योजना और वास्तुकार लागत

सभी को नमस्ते,

हम म्यूनिख शहर क्षेत्र में एक संपत्ति खरीदना चाहते हैं और अब यह सवाल है कि हमें संपत्ति Bauträger से खरीदनी चाहिए या खुद Bauherr बनकर काम करना चाहिए। हम एक Reihenhaus (पंक्तिबद्ध घर) की तलाश में हैं जिसमें Gartenanteil (बगीचे का हिस्सा) हो, लगभग 130-150m² Wohnfläche (आवासीय क्षेत्र)।

अधिकांश मामलों में पहले से योजना बनाये गए Objekte (परियोजनाएं) पेश की जाती हैं जिनमें एक Planungsbüro (परियोजना कार्यालय), Architekt (आर्किटेक्ट) और Baufirma (निर्माण कंपनी) पहले से तय होते हैं।

निर्माण कंपनियों की लागतें तुलनात्मक रूप से सरल होती हैं, लेकिन Planungsaufwände (योजना लागत) और Architektenleistungen (आर्किटेक्ट सेवाओं) की लागत को समझना मुश्किल होता है।

योजनाओं, आर्किटेक्ट सेवाओं और Genehmigungen (अनुमति) के लिए कीमतें 7000€ से 24000€ के बीच भिन्न होती हैं।

निम्नलिखित सेवाओं के लिए कौन सी कीमतें वास्तविक हैं?
- Vor- und Entwurfsplanung (प्रारंभिक और डिजाइन योजना)
- Baugenehmigungen (निर्माण अनुमति)
- Grundstücksaufteilung, Vermessung und Lageplan (जमीन की विभाजन, मापन और स्थिति योजना)
- Fällgenehmigungen und Baumbestandspläne (कटाई अनुमतियाँ और पेड़ों की स्थिति योजनाएं)

Planungs und Architektenbüros (योजना और आर्किटेक्ट कार्यालयों) के साथ अनुबंधों में निर्माण चरण के दौरान कौन-कौन से छुपे हुए खर्च आ सकते हैं?

आमतौर पर यह कहा जाता है कि आपको और कुछ चिंता करने की जरूरत नहीं है।

आपकी प्रतिक्रिया के लिए मैं आभारी रहूंगा। जैसे ही मेरे अगले वार्तालाप होंगे, मैं आपको अपडेट रखूंगा।
शुभकामनाएँ
M.

नमस्ते,

...निम्नलिखित सेवाओं के लिए कौन-कौन से दाम यथार्थवादी हैं?

- आधारभूत मूल्यांकन से लेकर निर्माण अनुमति तक योग्य निर्माण लागत का 25-30%
- ज़मीन का विभाजन, सर्वेक्षण और स्थिति योजना - ये कार्य एक सर्वेक्षण कार्यालय द्वारा किए जाते हैं, जिसे ग्राहक द्वारा नियुक्त किया जाता है - € 2,800.00 से € 3,500.00 तक, राज्य और क्षेत्र के आधार पर
- कटाई अनुमति और वृक्ष गणना योजनाएं - यह स्थानीय स्तर पर बहुत भिन्न होता है - € 150.00 से ऊपर

...निर्माण चरण के दौरान योजनाकार और वास्तुकार कार्यालयों के साथ अनुबंधों में कौन-कौन से छिपे हुए लागतें आ सकती हैं?

https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/bauherrenhilfe.422/bauherrenhilfe-vor-vertragsabschluss.424/

सादर शुभकामनाएँ

25-30% लेकिन इनपुट योजना के लिए बहुत अधिक निर्धारित हैं। HOAI के अनुसार, एक डुप्लेक्स हाफ के लिए आमतौर पर लगभग 10,000 EUR का खर्च आता है।

- विभाजन और मापन की लागत मेरे अनुभव के अनुसार लगभग 3000.- - 3500.- EUR के आसपास होती है।

म्यूनिख में दुर्भाग्यवश ऐसी कंपनियां हैं, जो विघटन, विभाजन और मापन के कामों के लिए मध्यस्थता करती हैं और फिर दोगुनी राशि लेती हैं ******।
- विघटन के लिए अनुभव मूल्य: एकल पारिवारिक घर के साथ 500 वर्ग मीटर ज़मीन की कटाई और निपटान EUR 20,000.-
- Zweckentfremdung विभाग: अधिकतम EUR 500.-
- पेड़ सूची योजना बनाने की लागत कुछ सौ EUR होती है।
- निर्माण आवेदन के साथ जुड़े हुए कटाई अनुमति की कोई लागत नहीं होती यदि आप संतुलन पौधा लगाते हैं।

- परियोजना अभिकल्पन: यहाँ सबसे ज्यादा लाभ कमाया जाता है! सावधान!! इसके लिए एक कानूनी नियम होना चाहिए कि कोई मनमाना शुल्क न ले सके। मैंने पहले ऐसी परियोजनाएं देखी हैं जिनमें प्रति पक्ष EUR 25,000.-, यानी कुल EUR 50,000.- मांगे गए थे। यह वास्तविक परियोजना कार्य के मूल्य के विपरीत पूर्ण असंतुलन है, जो शायद कुल राशि का एक दसवां हिस्सा भी नहीं होगा।

जिसके पास खुद ज़मीन तक पहुँचने का मौका है (संभवतः एजेंट के माध्यम से), वे बेहतर होते हैं:
- विभाजन और मापन का कार्य खुद करें
- निर्माण साथी खुद खोजें
- विघटन का काम खुद करें
- अभिकल्पन की जरूरत वैसे भी नहीं होती, यह आर्किटेक्ट योजना निर्माण के साथ ही करता है।

इस तरह आप आसानी से 20,000 से 30,000 EUR बचा सकते हैं!

विशेष रूप से म्यूनिख में यह पूरी प्रक्रिया एक खतरनाक शार्क टैंक जैसी है, जहाँ हर कोई अपनी माँग करता है और निर्माणकर्ता से पैसे वसूलता है। अंत में आप एजेंट, परियोजना अभिकल्पक और निर्माण तैयारी कार्यों (विघटन, मापन, विभाजन...) के लिए एक मध्यस्थ को भुगतान करते हैं। लेकिन इनमें से किसी की भी जरूरत वास्तव में नहीं होती!

यह पैसा बाद में आप निर्माण में खुद अच्छा उपयोग कर सकते हैं।

क्योंकि फिर असली मुद्दा आता है:

एक अच्छी निर्माण कंपनी, GU, या GÜ खोजें।
या एक बहुत अच्छे आर्किटेक्ट को साथ रखें, जो आपके लिए निविदाएं तैयार करे और उन्हें उचित रूप से निगरानी करे।

यह भी महत्वपूर्ण है:
आपको निम्नलिखित शब्दों का अर्थ समझना चाहिए, क्योंकि वे पूरी तरह से अलग चीजें दर्शाते हैं:

- Baufirma
- Generalunternehmer
- Generalübernehmer
- Bauträger

नमस्ते,

25-30% इनपुट योजना के लिए बहुत ज्यादा निर्धारित हैं। HOAI के अनुसार, एक जोड़ी मकान के लिए आमतौर पर लगभग 10,000 EUR पर्याप्त होते हैं।

जानकारी के लिए: इनपुट योजना में मूलभूत निर्धारण, पूर्व योजना और प्रारूप योजना भी शामिल हैं – इसलिए मेरी संबंधित जानकारी सही थी। यदि आप वर्तमान मानदेय सारणी देखते हैं, तो उल्लेखित मान – मानदेय क्षेत्र I से V तक विभाजित – वहां परिलक्षित होते हैं।

आपके द्वारा उल्लेखित मान इसलिए केवल HOAI की एक अलग सेवा और एक मानक घर पर ही लागू हो सकता है, जिसमें एक भी दीवार को स्थानांतरित नहीं किया जा सकता। यह पूर्ववर्ती प्रश्न का मुद्दा नहीं था। इसलिए मैं आपकी बात को सीमा से अधिक मानता हूँ, क्योंकि वास्तुविदों को HOAI के न्यूनतम दरों से नीचे जाने पर उच्च जुर्माने का सामना करना पड़ता है।

- परियोजना प्रबंधन: यहाँ सबसे ज्यादा मुनाफा होता है! सावधान!! नियम होना चाहिए कि यहाँ मनमाने दावे न किए जाएं। मैंने ऐसी परियोजनाएँ देखी हैं जिनके लिए प्रति पार्टी EUR 25,000, कुल EUR 50,000 माँगे गए। यह वास्तविक परियोजना कार्य के मूल्य की तुलना में एक जबरदस्त असंतुलन है, जो शायद राशि का एक दसवाँ हिस्सा होता।

आप निश्चित रूप से केवल जज्बात के लिए काम करते हैं? जैसा कि पहले बताया गया है, "मनमाने ढंग से" अधिक मांगना संभव नहीं है, क्योंकि HOAI न केवल निचली बल्कि ऊपरी सीमाएँ भी निर्धारित करता है, जिन्हें हमारे न्यायालय विवाद के मामले में लागू करते हैं और सख्त दंड भी लगाते हैं। याद रखिए: यदि आप बेहतर नहीं जानते, तो बस ... (D. Nuhr)

विशेषकर म्यूनिख में यह पूरी चीज़ एक खराब शार्क के तालाब की तरह है, जहाँ हर कोई अपना हाथ फैलाने की कोशिश करता है और मकान मालिकों को लूटता है। अंत में, मकान मालिक दلال, परियोजना प्रबंधक और एक मध्यस्थ की भुगतान करता है (तोड़फोड़, मापन, विभाजन जैसी निर्माण तैयारी कार्यों के लिए)... पर इनमें से किसी की आवश्यकता भी नहीं थी!

मेरी दादी पहले ही बता चुकी थीं कि कोई भी केवल उतना ही बुरा सोच सकता है जितना कि वह स्वयं सोचता है...

...या उसके पास एक बहुत अच्छा वास्तुविद होता है जो निविदाएँ तैयार करता है और उचित निगरानी करता है।

...जो निश्चित रूप से HOAI के अनुसार ही बिल करता है। सवाल यह है कि क्या वास्तुविद लागत इतनी सटीकता से गणना कर सकता है कि अंत में निश्चित तय मूल्य सुनिश्चित हो। यदि नहीं, तो आपकी जिस बचत की उम्मीद थी वह तुरंत खतरे में पड़ जाती है... और यह बिल्कुल भी इसलिए नहीं कि वास्तुविद ने मानदेय सारणी का अधिक उपयोग किया हो।

सादर शुभकामनाएँ

नमस्ते Bauexperte,

मैं आपको विश्वास दिलाता हूँ कि आप ईमानदार, पेशेवर और जानकारीपूर्ण हैं।
लेकिन अफसोस, आप शायद म्यूनिख की रियल एस्टेट मार्केट को नहीं जानते। यहाँ जो कुछ भी हो रहा है, वह वाकई अविश्वसनीय है।
स्वाभाविक ही, बहुत कम सप्लाई और अत्यधिक मांग के बीच भारी असंतुलन है। केवल ज़मीन की कीमतें ही नहीं, बल्कि बहुत कुछ अनपेक्षित ऊँचाइयों तक पहुँच रही हैं।
इसके अलावा यहाँ कुछ और भी चल रहा है, जिसका मैं गवाह हूँ और जिसे मैंने स्वयं कई बार अनुभव किया है।

एक ज़मीन बिक्री के लिए होती है। तुरंत, एक नहीं बल्कि पूरे दल के रूप में दलाल उस पर टूट पड़ते हैं। निजी व्यक्ति से खरीदने का कोई मौका नहीं है।
जैसे ही वह किसी दलाल के पास पहुँचती है, कई प्रोजेक्ट डेवलपर्स उस पर टूट पड़ते हैं और इसे बेचते हैं, कई ग्राहक से रिज़र्वेशन फीस लेते हैं, कभी-कभी उन ज़मीनों के लिए भी जिन पर उनका कोई अधिकार नहीं होता।
फिर वे योजना बनाई गई दिवालियापन प्रक्रिया में जाते हैं, या आय अपने जीवनसाथी को ट्रांसफर कर देते हैं और दिवाला घोषणा कर देते हैं।
इस साल म्यूनिख में कई बिल्डर्स इस तरीके से धोखा खाए हैं, और बहुत कम लोगों को अपना पैसा वापस मिला है।

इसके साथ ही, कई प्रदाता अवास्तविक रूप से कम निर्माण लागत के दावे से बिल्डर्स को निर्माण या प्रोजेक्टिंग अनुबंधों में फंसाते हैं। यह यहाँ की एक रणनीति है।

एक प्रोजेक्ट के दौरान मुझे एक भुगतान योजना भी दी गई थी, जिसमें कहा गया था कि कुल राशि का 10% अनुबंध के समय और 40% भूमि कार्य शुरू होने पर देना होगा! 50% जब मैंने ज़मीन में एक भी छेद नहीं किया था!!!
क्या मैं आपको वह अनुबंध भेजूं? वह मेरे पास अभी भी है!

अच्छा, कुछ विश्वसनीय प्रदाता भी हैं, लेकिन म्यूनिख में 50% ऑफर नकली हैं, अफसोस की बात है। यह सच में बहुत दुखद है कि स्थिति ऐसी है।

मैं जानता हूँ कि कई अन्य क्षेत्रों में स्थिति बिलकुल अलग होती है। लेकिन म्यूनिख में, अत्यंत असंतुलित बाजार के कारण बिल्डर को बहुत कठिनाई होती है।

मैं केवल लोगों की आँखें खोलना चाहता हूँ और कुछ को उनके व्यक्तिगत दुःख से बचाना चाहता हूँ।

लेकिन हर कोई इन जानकारियों से अपनी मनचाही चीज़ कर सकता है।

मैं भी हवा के चक्के से लड़ने की हिम्मत नहीं रखता...

हैलो हंस,
मैं असाधारण रूप से पीछे से शुरू करता हूँ:

मैं भी पवनचक्की के पंखों से लड़ने का मूड नहीं रखता...

मैं यह कई वर्षों से कर रहा हूँ और कई बार मेरी भी रुचि समाप्त हो जाती है, तुम मुझ पर विश्वास कर सकते हो। परन्तु - हर दिन एक नया भोला व्यक्ति जागता है...

...सिर्फ दुर्भाग्य से, तुम म्यूनिख की रियल एस्टेट मार्केट को शायद नहीं जानते। यहाँ जो कुछ भी होता है वो सचमुच अविश्वसनीय है।

जहाँ तक बायोवारियाई बाजार की बात है, मैं तुम्हें बिना किसी संदेह के सहमत हूँ। हालाँकि – और यह शायद तुम्हारे गुस्से में छूट गया है – लोग हर जगह समान रूप से अच्छे और समान रूप से बुरे होते हैं।
जो तुम अपने पोस्ट के आगे वर्णन करते हो, वही चीज़ें बर्लिन, ड्रेज़डेन, फ्रैंकफर्ट या कोलोन में भी होती हैं – संक्षेप में सभी राजधानियों में। यहाँ और वहाँ की समस्या प्रारंभ में भू-स्वामी है, जो मात्रा को गुणवत्ता समझता है और इस तरह की कृत्यों को, जैसा कि तुमने वर्णन किया, पूरी छूट देता है – और वह संभावित खरीदार भी, जो इस खेल में बिना किसी परेशानी के भाग लेता है। मान लीजिए कि केवल कुछ लोग _पहले_ एक रिजर्वेशन फीस पर हस्ताक्षर करने से पहले, अत्यधिक ठेका आदि पर प्रोफेशनल सलाह लेते, तो यहाँ और वहाँ के धोखेबाजों के लिए दुनिया थोड़ी कठिन होती। लेकिन यह सलाह शायद ही कभी मुफ्त मिलती है और सलाह के एक शुल्क से एक "बेहतर" टाइल खरीदी जा सकती है...
अभी के लिए यह भी आसान नहीं है कि EV के नीचे पूंजी बचाई जाए या दिवालियापन के दौरान। दिवालियापन के व्यवहार अवधि के अंत में सभी क्रेडिटर्स से पुनः पूछताछ होगी – मुझ पर विश्वास करो, यदि केवल थोड़ा सा संदेह हो और क्रेडिटर्स इसे प्रमाणित कर सकें, तो शेष कर्ज़ माफी खत्म हो जाएगी। तुम्हें एक बात नहीं भूलनी चाहिए – चाहे पूंजी बचाने में सफलता मिली हो – सभी फिर से खेलना चाहते हैं ... और विशेष रूप से उस पूंजी को चमकाना चाहते हैं।

मैं एक परियोजना के दौरान तो भुगतान योजना भी देख चुका हूँ, जिसमें 10% राशि अनुबंध पर हस्ताक्षर के समय और 40% भूमि कार्य शुरू होने पर देनी थी! 50% निर्माण राशि तभी जब मेरे पास धरती में एक भी छेद नहीं है!!! क्या मैं तुम्हें अनुबंध भेजूं? यह मेरे पास अभी भी है!

मैं तुम्हें विश्वास करता हूँ – ऐसी प्रकार की अनुबंध मैं भी जानता हूँ – ये आमतौर पर बिल्डर के सौदे होते हैं, जहाँ संभावित खरीदार बिना जानकारी के परियोजनाकर्ता के ब्याज को वहन करता है। लेकिन – तुम्हें हस्ताक्षर नहीं करने चाहिए था। यदि कई लोग खरीदने से पहले पैसे को नजरअंदाज कर दें, तो “काले भेड़” की संख्या में निश्चित कमी आएगी!

ठीक है, कुछ विश्वसनीय प्रदाता भी हैं, लेकिन म्यूनिख में 50% ऑफ़र बेकार हैं, अफसोस! यह सच में बहुत दुखद है कि स्थिति ऐसी है।

यह रायनलैंड या अन्य स्थानों में भी विभिन्न नहीं है और कृपया मुझ पर विश्वास करें, अधिकांश संभावित घर बनाने वाले इसके दोषी नहीं हैं: एक सौदा तब ही होता है जब दो पक्ष मिलते हैं! और जैसा कि स्थिति है, और मैं – माँ प्रकृति का धन्यवाद – अपने कई ईमानदार सहकर्मियों के साथ इस एकपक्षीय दृष्टिकोण के खिलाफ लड़ रहा हूँ, हमें बार-बार खुश ग्राहक बनने वाले घर मालिकों को अपने ग्राहक समूह में शामिल करने का सौभाग्य मिलता है।
वे लोग जो सिर्फ सबसे सस्ता ऑफर देखते हैं, मैं उन्हें नुकसान से कभी पूरी तरह बचा नहीं सकता। लेकिन मैं – यहां अपनी स्वैच्छिक सेवा के साथ – कुछ संभावित घर बनाने वालों को सही समय पर सोच-विचार करने के लिए प्रेरित कर सकता हूँ। कोई संदेह नहीं, हर इच्छुक व्यक्ति मुझसे अनुबंध नहीं करेगा – इसके लिए ईमानदार प्रतिस्पर्धियों की पेशकश बहुत विविध है – लेकिन वह कम से कम सस्ते ग्राहक / धोखेबाज के चक्कर में नहीं पड़ेगा, यदि मुझे इसे रोकने का मौका मिले। केवल – यहाँ भी ऊपर बताए अनुसार दोनों पक्षों का मेल जरूरी है।
सादर नमस्ते