"आर्किटेक्ट निर्माण" में वित्तपोषण का क्रम

नमस्ते,

लंबी चर्चाओं और विचार-विमर्श के बाद हमने अब एक आर्किटेक्ट के साथ घर बनाने का निर्णय लिया है। एक GÜ के साथ घर बनाना मैं जानता हूँ, वह मैंने किया है, लेकिन आर्किटेक्ट के साथ शायद सभी प्रक्रियाएँ अलग होती हैं। एक GÜ के साथ मुझे सभी क्रेडिट आवेदन के डेटा सहित एनर्जी प्रमाण पत्र मिलता है और मैं उससे बैंक जाता हूँ। लेकिन आर्किटेक्ट के साथ कैसे?

मैं एक आर्किटेक्ट को हमारे घर के लिए नियुक्त करना चाहूंगा। इसने भी मोटे ग्राउंड प्लान बनाए हैं और प्रति वर्ग मीटर आधार पर एक लागत अनुमान और कुछ अधिक विस्तृत लागत अनुमान व्यक्तिगत Gewerken के अनुसार दिया है (कोई मात्रा निर्धारण नहीं, कोई अंतिम ग्राउंड प्लान नहीं)। अब वह बिलकुल निर्माण आवेदन से पहले एक कार्य आदेश चाहता है।

अब मैंने बैंकों से बात की है और क्योंकि उन्होंने कहा कि मैं केवल एक बार KfW आवेदन कर सकता हूँ, मैंने KfW बैंक से भी बात की। परिणाम: मैं स्वाभाविक रूप से अपने घर के 2 अपार्टमेंट के लिए भी दो बार KfW 153 आवेदन कर सकता हूँ। हालांकि, मुझे अभी KfW मानक तय करना होगा ताकि पैसे के लिए आवेदन कर सकूं। खराब होना नहीं चाहिए, बेहतर होने से मुझे कोई फायदा नहीं होगा। लेकिन मुझे आवेदन के लिए घर की ऊर्जा आवश्यकता की गणना की आवश्यकता है।

ठीक है, मैं इसे तो तभी प्रदान कर सकता हूँ जब दीवार संरचना अंतिम रूप से तय हो आदि, है ना? मेरे आर्किटेक्ट ने इसे मेरे साथ मिलकर टेंडर में तभी तय करने की बात कही है जब हमारे पास T8 ईंट के 36, 42 और 49 सेमी की दीवार मोटाई के मूल्य अंतर हों। तो अभी कोई निश्चित गणना नहीं हो सकती, है ना?

मेरा आर्किटेक्ट अब मेरे हीटिंग इंजीनियर से बात करना चाहता है। लेकिन हम उसे टेंडर के जरिए निकालना चाहते थे... ठीक है, मेरे पास संभावित एक है जिसे मैं चाहता हूँ - लेकिन सिर्फ तब जब उसकी पेशकश ठीक हो। और क्या हीटिंग इंजीनियर इसके लिए सही व्यक्ति है?

मैंने उससे भी बात की है, वह इसे करना नहीं चाहता क्योंकि यह गणना केवल एक स्वतंत्र सलाहकार द्वारा की जा सकती है। आर्किटेक्ट को भी यह पता होना चाहिए, है ना?

किसी तरह मैं अब इस स्थिति में आ गया हूँ कि मुझे आर्किटेक्ट को कुछ काम के लिए नियुक्त करना होगा बिना इस बात की गारंटी के कि फाइनेंसिंग होगी, क्योंकि फाइनेंसिंग के दस्तावेज़ कार्य अवधि में ही बनाए जाते हैं।

आर्किटेक्ट और KfW के साथ निर्माण की सही क्रमिक प्रक्रिया क्या है?

सादर
रोजर

नमस्ते रॉजर,

मैं एक आर्किटेक्ट को हमारे साथ घर बनाने के लिए नियुक्त करना चाहूंगा। इसने कुछ मोटे नक्शे बनाए हैं और वर्ग मीटर के आधार पर लागत का अनुमान लगाया है, साथ ही व्यक्तिगत Gewerken के अनुसार एक अधिक विस्तृत लागत अनुमान भी (कोई मात्रा निर्धारण नहीं, कोई अंतिम नक्शा नहीं)। अब वह निर्माण प्राधिकरण के पहले निश्चित रूप से आदेश चाहता है।

समझ में आता है।

अब मैंने बैंकों से बात की और क्योंकि उन्होंने कहा कि मैं केवल एक बार KfW के लिए आवेदन कर सकता हूँ, तो मैंने फिर KfW बैंक से भी बात की। परिणाम: मैं तार्किक रूप से अपने घर के 2 अपार्टमेंट के लिए भी दो बार KfW 153 के लिए आवेदन कर सकता हूँ। लेकिन अब मुझे फंडिंग के लिए पहले से ही KfW मानक पर तय होना होगा। खराब नहीं होना चाहिए, बेहतर होना कोई अतिरिक्त लाभ नहीं देगा। लेकिन आवेदन के लिए मुझे घर की ऊर्जा आवश्यकताओं की गणना चाहिए।

बैंक को अंतिम ऊर्जा आवश्यकताओं की गणना की जरूरत नहीं है, बल्कि फॉर्म 153 चाहिए, जो कि संरचनागत इंजीनियर या ऊर्जा सलाहकार द्वारा जारी किया गया हो।

ठीक है, यह तो मैं तभी जारी करवा सकता हूँ जब दीवार की संरचना अंतिम रूप से तय हो, है ना? मेरे आर्किटेक्ट ने कहा था कि वह इसे मेरे साथ ही निविदा में तय करेगा जब हमें T8 ईंटों के 36, 42 और 49 सेमी की दीवार मोटाई के मूल्य अंतर मिल जाएगा। तो इसका कोई निश्चित गणना अभी नहीं हो सकती, है ना?

समस्या क्या है? KfW के अनुसार स्थिति हमेशा बेहतर हो सकती है। तो 36 सेमी की दीवार के साथ भवन की गणना करा लो; अगर इससे KfW 70 प्राप्त नहीं होता है, तो संरचनात्मक इंजीनियर/ऊर्जा सलाहकार तुम्हें समय पर बता देगा। वैसे भी - भले ही तुम आर्किटेक्ट के साथ बनाओ, कुछ निर्णय समय पर ही लेने होते हैं!

क्या यह आर्किटेक्ट को भी पता नहीं होना चाहिए?

तुम यह मान सकते हो ...

अब मुझे ऐसा लगने लगा है कि मुझे आर्किटेक्ट को कुछ ऐसा कार्य देना होगा बिना इस बात की निश्चितता के कि फाइनेंसिंग होगी या नहीं, क्योंकि फाइनेंसिंग के दस्तावेज निर्माण के दौरान ही बनाए जाते हैं।

हाय...

बैंक को बैंक रहने दो और अपने भरोसेमंद स्वतंत्र वित्तीय दलाल को खोजो। अपने परिचितों से संदर्भ मांगो। कृपया संभव हो तो 3 अक्षरों वाले किसी और के बजाय किसी अच्छे दलाल को चुनो। फिर अपने दस्तावेज लेकर बातचीत में जाओ – कौन-कौन से दस्तावेज चाहिए, यह दलाल बतायेगा। इसके लिए जरूरी नहीं कि तुम्हारे पास निर्माण अनुबंध हो। इस बातचीत के बाद तुम्हें पूरी तरह पता चल जाएगा कि तुम कितनी राशि फाइनेंस कर सकते हो; तुम्हारी बैंक को बाद में तुलना के लिए भी शामिल कर सकते हो।

तुम्हें यह भी हमेशा ध्यान रखना चाहिए कि आर्किटेक्ट के लागत अनुमान केवल Gewerke के मिलने के बाद सटीक होते हैं। इसलिए यह संभव है कि निर्माण परियोजना अंत में पहले अनुमान से काफी ज्यादा महंगी हो। मतलब तुम्हें – सामान्य भवन सहायक लागत लगभग TEUR 35-40 के अलावा – worst case के लिए अच्छा रिजर्व हमेशा रखना चाहिए।

शुभकामनाएँ, Bauexperte