ᐅ 100% Finanzierung im höheren Alter machbar?

Ich hätte nicht gedacht, daß ich noch einmal eine Frage zur Baufinanzierung stellen werde, aber so wie es aussieht „muss“ ich demnächst das Haus meiner Schwester kaufen, um es dann zu vermieten.

• Wie alt seid Ihr? 55(m) und 54 (w)
• Gibt es Kinder? 20 und 17, Ausbildung ist mit separatem Geld abgesichert
• Was macht Ihr beruflich? Angestellt 37,5 h/W und 20 h/W

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (netto)? 4000 und 1000.--€ x 13,5
• 2x Miete 800.-- + 300.—
• Wie viel Kindergeld gibt es? 2x 219.--
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 100000.--
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 0.—

• Zusätzlich besteht noch, folgendes, das aber derzeit nicht verfügbar ist, bzw. nicht aufgelöst werden soll/kann und weiter bespart wird
• Betriebsrente: 100000.— vom AG bezahlt
• Riester-Rente: 70000.-- + 10000.—
• Lebensversicherung: 60000.--
• Bausparvertrag: 10000.—

Ausgabensituation:

Derzeit bewohntes Haus ist abbezahlt, Wert ca. 300000.--

Große Wohnung ist abbezahlt. Wert ca. 300000.--

Abzahlung der kleineren Wohnung bis Mitte 2024 mit 550.--/Monat (Schulden derzeit 12000.--) Wert ca. 100000.--

Es macht glaube ich keinen Sinn die Ausgabensituation detailliert aufzuführen.

Sparrate ist derzeit 1600.--/Monat, die kpl in ETF gehen

Lebensstandard soll beibehalten werden bzw. um den Betrag erhöht werden, den die Kinder demnächst nicht mehr benötigen

Kaufkosten:

Einfamilienhaus. Bj 2006
genauer Betrag ist noch nicht verhandelt, dürfte aber bei ca. 550000.—liegen.

Erwartete Miete: 1300.--/Monat

Renovierungen nicht notwendig



Finanzierung:

Geplant war zu 100% zu finanzieren, sollte der Zinsaufschlag aber über der Steuerersparnis sein, max. 50000.—mit Eigenkapital.

Die Wohnungen zu verkaufen ist nicht geplant.

Zinsbindung: für 15 Jahre, wenn möglich, sonst für 12 Jahre.

Monatl. Rate soll mit 2500.—moderat sein und noch Spielraum für sonstige Ausgaben zu haben (mein Haus ist 150.—Jahre alt, wenn ich oder die Kinder Geld brauchen, Altersteilzeit etc.)



Fragen:

Da ich noch in der Überlegungsphase bin, habe bisher bei keiner Bank was angefragt. In den bestehenden Immobilien sind alle unterschiedliche Banken eingetragen von denen 2 (Sparkasse und Deutsche Bank) in Frage kommen, aber die Wüstenrot nicht mehr.

Macht es Sinn zusätzlich über Vermittler zu gehen oder ist die Ausgangslage für die zu kompliziert bzw. risikoreich?

Wie würdet ihr die Situation einschätzen? Machbar? Sinnvoll?

Mit welchem Zinssatz kann ich rechnen?

Anderes Finanzierungsmodell wählen?

Besteht die Möglichkeit auch 30-50000.—über dem Kaufpreis zu bekommen?

Erste Frage: Warum tut man sich so ein Investment in dem Alter noch an?

Grundaus schrieb:

Macht es Sinn zusätzlich über Vermittler zu gehen oder ist die Ausgangslage für die zu kompliziert bzw. risikoreich?

Ist 08/15 - da geht auch ein Vermittler.

Grundaus schrieb:

Wie würdet ihr die Situation einschätzen? Machbar? Sinnvoll?

Machbar? Ja. Sinnvoll? Nee.

Grundaus schrieb:

Mit welchem Zinssatz kann ich rechnen?

Nur auf die neue Immobilien abgesichert? Dann geht es schon in Richtung 3%. Mit den lastenfreien Immobilie zusätzlich besichert? Dann Top-Konditionen.

Am Ende wird es auch an Eurer Rentenerwartung liegen, ob eine Bank dabei ist, oder nicht.

Grundaus schrieb:

Besteht die Möglichkeit auch 30-50000.—über dem Kaufpreis zu bekommen?

Mit den Zusatzsicherheiten bestimmt.

@ Benutzer 200, die Antwort ist ein bisschen, widersprüchlich. Einerseits ist es 0815, aber bei den Portalen kann man schon ohne Grunderwerbsteuer nicht auswählen, andererseits bekomme ich Top Konditionen aber dann hängt es von der zu erwartenden Rente ab.
Zur Frage warum ich so etwas mache. Familienhilfe, meinen Nachbarn selber raussuchen, meinen Kindern in ein paar Jahren einen einfachen Start ermöglichen als weiche Gründe. Als harte Gründe eine steuerfreie Rendite von über 3% plus nach 10 Jahren die steuerfreie Wertsteigerung von 5-10%. plus Fremdkapitalhebel. Und das für RK1, wo der Zins für Festgeld negativ ist

Grundaus schrieb:

@ Benutzer 200, die Antwort ist ein bisschen, widersprüchlich. Einerseits ist es 0815, aber bei den Portalen kann man schon ohne Grunderwerbsteuer nicht auswählen,

Die gehört ja auch zu den Kosten dazu (und muss auch bezahlt werden, genauso wie Notar, Makler usw.). Aber Du hast von Vermittlern gesprochen, nicht von Internetportalen. Musst Dich schon mal ein wenig bewegen und aktiv werden ;-)

Grundaus schrieb:

andererseits bekomme ich Top Konditionen aber dann hängt es von der zu erwartenden Rente ab.

==> bitte richtig lesen

Benutzer200 schrieb:

Mit den lastenfreien Immobilie zusätzlich besichert? Dann Top-Konditionen.

Grundaus schrieb:

Zur Frage warum ich so etwas mache. Familienhilfe, meinen Nachbarn selber raussuchen, meinen Kindern in ein paar Jahren einen einfachen Start ermöglichen als weiche Gründe.

Na dann, wenn eine Immobilie dann der passende Start ist.

Grundaus schrieb:

Als harte Gründe eine steuerfreie Rendite von über 3% plus nach 10 Jahren die steuerfreie Wertsteigerung von 5-10%. plus Fremdkapitalhebel. Und das für RK1, wo der Zins für Festgeld negativ ist

Wie bekommst Du diese Rendite hin? Wenn die Zinskosten über den Mieteinnahmen liegen? Und wenn die Immobilie in 10 Jahren abgewohnt ist bzw. die Preise wieder etwas zurückgekommen sind, freuen sich die Kids über einen super Start...

Grundaus schrieb:

Erwartete Miete: 1300.--/Monat
[..]
Rate soll mit 2500.—moderat sein
[..]
Als harte Gründe eine steuerfreie Rendite von über 3% plus nach 10 Jahren die steuerfreie Wertsteigerung von 5-10%.

Mit den aktuell steigenden Zinsen ist eine gleichzeitige Wertsteigerung nicht möglich.
Hast du den Wertverlust von 1% pro Jahr durch Abnutzung berücksichtig?
Kannst du die 3% mal vorrechnen, wie du darauf kommst?

Grundaus schrieb:

Geplant war zu 100% zu finanzieren, sollte der Zinsaufschlag aber über der Steuerersparnis sein, max. 50000.—mit Eigenkapital.
[..]
Besteht die Möglichkeit auch 30-50000.—über dem Kaufpreis zu bekommen?

Willst du die Kaufnebenkosten mitfinanzieren? Dann bist du bei einer 110% Finanzierung.
Willst du darüber hinaus noch "30-50000" wird es noch höher. Wird es noch schlimmer als. Da wirst du deine schuldenfreien Immobilien neu belasten müssten.

Tassimat schrieb:

Mit den aktuell steigenden Zinsen ist eine gleichzeitige Wertsteigerung nicht möglich.

Hast du den Wertverlust von 1% pro Jahr durch Abnutzung berücksichtig?
Kannst du die 3% mal vorrechnen, wie du darauf kommst?

Willst du die Kaufnebenkosten mitfinanzieren? Dann bist du bei einer 110% Finanzierung.
Willst du darüber hinaus noch "30-50000" wird es noch höher. Wird es noch schlimmer als. Da wirst du deine schuldenfreien Immobilien neu belasten müssten.

Wertsteigerung war in den letzten 30 Jahren bei uns bei ca. 5% und in den letzten 10 Jahren bei 10% trotz Zinsen damals von über 5%. Auf jeden Bauplatz kommen 50 Bewerber und die Unterlegenen klagen gegen die Vergabe und wenn die Grünen neue Einfamilienhaus verbieten werden, werden freistehende Einfamilienhaus ein rares Gut und ich sehe weitere Steigerungen zumindest in Höhe der Inflation

3% ist bei uns ein Schätzwert für die Mietrendite, auch wenn einige behaupten unter 7-8% nichts zu kaufen oder manche froh über 1,5% sind und keine Strafzinsen zahlen müssen. Die Schuldzinsen und 2% AFA kann ich beim Finanzamt absetzen( minus Miete)

Als Nebenkosten fällt nur Notar und Grundbuch an, die zahle ich aus Eigenkapital.

Ich hätte kein Problem beim Haus und 1 Wohnung für die finanzierende Bank eine Grundschuld einzutragen. Bei der kleineren Wohnung ist es halt erst 2023 oder 24 möglich