पुराने भवन की नवीनीकरण, ऊर्जा वर्ग H से एफिशिएंसी हाउस KfW 55 EE में।

नमस्ते सभी को,

मैं यहाँ फोरम में नया हूँ और मेरे पास निम्न विषय पर एक सवाल है:
हम (मेरी पत्नी और मैं) एक डुप्लेक्स हाउस खरीदना, सुधारना और बाद में किराए पर देना चाहते हैं। संपत्ति के निम्नलिखित मुख्य तथ्य हैं:

वर्तमान स्थिति:
- डुप्लेक्स हाउस, निर्माण वर्ष 1956। इसे सबसे खराब प्रदर्शन भवनों में गिना जाता है
- ऊर्जा प्रमाणपत्र के अनुसार ऊर्जा आवश्यकता = 344 kWh/m²*वर्ष
- ग्राउंड फ्लोर और पहले तल का आवासीय क्षेत्रफल = 110 m²। ग्राउंड फ्लोर और पहले तल दो अलग-अलग आवास इकाइयाँ हैं।
- ऊर्जा प्रमाणपत्र के अनुसार उपयोग क्षेत्र: 208 m²। भूखंड क्षेत्रफल 397 m²।
- तहखाना, ग्राउंड फ्लोर, पहले तल, अटारी, सब साधारण Ausstattung
- तहखाना संभवतः बिना इन्सुलेशन के लेकिन सूखा है
- ग्राउंड फ्लोर और पहले तल निर्मित हैं। बाहरी दीवारें अंदर और बाहर इन्सुलेशन के बिना हैं जैसा देखा गया। इसे तब बिम्सस्टीन या होलब्लॉकस्टीन से बनाया गया था। बाहरी दीवार की मोटाई लगभग 30 सेमी है। बाहर प्लास्टर किया हुआ है।
- अटारी निर्मित नहीं है। यहाँ गिबेल की ओर अंदर बिम्सस्टीन साफ दिखाई देते हैं। संलग्न चित्र देखें।
- छत इन्सुलेटेड नहीं है। छत की बीम और टाइलें दिखाई देती हैं। बीम की मोटाई लगभग 13 सेमी।
- हीटिंग एक एटाज गैस हीटिंग है। निर्माण वर्ष 1980।
- खिड़कियाँ लकड़ी की हैं, दोहरी कांच वाली। उन्हें बदलना होगा।
- तहखाने की छत एक रीनडेक (Reindecke) या कांक्रीट स्लैब छत है (संलग्न चित्र देखें)। ग्राउंड फ्लोर के ऊपर की छत संभवतः लकड़ी की बीम वाली है। दुर्भाग्य से अंदर नहीं देखा जा सका और एजेंट को भी इसकी जानकारी नहीं थी।

यह थी वर्तमान स्थिति।

अब वांछित स्थिति।
योजना है कि घर को KfW क्रेडिट 261 के साथ सुधारें, और इसे KfW 55 EE बनाएं।

इसके लिए निम्नलिखित कार्य किए जाने हैं:

- बाहरी दीवार पर Styropor से पूर्ण हीट इन्सुलेशन/WDVS। मोटाई उस समय उपलब्ध गणना के अनुसार।
- खिड़कियों को 3-परत वाले कांच वाले से बदलना। वर्तमान में 2-परत वाले हैं।
- छत के अंदर इन्सुलेशन, बीम के बीच (सेल्यूलोज़) और बाहर (लकड़ी के फाइबर)। मोटाई गणना के अनुसार।
- तहखाने की छत को नीचे से इन्सुलेट करना। मोटाई गणना के अनुसार। हालांकि यहाँ ज्यादा जगह नहीं है क्योंकि तहखाने की खुले स्थान की ऊँचाई लगभग 1.90 मीटर है।
- नई हीटिंग प्रणाली (एयर-टू-वॉटर हीट पंप) हीटरों के साथ। फ्लोर हीटिंग के कारण छत की ऊंचाई शायद इतनी कम हो जाएगी जिससे समस्या होगी।
- ग्राउंड फ्लोर और पहले तल अलग-अलग आवास इकाइयाँ हैं और वे बनी रहेंगी। पहले तल में केवल अटारी को उस इकाई में जोड़ा जाएगा।
- आवश्यक होने पर थोड़ी फोटovoltaic प्रणाली भी लगाई जा सकती है ताकि ऊर्जा दक्षता हासिल हो सके।

यहीं तक वांछित स्थिति। उम्मीद है मैंने कोई महत्वपूर्ण जानकारी छुटाई नहीं है, अगर कुछ चाहिए तो बताइए।

मेरा सवाल यह है कि क्या उपरोक्त शर्तों के साथ मैं इस घर को KfW 55 EE प्राप्त करवा सकता हूँ? मैं डुप्लेक्स की दीवार जिसमें यह दूसरी आधी है, वहां समस्या देखता हूँ क्योंकि उस दीवार को मैं WDVS से इन्सुलेट नहीं कर सकता। क्या आप में से किसी ने डुप्लेक्स हाउस की मरम्मत का अनुभव किया है और मुझे इसके बारे में अपनी राय दे सकते हैं?

बहुत अच्छा होगा। पहले से ही आपका बहुत धन्यवाद। अगर कोई जानकारी चाहिए तो कृपया बताएं।

शुभकामनाएँ
फ्लोरियन

मेरा सवाल अब यह है कि क्या ऊपर दी गई शर्तों के साथ मैं KfW 55 EE पर घर प्राप्त कर सकता हूँ।

हाँ, ऐसा करना बिना बड़ी समस्याओं के संभव है। केवल एक "छोटी" समस्या यह है कि इसके लिए बहुत सारा पैसा खर्च होता है।
क्या स्थान, मांग और किराया इतना अच्छा और उच्च है कि किरायेदारी लाभकारी हो? यह मेरे लिए कहीं अधिक महत्वपूर्ण प्रश्न है।
क्योंकि यदि तुम्हें फिर से 350k मरम्मत के लिए निवेश करनी पड़े (तुम नई विद्युत व्यवस्था भी लगाओगे - दोनों फ्लैट्स के लिए अच्छी तरह अलग, बाथरूम की मरम्मत, फर्श का नवीनीकरण आदि), तो अनुमानित किराया लगभग 2000€ ठंडा (बिना उपयोगिता) दोनों फ्लैट्स के लिए मिलाकर होना चाहिए (अनुमानित, क्योंकि खरीद मूल्य भी है, तुम बवेरिया में हो और मैं यह मानकर नहीं चलता कि तुम डुप्लेक्स के लिए केवल 50k भुगतान करोगे)।

तेज़ प्रतिक्रिया और यह आकलन करने के लिए धन्यवाद कि यह संभव है। जैसा कि मैंने कहा था, गैर-इन्सुलेबल बिल्डिंग डिवाइडर वॉल को लेकर कुछ संदेह था। इसके लिए शायद अन्य इन्सुलेशन की मोटाई को बढ़ाना पड़ेगा।

हाँ, कीमत के मामले में आपने अच्छी अनुमान लगाया है। मेरी गणना का एक छोटा सारांश:

- वर्तमान खरीद मूल्य 320,000 यूरो, अतिरिक्त खर्चों के बिना। अतिरिक्त खर्चों के साथ लगभग 348,000 यूरो।
- मेरी अनुमानित निवेश राशि लगभग 300,000 यूरो है।
- नई छत और अटारी का विस्तार
- नई विद्युत और हीटिंग सिस्टम
- फ़ासाद पर पूर्ण तापीय इन्सुलेशन
- तहखाने की छत को नीचे से इन्सुलेशन देना
- खिड़कियां बदलना
- बाथरूम नया बनाना। वे बहुत पुराने हैं और कमरों का लेआउट उपयुक्त नहीं है। शायद फ़र्श भी :/
- मकान के सामने एक अतिरिक्त पार्किंग स्थान बनाना
- आदि। काफ़ी काम हो जाएगा :D
- इस प्रकार अनुमानित कुल निर्माण लागत लगभग 650,000 यूरो है।
- यदि KfW में सब कुछ ठीक हुआ तो KfW55EE के तहत 20% सब्सिडी + WPB के कारण 10%, मतलब प्रति आवास इकाई 30%। प्रति आवास इकाई 150,000 यूरो तक उधार लिया जा सकता है => 45,000 यूरो × 2 = 90,000 यूरो सब्सिडी।
- सब्सिडी के बाद कुल निर्माण लागत 650,000 - 90,000 = 560,000 यूरो।
- यदि हम अटारी का विस्तार करते हैं, तो कुल आवास क्षेत्र जो 110 वर्ग मीटर था, लगभग 145 वर्ग मीटर हो जाएगा। भूतल का अपार्टमेंट लगभग 55 वर्ग मीटर, ऊपरी मंजिल का अपार्टमेंट लगभग 90 वर्ग मीटर।
- अंतिम पूर्ण रूप से नवीनीकृत अपार्टमेंट के लिए अनुमानित किराया 2026 के अंत में: 14 यूरो/वर्ग मीटर।
- आवास क्षेत्र 145 x 14 यूरो/वर्ग मीटर = 2030 यूरो/महीना ठंडी किराया।
- अपनी खुद की मेहनत को अधिक आंका नहीं जाना चाहिए, लेकिन मेरा मानना है कि मैं कुछ कर सकता हूँ जिससे उत्पादन लागत शायद कम हो सके (फ़र्श बिछाना, रंगाई आदि)।
- फिर भी, रूढ़िवादी हिसाब से, यह किराये पर रिटर्न होगा 2030*12=24,360 / 650,000 = 3.7% (KfW के ऋण सब्सिडी के बिना) और 2030*12=24,360 / 560,000 = 4.35% (KfW के ऋण सब्सिडी के साथ)। अपार्टमेंट लगभग स्वयं के व्यय को कवर कर सकते हैं। शायद मैं खरीद मूल्य 20,000 यूरो तक कम कर सकूं, तब यह लगभग 4.5% होगा।
- यह डुप्लीकाटेड हाउस 88161 लिंडेनबर्ग के बाहरी क्षेत्र में है, शांत स्थान पर, फिर भी केंद्र तक जल्दी पहुंच।

नक्शे में लिंक:

इसलिए स्थान उपयुक्त होना चाहिए। साउथ/ईस्ट में कब्रिस्तान है पर मुझे नहीं लगता कि यह किसी को डरा देगा। पड़ोसी शांत हैं ;)
लिंडेनबर्ग के आसपास मांग काफी अधिक है क्योंकि वर्तमान आपूर्ति बहुत कम है। नए निर्माण का किराया आज 14.5-15.5 यूरो/वर्ग मीटर के बीच है। बिना बगीचे के। भूतल के अपार्टमेंट के साथ बड़ा बगीचा + विंटर गार्डन होगा, ऊपरी मंजिल के अपार्टमेंट के साथ एक बालकॉनी जोड़ना होगा। मुझे लगता है कि 2026 के अंत तक 14 यूरो/वर्ग मीटर का किराया यथार्थपूर्ण और अधिक नहीं होगा। कम से कम मेरी आशा यही है :D।

महत्वपूर्ण यह है कि KfW मंजूर हो जाए। क्योंकि BAFA के व्यक्तिगत उपायों में कम सब्सिडी मिलती है और क्रेडिट पर कोई ब्याज लाभ नहीं होता। BAFA लेना आसानी से हो जाता है। KfW 261 के लिए सब कुछ एक साथ मिलना चाहिए। यह एक जोखिम है। मैंने पहले एक ऊर्जा सलाहकार से संपर्क किया था, उन्होंने प्रारंभिक सुझाव में BAFA का सुझाव दिया था, बिल्डिंग डिवाइडर वॉल और ब्लोअरडोर टेस्ट के कारण, जो KfW के लिए जरूरी होता है।

आप मेरी संक्षिप्त गणना पर क्या सोचते हैं? क्या आपको जल्दबाजी में कहीं कोई बड़ा गलतफहमी दिखती है?

मेरी समझ के साथ यह बिल्कुल मेल खाता है।

जैसा कि मैंने कहा था, जिसे इन्सुलेट नहीं किया जा सकता, उस भवन की दीवार को लेकर मुझे थोड़ी चिंता थी।

यह मुझे सबसे कम चिंता होगी। यदि पड़ोसी का आधा हिस्सा बसा हुआ और गर्म किया जा रहा है, तो यह अच्छी इन्सुलेशन है।

अगर हम छत की चोटी का विस्तार करते हैं तो कुल 110 वर्ग मीटर से लगभग 145 वर्ग मीटर तक रहने का क्षेत्र बढ़ जाएगा।

मेरी दूसरी चिंताएं होंगी।
मंजिल की मंजिल पर और छत में फ्लैट के लिए किराएदार लक्ष्य समूह कैसा होना चाहिए?
55 वर्ग मीटर बगीचे के साथ और लगभग 90 वर्ग मीटर बिना बालकनी के छत में..

यह मुझे सबसे कम चिंता देगा। जब तक पड़ोसी आधा भाग आबाद और गर्म रखा जाता है, यह अच्छी इन्सुलेशन है।

यही बात है। मैं भी पहले यही सोच रहा था कि बिल्डिंग के बीच की दीवार के पीछे वाला कमरा भी गर्म माना जाना चाहिए। हालांकि, ऊर्जा सलाहकार ने कहा कि यह इतना आसान नहीं है और उन्हें यहां कई गर्मी के पुलों की गणना करनी होगी, जिससे KfW 55 के लिए यह संभवत: मुश्किल हो सकता है। पर यह सलाहकार की पहली धारणा थी। वह इसे फिर से देख सकता है जब वह इसे ध्यान से देखेगा।

यह मुझे सबसे कम चिंता देगा। जब तक पड़ोसी आधा भाग आबाद और गर्म रखा जाता है, यह अच्छी इन्सुलेशन है।

मेरी अन्य चिंताएं हैं।
नीचे के मंजिल की फ्लैट और छत की फ्लैट के लिए किरायेदार लक्षित समूह कैसे होना चाहिए?
55 वर्गमीटर के साथ गार्डन और लगभग 90 वर्गमीटर छत बिना बालकनी के..

तो नीचे के मंजिल में छोटी 55 वर्गमीटर की फ्लैट के लिए संभावित लक्षित समूह जोड़े हो सकते हैं जिसमें एक बच्चा हो, सिंगल, या स्वस्थ बुजुर्ग किरायेदार।
इस फ्लैट में एक बाथरूम, रसोईघर, लिविंग रूम, और दो बेडरूम हैं। छोटा लेकिन पर्याप्त। सबसे संभावित लक्ष्य समूह शायद जोड़े होंगे। इसलिए संभावना है कि यहाँ किरायेदारों का बदलाव ज्यादा होगा।

90 वर्गमीटर की फ्लैट जिसमें बालकनी है, वह छोटे परिवारों के लिए होगा जिनमें दो बच्चे तक हो सकते हैं, या जोड़े जो कमरों का उपयोग कार्यालय या किसी अन्य काम के लिए करना चाहते हैं।
बुजुर्ग किरायेदार भी लक्षित समूह हैं, लेकिन यह बेरीयर-फ्री (अवरोध रहित) नहीं है, क्योंकि गृह प्रवेश के लिए सीढ़ी है। और ऊपरी मंजिल की फ्लैट के लिए फिर एक और सीढ़ी चढ़नी होती है।
ऊपरी मंजिल की फ्लैट में एक बाथरूम, रसोईघर, लिविंग रूम, माता-पिता का बेडरूम, एक छोटा बच्चों का बेडरूम है और छत में लगभग 30-35 वर्गमीटर का एक बड़ा कमरा भी होगा।

क्या आप सोचते हैं कि मैंने जो लक्षित समूह बताए हैं वे संभावित किरायेदार नहीं हो सकते?