und einem echten Pfandtausch. Nach meinem Verständnis liegt durch den Arbeitsplatzwechsel und die Schwangerschaft ein "berechtigtes Interesse" gemäß BGH-Rechtsprechung vor, sofern die Sicherheit für die Bank gleichwertig bleibt.
Meine Fragen an euch:
Hat jemand schon erfolgreich einen Pfandtausch bei einem Neubau durchgesetzt (Sicherheitentausch gegen ein Objekt, das erst noch gebaut wird)?
Wie habt ihr die Wertermittlung für das neue Objekt gegenüber der Bank argumentiert, bevor das Haus fertig war?
Muss ich bei der Eigentümerstruktur etwas beachten, wenn meine Frau beim neuen Objekt mit ins Grundbuch soll (Stichwort: Identität der Darlehensnehmer vs. Sicherungsgeber)?
Vielen Dank für eure Einschätzungen!
da meine Frau als Lehrerin eine neue Stelle angetreten hat (aktuell über 1 Std. Pendelzeit pro Weg) und wir zudem unser zweites Kind erwarten, planen wir einen Hausbau. Ein passendes Grundstück haben wir bereits in Aussicht – die Fahrtzeit würde sich für uns beide auf ca. 20 Minuten reduzieren.
Zur aktuellen Situation:
Vor 5 Jahren Eigentumswohnung (ETW) finanziert: 1,2 % Zins auf 20 Jahre.
Aktueller Marktwert: ca. 500k €.
Restschuld: ca. 320k €.
Aktuell stehe nur ich im Grundbuch (Heirat war vor dem Kauf).
Das Vorhaben:
Wir wollen das Objekt durch einen Neubau ersetzen (Grundstück 140k € + Haus 550k €, Gesamtwert ca. 690k–700k €). Den attraktiven Altzins möchten wir per Pfandtausch auf das neue Objekt übertragen.
Unsere einkünfte:
Ich 100% meine Frau 50% wegen dem Fahrtweg...
Gehalt (Ich, 100%) Ingenieur IG Metall: ca. 3.800€*
Gehalt (Frau, 50%) Lehrerin: ca. 2.800 €*
Summe monatlich: 6600 € Basis
Kindergeld (2 Kinder): 500 €
13.3tes Gehalt also nochmals pro Jahr ca 4500€
Machen dann ca 7500€ Netto.
Nach der Elternzeit steigt meine Frau mit 50-80% ein da der Fahrtweg jetzt geringer ist.
Das Problem:
Im ersten Gespräch mit der Bank ( keine Dachberaterin) wird behauptet, bei einer Auflösung des Darlehens könne man den Zins nicht "mitnehmen". Ich vermute hier ein Missverständnis seitens der Bank zwischen einer vorzeitigen Ablösung (Vorfälligkeitsentschädigung) und einem echten Pfandtausch. Nach meinem Verständnis liegt durch den Arbeitsplatzwechsel und die Schwangerschaft ein "berechtigtes Interesse" gemäß BGH-Rechtsprechung vor, sofern die Sicherheit für die Bank gleichwertig bleibt.
Meine Fragen an euch:
Hat jemand schon erfolgreich einen Pfandtausch bei einem Neubau durchgesetzt (Sicherheitentausch gegen ein Objekt, das erst noch gebaut wird)?
Wie habt ihr die Wertermittlung für das neue Objekt gegenüber der Bank argumentiert, bevor das Haus fertig war?
Muss ich bei der Eigentümerstruktur etwas beachten, wenn meine Frau beim neuen Objekt mit ins Grundbuch soll (Stichwort: Identität der Darlehensnehmer vs. Sicherungsgeber)?
Vielen Dank für eure Einschätzungen!
B
Basti1234526.05.26 14:07NoggerLoger schrieb:
Danke, nicht viel Marge aber dafür bekommt die Bank auch eine Variable ZwischenfinanzierungDie variable Zwifi ist ja ein noch schlimmeres Produkt! Derselbe Aufwand wie für eine langfristige Baufi, aber nur ein ganz kurze Laufzeit. Ist in den meisten Fällen tatsächlich nur Geld wechseln.
NoggerLoger schrieb:
verbessert sich der Mischzins für die Bank oderDer Zins ist erst einmal egal. 4% nachrangig ist noch immer ein für Dich guter und für die Bank schlechter Zins - weil die dahinterstehende Marge schlecht ist.
Ich habe letzte Woche für ein Darlehen (Vorrang vor KfW - 90% KfW, Rest normales Bankdarlehen), wenn auch in größerem Volumen für MFH, 6% angeboten zzgl. einer fetten Strukturierungsgsgebühr von umgerechnet 1% auf das gesamte Darlehen, damit wir in der Vollkostenrechnung zumindest 1/3 unserer Zielrendite zu bekommen.
Nur mal so zum Vergleich. Alles, was nicht über eine Plattforum automatisiert ablaufen kann, kostet eine Bank Geld - bestenfalls durch Cross Selling subventioniert.
P.S. Ich spreche nur für Banken, die sich vernünftig Refinanzieren und eine Vollkostenrechnung aufstellen.