ᐅ Teures Grundstück + Einfamilienhaus 155 qm + Keller KFW40+, finanzierbar?

Erstellt am: 22.11.20 21:35

Hallo,
die groben Eckdaten seht ihr ja oben, im Vorfeld schon mal Danke für Eure Hilfe.

Wir haben ein Grundstück 815 qm für 250.000 € angeboten bekommen. Pro qm sind dass 300 €, Bodenrichtwert liegt aktuell bei 260 €. Geplant ist o.g. Haus. Es handelt sich um ein voll erschlossenes Grundstück. Die grobe Kalkulation bei einem GU hier im Umfeld erbrachte ca. 317k für Grundstück (mit allem drum und dran) sowie 418k für das Haus (2400 €/qm Wohnfläche). Hierzu muss man sagen, dass auch schon die Posten Küche, Garten und Carport besetzt wurden. Allerdings hat der GU clevererweise auch schon den Tilgungserlass und den BAFA-Zuschuss verrechnet, so dass zu den 735k auch nochmal gut 40k kommen, die bereitgestellt werden müssen. Es handelt sich um die erste grobe Kalkulation. Beim ersten Hausentwurf wurde schon gesagt, dass die Kosten vermutlich nicht so hoch sein werden. Darüber hinaus planen wir kleinere Sachen in Eigenleistung zu absolvieren. Baubeginn wäre sicherlich frühestens Mitte nächsten Jahres.
Uns ist schon klar, dass es sich um eine sehr hohe Summe, bei recht geringem Eigenkapital, handelt. Zu berücksichtigen ist sicherlich unsere Situation mit derzeit einem Gehalt und in Zukunft die angesprochenen tariflich geregelten Gehaltssteigerungen.

Wir würden nun gerne wissen, wie eure Einschätzung ist?

Allgemeines zu Euch:

Wie alt seid Ihr? Beide 35
Gibt es Kinder? 1 + 1 (ab 04/21)
Sind Kinder geplant? s.o.
Was macht Ihr beruflich? beides Ärzte
derzeit einmal angestellt und einmal in Elternzeit bis 04/22 (geplant)
Wie viele Stunden arbeitet Ihr? einmal 40h/Woche

Einnahmen- und Ausgabensummen:

Einnahmen gesamt 5000 € (ab Mitte 2022: 6200€, mit jährlichen tariflichen Steigerungen)
Ausgaben gesamt 3100 € (inkl jetziger Miete), bei Einzug ca. 2600€ (inkl Wohngebäude-/Elementarversicherung, RLV, kalkulierter Nebenkosten 2,5 €/qm Wohnfläche, außerdem werden wir das Sportstudio kündigen/wechseln und dann günstiger sein)
Saldo 1.900 €, im Verlauf dann 3100 €.

Allgemeines zur Immobilie:

Wie groß ist das Grundstück? 815 qm
Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 260 €
Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? KFW40+
Garagen? Carport
Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 155/Keller 70
Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? das weiß ich nicht, wie bekomme ich das heraus?

Bau- oder Kaufkosten:

Gesamtkosten (s.o.)

Kostenzusammenstellung:

Gesamtkosten 775.000€
abziehbares Eigenkapital 140.000 € (wir möchten natürlich nicht alles nutzen)
Finanzierungssumme 675.000 €

BauBauNRW23.11.20 07:40

#13

Was genau fehlt dir bei den Nebenkosten? Im Hausbau sind keine Extra-Posten aufgeführt.
Die Einwände bzgl. Küche und möbel kann ich verstehen. Da würden wir uns was die Möbel angeht zurücknehmen zu Beginn (Ich weiß, das sagt sich immer so leicht).
Außenanlagen, da ist unsere Kalkulation folgende: Fangen wir 04/05 2021 an zu bauen können wir im Winter 21/22 einziehen. Da würden wir dann im Frühjahr 2022 nur Rasen machen und ggf. eine Hecke zur Straße. Carport in Eigenregie ausbauen.

nordanney23.11.20 09:06

#14

BauBauNRW schrieb:

Ab wann genau muss ich den Kredit bedienen?

Zinsen immer sofort ab der ersten Auszahlung. Tilgungsbeginn kann frei vereinbart werden (na ja, halbwegs frei - die Bank möchte ja, das Ihr irgendwann mal tilgt). Normal ist der Tilgungsbeginn im Monat nach Vollauszahlung.

BauBauNRW schrieb:

Fangen wir 04/05 2021

Zu dem Zeitpunkt würde ich Euch keinen Kredit geben ;-)

OWLer23.11.20 09:12

#15

BauBauNRW schrieb:

Erdarbeiten: 3000€ (Kanalarbeiten sind inkl.)
Photovoltaikanlage: 12.000€ (hier kenne ich über einen Freund den Geschäftsführer eines Unternehmens in der nächsten Stadt, in der Hoffnung es wird so oder noch günstiger)

Die Erdarbeiten sind zu günstig im Vergleich zum Standard, gerade mit Keller. Wir bezahlen für besten Sand knapp 15k. Bodengutachten kostet min. 800 inkl. Bestimmung Z-Wert für die Deponierung. Diese Themen sind eben wegen der Risiken aus dem Bodengutachten idR. nicht im Angebot der GUs mit dabei.

Meine 15k Erdarbeiten für Keller sind schon sehr günstig!

Bezüglich Photovoltaik rechne bitte nicht günstiger. Der Sohn vom Solarteur hat meine Frau trainiert und er konnte uns nicht mehr als 1000€ pro kwp NETTO geben. Brutto ging nicht unter 12k. Würde da eher noch einen 1000er drauflegen für die Kalkulation.

BauBauNRW schrieb:

Was genau fehlt dir bei den Nebenkosten?

Baustrom, Erdarbeiten, Gutachten, Baustellenzaun, Entsorgung/Wiederanfüllen des Bodens - wenn das alles im Bauleistungsbeschreibung des GU drin ist, perfekt. Würde mich überraschen.

ypg23.11.20 09:31

#16

hm...

BauBauNRW schrieb:

Außenanlagen: 15.000€ (davon 7.500 € für Pflasterung, 2.500€ für Terrasse, 5.000€ für Garten)

Das ist für Pflasterung durch Garten-Landschaftsbauer zu wenig angesetzt.
Auch Erdarbeiten und Pi pa Po finde ich zu wenig. Aber der Herr mag anders rechnen, als ich es verstehe 😉

Ysop*** schrieb:

Keller kommt mir wenig vor.

Mir auch. Irritierend finde ich, dass anscheinend der Keller ein Nutzkeller ist, aber mit Raffstore und Eckfenster ausgestattet wird. Wenn der Keller in die thermische Hülle gebaut wird, wird er mehr kosten.
Warum überhaupt Keller? Ist das ein Hanggrundstück? Bei 800qm würde ich eher 10-15qm größer bauen, um 20qm mehr reelle Wohnfläche zu haben.
Ich würde auch auf Kfw 40+ verzichten. Da muss man mal gegenrechnen, wieviel von der Förderung noch übrig bleibt. Energie sparen tut man mir dem Plus nun auch nicht mehr wirklich viel.
Höre auf @nordanney 🙂

OWLer23.11.20 09:57

#17

Zusatzfrage: Spachteln, Schleifen, Tapezieren, Streichen? Böden, wie Parkett in Wohn/Schlafräumen? Wenn Schlüsselfertig, wirklich nur Möbel ins Haus stellen bedeutet, dann ist alles gut - ist aber heute eine echte Ausnahme.

Ysop***23.11.20 10:05

#18

Die anderen haben wunderbar ergänzt. Zusammenfassend würde ich vermuten, dass du vermutlich nicht günstiger wegkommt, wenn das die Hoffnung war. Sondern es eher Indikationen für teureres bauen gibt, wenn du an deinem Programm festhältst.