जनरल कॉन्ट्रैक्टर भुगतान योजना, मूल्यांकन/भुगतान योजना/नियमावली

नमस्ते सभी को,

हम एक जनरल ठेकेदार के साथ काम करेंगे। हम जमीन सीधे मालिक से खरीदते हैं और फिर जनरल ठेकेदार के साथ निर्माण करते हैं। वह मेकर और बिल्डर नियमावली के अनुसार निम्नलिखित भुगतान योजना का प्रस्ताव करता है (अनुबंध तब ही प्रभावी होगा जब निर्माण अनुमति या उपयुक्त ज़ोनिंग योजना उपलब्ध होगी):

1. योजना बनाने से पहले 9%
2. तोड़-फोड़ / कटाई के बाद 5%
3. निर्माण स्थल स्थापित करने और मिट्टी के काम पूरा होने के बाद 11%
4. फाउंडेशन प्लेट पूरा होने के बाद 7%
5. बेसमेंट की छत पूरा होने के बाद 6%
6. ग्राउंड फ्लोर की छत पूरा होने के बाद 6%
7. ऊपर के फ्लोर की छत पूरा होने के बाद 6%
8. कंक्रीट संरचना (रॉहबॉ) पूरा होने के बाद 9%
9. बढ़ई काम पूरा होने के बाद 3%
10. छत लगाने का काम पूरा होने के बाद 3%
11. खिड़कियां लगने के बाद 8%
12. रॉह इंस्टालेशन पूरा होने के बाद 7%
13. अंदर की प्लास्टरिंग पूरा होने के बाद 9.5%
14. फ्लोरिंग (एस्ट्रिच) पूरा होने के बाद 7%
15. अंतिम स्वीकृति, सभी कमियों का निवारण और रहने के लिए तैयार होने पर 3.5%

आप लोगों का क्या विचार है?

हम परेशान थे क्योंकि फ्लोरिंग के बाद लगभग कुछ भी खुला नहीं रह जाता है, लेकिन फिर भी सैंटरी, दरवाजे, टाइल्स आदि बाकी रहते हैं।
जनरल ठेकेदार ने हमें बताया कि हमें कभी भी अग्रिम भुगतान नहीं करना होगा।
इलेक्ट्रिकल काम, हीटिंग काम, सैंटरी, अंदर की सीढ़ियां, दरवाजे, रास्ता और टाइल्स का खर्च भुगतान 12 से 14 के बीच शामिल है। बाहर की प्लास्टरिंग अंदर की प्लास्टरिंग (पॉइंट 13) में शामिल है।
भुगतान योजना में सभी कामों को शामिल नहीं किया जा सकता, इसलिए इन्हें अधिकतम 15 भुगतानों में समेटा गया है।
अंतिम किस्त (15वां भुगतान, कुल राशि का 3.5%) तभी देय होगी जब सभी कमियां दूर कर दी जाएंगी।

यह तार्किक लगता है, लेकिन मैं अनुभवहीन हूं और फिर भी थोड़ा संदेह में हूं। फीडबैक के लिए धन्यवाद।

हैलो अलिकांटे,

मुझे मइका को दुखद रूप से सही मानना पड़ेगा। भुगतान योजना आपके लिए बहुत असुविधाजनक है!
अगर मुझे सही याद है, तो Bauexperte ने इस फोरम में इस विषय पर कई बार लिखा है। और हमेशा यही कहा गया कि बंद कंकाल (यानि छत और खिड़कियों के साथ) की लागत 50-60% से अधिक नहीं होनी चाहिए। लेकिन अगर मैं आपकी 11वीं किस्त तक जोड़ूं तो यह 73% हो जाता है - यह निश्चित रूप से बहुत ज्यादा है!! हो सकता है कि Bauexperte इस पर कुछ और भी लिखें।

वैसे मुझे यह भी अजीब लगता है कि आपको योजना बनाने से पहले ही 9% भुगतान करना होगा... आम तौर पर पहली किस्त योजना पूरी होने के बाद ही निर्धारित होती है।

वैसे: अगर GU (Generalunternehmer) Makler- और Bauträgerverordnung का पालन कर रहा है तो आपके मामले में यह कुछ हद तक विवादास्पद है: जब आप Bauträger से खरीदते हैं, तो आप ज़मीन और घर एक ही कंपनी/व्यक्ति से एक साथ खरीदते हैं। इसलिए इस भुगतान योजना में शुरुआती किस्तें थोड़ी ज्यादा होती हैं - क्योंकि निर्धारित खरीद मूल्य में ज़मीन का भी कुछ हिस्सा शामिल होता है। लेकिन आप पहले ही मालिक से ज़मीन का भुगतान कर चुके हैं, जो GU से अलग है।

जरूर स्वतंत्र सलाह लें! और अगर GU इस प्रस्तावित भुगतान योजना से काफी अलग नहीं होना चाहता (और उसे होना चाहिए, ताकि दोनों पक्षों के लिए उचित हो), तो आप इस GU के साथ समझौता न करें!

और एक बात जो मूल रूप से बहुत महत्वपूर्ण है - जो मइका ने भी लिखा था - केवल वही मान्य होता है जो आपने लिखित में रखा है! यह केवल भुगतान योजना के लिए ही नहीं, बल्कि निर्माण विवरण से भिन्न सहमतियों, विशेष इच्छाओं या जो कुछ भी निर्माण विवरण में नहीं है, उसके लिए भी लागू होता है!!!

आगे भी बहुत सफलता की शुभकामनाएं!!
सप्रेम,
Goldbeere

नमस्ते,

आप जानकारी देने में दुर्भाग्यवश बहुत कंजूसी कर रहे हैं।

वह Makler- और Bauträgerverordnung के आधार पर निम्नलिखित भुगतान योजना प्रस्तावित करता है (अनुबंध केवल निर्माण अनुमति या मौजूदा विकास योजना के साथ ही लागू होगा):

माफ़ कीजियेगा, यह बकवास है! Makler- और Bauträgerverordnung आम तौर पर 7 से अधिक किस्त भुगतान नहीं देती; आमतौर पर 5 ही होती हैं। इसका कारण, जैसा कि "Goldbeere" ने सही कहा है, यह है कि एक BT-संपदा में घर और जमीन एक ही हाथ से खरीदी जाती है; इसलिए upfront जमीन के लिए एक बड़ा भुगतान करना पड़ता है।

1. AZ योजना बनाने से पहले 9%

कुछ स्थितियाँ होती हैं जहाँ अग्रिम भुगतान करना समझदारी होती है। अधिकांश कार्य अनुबंधों में ये भुगतान प्रदाता के लिए एक माध्यम मात्र होते हैं। मैं हमेशा चेतावनी देता हूँ कि ऐसी स्थिति में भुगतान तभी किया जाना चाहिए जब सेवाएँ प्रदान की गई हों।

2. AZ ध्वस्तीकरण / कटाई के बाद 5%

इसका क्या मतलब है? क्या पुरानी संपत्ति हटानी होगी या जमीन पर कई झाड़ियाँ/पेड़ हैं?

3. AZ निर्माण स्थल सेटअप और भूमिगत कार्यों की समाप्ति के बाद 11%
4. AZ फर्श की प्लेट की समाप्ति के बाद 7%
5. AZ बेसमेंट की छत की समाप्ति के बाद 6%
6. AZ ग्राउंड फ्लोर की छत की समाप्ति के बाद 6%
7. AZ ऊपर की मंजिल की छत की समाप्ति के बाद 6%
8. AZ कंक्रीट काम की समाप्ति के बाद 9%
9. AZ कारपेंटर का काम पूरा होने के बाद 3%
10. AZ छत के काम की समाप्ति के बाद 3%
11. AZ खिड़कियाँ लगाने के बाद 8%

यहाँ तक आप पहले ही अनुबंध राशि का 73% चुका चुके होंगे। अगर आप किसी भी कारण से कार्य अनुबंध को रद्द करते हैं तो क्या होगा? शेष 27% के साथ आप इंटीरियर काम कभी संभाल नहीं पाएंगे!

कार्य अनुबंधों में जब भवन का कच्चा निर्माण - दीवारें, कारपेंटरी + छत का कार्य तथा खिड़कियाँ सहित मुख्य द्वार - पूरा हो जाए तो अनुबंध राशि का अधिकतम 60% भुगतान होना चाहिए; बेहतर होगा कि 1-2% कम।

GU ने हमें बताया कि हमें कभी अग्रिम भुगतान नहीं करना होगा।

नीचे दाहिनी ओर जो राशि है वह इतनी मोहक होनी चाहिए कि आप इस भुगतान योजना के बारे में सोच ही रहे हों।

दोनों पक्षों के लिए एक उचित भुगतान योजना कुछ इस प्रकार दिखती है:

06% - निर्माण आवेदन प्रस्तुत करने के बाद
06% - निर्माण अनुमति मिलने पर
10% - बेसमेंट की सतह / फर्श की प्लेट बनने के बाद
10% - ग्राउंड फ्लोर की दीवारें बनने के बाद
10% - ग्राउंड फ्लोर की छत बनने के बाद
05% - छत के ढांचे के बाद
05% - छत की ढाल बनने के बाद
05% - खिड़कियाँ / कांच लगाने के बाद
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57% कच्चे निर्माण के बाद

10% - बिजली, सैनिटरी, हीटिंग की रफ़्तार के बाद
07% - अंदर की प्लास्टरिंग के बाद
10% - बाहरी प्लास्टरिंग या बाहरी आवरण के बाद
10% - बिजली, हीटिंग, सीढ़ियों के फाइनल इंस्टॉलेशन के बाद
04% - टाइल्स, अंदर के दरवाजे लगाने के बाद
02% - सुपुर्दगी / स्वीकृति के बाद, लेकिन उपयोग से पहले

भुगतान योजना कभी भी सभी कार्यों को शामिल नहीं कर सकती, इसलिए इन्हें अधिकतम 15 किस्तों में समेकित किया जाता है।
अंतिम किस्त (15वां भुगतान, कुल राशि का 3.5%) केवल सभी कमियों के निवारण के बाद देय होती है।

यह सही है; फिर भी यह दोनों पक्षों के लिए काफी हद तक निष्पक्ष हो सकता है! उपभोक्ता केंद्र तो 20 या उससे ज्यादा भुगतान चरण पसंद करता है – लेकिन फिर यह सवाल उठता है कि यह कितना व्यवहारिक है, क्योंकि कुछ समय तक निर्माण पर गृहस्वामी अपनी फाइनेंसिंग बैंक में ही रह सकते हैं।

शुभकामनाएँ, निर्माण विशेषज्ञ

क्या मैं यहाँ इसी प्रश्न के साथ जुड़ सकता हूँ?

हमें निम्नलिखित भुगतान योजना प्राप्त हुई है:

"पूर्व और सामान्य लागतें 14 दिन बाद ऑर्डर कंफर्मेशन" (स्वयं के भूखण्ड पर ताले के साथ घर के लिए) 5%

30% तहखाने की छत के निष्पादन के बाद (खुदाई लेकिन स्व-लगातार है!)
30% छत की ढांचे की स्थापना के बाद
22% कच्चे इंस्टॉलेशन और खिड़कियों के निष्पादन के बाद
10% स्ट्रिच और आंतरिक प्लास्टर के बाद
3% 3 दिन बाद समाप्ति के, सबसे अधिकतम हैंडओवर और चालान जारी करने के समय।

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