ᐅ Jetzt Baugrundstück für Baustart in 23 / 24 kaufen?

Moin ihr Lieben,
ich lese seit ein paar Wochen hier im Forum mit und tue mich aktuell sehr schwer damit eine Entscheidung in Bezug auf unsere Hausbau-Pläne zu treffen. Ähnliche Postings gibt es hier ja schon seit einigen Tagen/Wochen und soweit ich das einschätzen kann, scheine ich gerade nicht alleine mit dieser Art von Entscheidung zu sein.

Zur Story:
Letztes Jahr hatten wir noch versucht, zunächst eine Bestandsimmobilie zu finden. Viele eher üble Erfahrungen mit den angebotenen Häusern und auch den Maklern sowie Bieterverfahren haben dann jedoch zu Frust bei mir geführt und ich habe sehr viel Energie in das Suchen eines Baugrundstücks investiert.

Bei der Grundstückssuche scheine ich entweder viel Glück oder Geschick gehabt zu haben (oder beides) so dass ich nun aktuell die Möglichkeit hätte, ein Gemeindegrundstück zu guten Konditionen kaufen zu können (jedoch leider mit Bauzwang (3 Jahre + 2 Jahre Fertigstellung) bzw. spätesten Baustart in 2024).

Wie es immer so ist, bekam ich die Zusage für das Grundstück in etwa genau in der Zeit, als die Zinsen massiv angestiegen sind und auch die Ukraine-Krise begann.

Wir sind nun leider aufgrund der aktuell nicht kalkulierbaren Baukosten-Situation stark verunsichert und würden in diesem Jahr eher nicht anfangen wollen zu bauen und überlegen stattdessen, ob wir und das Grundstück für einen Baustart in 23 oder 24 sichern sollten. Oder ob wir uns komplett vom Hausbau verabschieden, wobei Bestandsimmobilien ja auch nicht günstiger werden.

Aber zunächst noch ein paar Eckpunkte zu uns:
- Gewünschte Hausgröße (Einfamilienhaus): 100-120 qm (Anspruch: einfachster Standard, kein Schicki mickie, billige Küche reicht etc. kein Keller, einfache Auffahrt)
- Alter: 43 (mann) und 38 (frau), 1 Kind von 4 Jahren, keine weiteren geplant
- Nettoeinkommen (zusammen): > 5300 netto / Monat (darüber hinaus verschiedene Boni über mehrere tausend Euro), die Frau arbeitet aktuell teilzeit und da ist noch ca. 800 Euro Netto-Potential
- Eigenkapital aktuell: 210.000 Euro (steigt derzeit ca. um 20.000 bis 25.000 Euro je Jahr)

Für das Haus kalkulieren wir grob in etwa wie folgt (gerne Feedback ob das grob realistisch klingt):
- Grundstückskosten (1000qm) inklusive Erschließung, Notar, Steuer: 85.000 Euro (Preis steht hier fest)
- Bauort: Schleswig Holstein
- Reine Baukosten (geschätzt für 100-120qm): 300.000 Euro
- Baunebenkosten (geschätzt 80.000 Euro)
- Gesamtkosten: 465.000 Euro (abzüglich Eigenkapital also ein Finanzierungsbedarf von 255.000 Euro
- Bei einer monatlichen Rate von 1600 Euro (und Zinssatz 3%) würden wir in etwa 17 Jahre für die Rückzahlung benötigen und vor der Rente fertig sein.

Unsere naive Annahme wäre, dass der Hausbau bei dieser Kalkulation, wenn er denn aktuell bei jetzigen Zinsen (3%) und Baukosten starten würde ganz gut funktionieren würde, jedoch aufgrund der aktuell unkalkulierbaren Baukostensituation zu riskant wäre (viel Puffer sehen wir nicht bei der Darlehensrate).
Stattdessen überlegen wir, ob wir uns das Grundstück jetzt sichern, bis nächstes Jahr weiteres Eigenkapital ansammeln und dann entweder im Jahr 23 oder 24 mit dem Bau zu beginnen (Abschluss des Baus also bis spätestens 26).

Wie denkt ihr darüber oder was würdet ihr in unserer Situation (ein paar Varianten habe ich unten skizziert) tun?

Ich würde...
- so schnell wie möglich mit dem Bau beginnen trotz der unkalkulierbaren Baukostensituation (Erschließung wohl erst ab August)
- mir das Grundstück trotz Bauzwang (spätester Start in 24) jetzt sichern und auf eine zumindest kostenseitig kalkulierbarere Situation in 23 oder 24 warten.
Sollte es dann 23 oder 24 nicht gehen, das Baugrundstück einfach zurückgeben, aber wir hätten zumindest die Chance zum Bauen gewahrt
- das Grundstück gar nicht erst kaufen, da die Baukosten und die Bauzinsen zeitnah so sehr steigen werden, dass Haushalte mit Einkommen wie unseres in Zukunft eh nicht mehr bauen werden können.
- ...

Vielen lieben Dank für eure Einschätzung / Meinung im Voraus.