ᐅ Finanzierungsstrategie bei vorhandenen Immobilien als Sicherheit

Hallo liebe Forengemeinde,

Erstmal vielen Dank für die ganzen lesenswerten Beiträge hier. Nun wage ich mich auch mit einem Anliegen ans Plenum.
Vorweggenommen: Mir ist klar, dass sich der dargestellte Sachverhalt um ein Luxusproblem handelt. Ich hoffe einfach, hier im
Forum noch weitere Sichtweisen zu erhalten. Ich bitte um sachliche Beiträge.

Folgende Ist-Situation:

• Haus I: heutiger Verkaufswert ca. 580.000 Euro, komplett getilgt, Eigentum meiner Eltern
• Haus II (Kapitalanlage): Verkaufswert: ca. 750.000 Euro, offenes Darlehen von 305.000 Euro, Volltilgung bis 2040, Veräußerung zur Vermeidung von Spekulationssteuer nicht vor 2025, falls möglich; Mieteinnahmen 1850,- Euro Nettokaltmiete, damit trägt sich die Investition von selbst
• Wohnung I: heutiger Verkaufswert: ca. 850.000 Euro, komplett getilgt

Wir wohnen in der beschriebenen ETW und wollen uns gerne vergrößern.
Das Haus I wird in den nächsten 20 Jahren in meinen Besitz (Erbschaft) übergehen.
Die Verdienstsituation sieht folgendermaßen aus: Als Paar (35 und 27) haben wir 8000 Euro Nettoverdienst. Überstunden und Gewinnbeteiligungen und mögliche Steigerungen nicht eingerechnet. Damit können wir eine Rate von 3500 Euro/Monat stemmen.
Eigenkapital von 150.000 Euro ist vorhanden.

Um nun den Wunsch der Vergrößerung unseres Eigenheims zu erfüllen, brauchen wir leider eine ganze Stange Geld. Hier in den Großstädten im Südosten der Republik sind Immobilien ja nicht ganz günstig.
Alle Objekte, die uns gefallen, liegen bei 1.000.000 bis 1.200.000 Euro. Viel Geld.

Jetzt wäre es natürlich kein Problem, unsere Wohnung zu verkaufen und damit etwas größeres zu finanzieren. Ebenso verhält es sich mit der Kapitalanlage. Das Haus I (Elternhaus) steht erst nach dem Tod meiner Eltern zur Verfügung und soll bis dahin nicht beliehen oder gar verkauft werden.
Aber besonders an der Wohnung hängt mein Herz und ich bevorzuge hier ganz klar die Vermietung (geschätzte Einnahmen 1700 Euro Nettokaltmiete). Damit würde sich die monatlich mögliche Rate dementsprechend erhöhen. (Max. 4500 Euro/Monat)
Gerne würde ich natürlich alle Objekte (Wohnung I und Haus II) behalten und später erst verwerten, da sich die Kapitalanlage derzeit selbst trägt.
Hierzu meine Fragen:

• Welche Stolpersteine seht ihr hier bei einer 100%-Finanzierung? (Nebenkosten können durch das Eigenkapital gedeckt werden)
• Da mein Elternhaus (Haus I) in 15-20 Jahren zur Verwertung zur Verfügung steht, präferiere ich eine Finanzierung mit einer äquivalenten Restschuld nach 20 Jahren. Sind euch solche Finanzierungsmöglichkeiten bekannt, die auf eine Restschuld ohne Anschlussfinanzierung spezialisiert sind?
• Wie sieht Eure Erfahrung mit Zusatzsicherheiten aus? Akzeptieren Kreditinstitute den 2. Rang im Grundbuch? Dies wäre ja bei einer Absicherung mit Hilfe der Kapitalanlage der Fall.
• Seht ihr überhaupt Möglichkeiten einer 100%-Finanzierung ohne Zusatzsicherheit?

Ich weiß, es ist ein komplizierter Fall. Ich bitte weder mich noch mein Anliegen zu verurteilen, es handelt sich um Werte, die mein Vater und ich durch Arbeit erlangt haben.
Die derzeitige wirtschaftliche Lage in der Welt tut ihr Übriges, so dass unsere Vergrößerung sicher erst 2021 stattfinden wird, wenn sich Zinsen und Immobilienpreise auf das neue Umfeld eingeschwungen haben, aber die Fragen liegen mir doch auf der Seele.

Vielen Dank für Eure Antworten!

Personaler schrieb:

Aber besonders an der Wohnung hängt mein Herz und ich bevorzuge hier ganz klar die Vermietung (geschätzte Einnahmen 1700 Euro Nettokaltmiete).

Bei 850.000€ Wert der Wohnung und 1700€ Kaltmiete entspricht das über 41 Jahresmieten.
Das ist mies. Miete spürbar erhöhen oder Verkaufen. Falls höhere Miete nicht durchsetzbar besteht die Wahrscheinlichkeit, dass du den Marktwert überschätzst.

Personaler schrieb:

Welche Stolpersteine seht ihr hier bei einer 100%-Finanzierung? (Nebenkosten können durch das Eigenkapital gedeckt werden)

Dein grundsätzliches Problem ist das Verhältnis von gewünschtem Fremdkapital und 3500€ Rate im Monat. Das ist zu niedrig.

Personaler schrieb:

Da mein Elternhaus (Haus I) in 15-20 Jahren zur Verwertung zur Verfügung steht, präferiere ich eine Finanzierung mit einer äquivalenten Restschuld nach 20 Jahren. Sind euch solche Finanzierungsmöglichkeiten bekannt, die auf eine Restschuld ohne Anschlussfinanzierung spezialisiert sind?

Das ist ein ganz normales Annuitätendarlehen. Keine Besonderheit.
Endet die Zinsbindung steht es dir frei den Restbetrag cash auf die Theke zu legen.

Personaler schrieb:

Wie sieht Eure Erfahrung mit Zusatzsicherheiten aus? Akzeptieren Kreditinstitute den 2. Rang im Grundbuch? Dies wäre ja bei einer Absicherung mit Hilfe der Kapitalanlage der Fall.

2. Rang bringt nichts.

Die Wohnung 1 ist hier doch die Lösung. Entweder verkaufst du sie, das löst sowohl die Frage nach einer 100% Finanzierung als auch das Problem der zu niedrigen, gewünschten Rate. Oder du behalst die Wohnung, vermietest, und nutzt sie als Sicherheit (oder nutzt sie zur Kapitalbeschaffung).

Personaler schrieb:

Seht ihr überhaupt Möglichkeiten einer 100%-Finanzierung ohne Zusatzsicherheit?

Ja, warum auch nicht. Aber nicht 1,2 Mio. mit 3500€ pro Monat.

Das Einkommen von 8k sollte für 1,2 Mio reichen da ja wahrscheinlich noch Mieteinnahmen von Wohnung I reinkommen falls ihr vermietet. Die Wohnung kann ja auch Zusatzsicherheit dienen damit der Zins für das Haus gedrückt wird.

Nur würde ich überdenken zu vermieten . warum ?

Den Mieteinnahmen würden keine Zinsen entgegenstehen, somit volle Besteuerung. Das neue Darlehen hätte ja nichts mit der Wohnung zu tun und wäre mM nach nicht ansetzbar beim FA.

Wenn ihr die Wohnung temporär beleiht und dann doch veräußert müsstet ihr wahrscheinlich strafen bei den Darlehen zahlen da die Zusatzsicherheit fehlt.