३०० वर्ग मीटर, ढाल वाली जगह, निर्माण वर्ष १९६३, खरीदें या नहीं?

नमस्ते सभी को,

मेरी पत्नी और मैं कुछ हफ़्तों से Scout-ID 155185823 वाले संपत्ति के बारे में सोच रहे हैं।

Eckdaten:

[*]ढलान पर एकल परिवार का घर
[*]सम्पत्ति का क्षेत्रफल 2,342 वर्ग मीटर
[*]निर्माण वर्ष 1963, 1973 में जोड़ा गया हिस्सा (स्विमिंग पूल)
[*]लगभग 300 वर्ग मीटर रहने का क्षेत्र + 120 वर्ग मीटर स्विमिंग हॉल
[*]विकसित अटारी, भूतल, अधिमंजिल
[*]आधुनिकता अधिकतर निर्माण वर्ष की है, तेल केंद्रीकृत हीटिंग
[*]ऊर्जा दक्षता 258.9 kWh/m²/a

यह घर Beethovenstraße 10, 37154 Northeim में स्थित है। मांगा गया क्रय मूल्य 480,000 € है। यह विज्ञापन पहली बार 12.02.2024 को ऑनलाइन आया था, क्या तब भी इसी कीमत पर था, यह मैं नहीं समझ पाया।

मैं करीब 300,000 € मरम्मत लागत का अनुमान लगा रहा हूँ, ताकि इसे बसाने योग्य बनाया जा सके।

[*]60,000 € हीटिंग सिस्टम (वॉर्मपंप) और फ्लोर हीटिंग / फर्श हीटिंग
[*]40,000 € खिड़कियाँ
[*]50,000 € इन्सुलेशन
[*]30,000 € इलेक्ट्रिक (स्वयं की सेवाओं के साथ, मेरे पिता इलेक्ट्रीशियन हैं)
[*]30,000 € बाथरूम
[*]20,000 € पानी की पाइपलाइन
[*]15,000 € अंदर की सजावट (मंजिलें, दीवारें, स्वयं की सेवाएँ)
[*]5,000 € स्विमिंग पूल को बंद करना
[*]10,000 € निर्माण प्रबंधन
[*]40,000 € आरक्षित राशि (जैसे छत की संरचना, पेरिमीटर इन्सुलेशन)

KfW 458 और BAFA के भवन खोल के लिए किए गए कार्यों पर मुझे लगभग 40,000 € अनुदान मिला है। इससे हमारी बजट सीमा लगभग पूरी हो जाती है। इस गणना में स्विमिंग पूल को शामिल नहीं किया गया है। छत की तस्वीरें ठीक लगती हैं।

मुझे यह घर और इसकी जगह बहुत पसंद है, लेकिन मुझे काफी असमंजस हो रहा है। अंततः यह घर लगभग दो वर्षों से सूचीबद्ध है।
जो बातें मेरे दिमाग में खास चल रही हैं:

[*]हानिकारक पदार्थ (एस्बेस्टस, PCB)
[*]फर्श की इन्सुलेशन, अधिमंजिल में रहने की जगह है
[*]निर्माण मशीनों से पहुँच (यह घर एक ढलान वाले भूखंड पर ऊँचे स्थान पर है)
[*]बुढ़ापे में पहुँच

मरम्मत की जरूरत के कारण, कम प्रति वर्ग मीटर कीमत थोड़ी बेकार हो जाती है या उसे और कम होना चाहिए। वास्तव में हम अभी अच्छे कारण ढूंढ रहे हैं कि इस मुद्दे को निरीक्षण से पहले ही बंद कर दें।

मैं लगभग Sanierungskosten यानी पुनर्निर्माण लागत लगभग 300,000 € का अनुमान लगा रहा हूँ

300k में कोई पुनर्निर्माण संभव नहीं है। यह केवल मरम्मत है - इस घर के आकार के लिए एक उचित पुनर्निर्माण करीब एक मिलियन में होगा। सब कुछ पुराना है।

जो बात मेरे दिमाग में खास है:

431 वर्गमीटर को जीवन के लिए सही ढंग से उपयोग करना होगा, उसका रख-रखाव करना होगा (जमीन सहित) और उसे गर्म रखना होगा। निर्माण वर्ष के अनुसार सब कुछ लगभग पुराना है और उसे हाथ लगाना होगा - सिवाय इसके कि कोई इसके बारे में खास न सोचता हो। मैं इसे तब ही हाथ लगाता, जब मेरी जेब तुम्हारी तुलना में काफी बड़ी होती। तुम क्या सोचते हो, क्यों इस "विला" को अब तक किसी ने नहीं खरीदा? P.S. तुम यह हिसाब-किताब कैसे बना रहे हो? केवल 300 वर्गमीटर के रहने वाली जगह के फर्श और/या 1,200 वर्गमीटर की दीवार/छत की सामग्री ही तुम्हारे निर्धारित बजट को पूरी तरह से फूटा देगी। और क्या तुम्हारे पास यह सब करने का समय भी है?

यह कोई बाजार संपत्ति नहीं है और कभी भी नहीं होगी। समय से बाहर, और जमीन भी निकट भविष्य में विकसित नहीं हो सकेगी। केवल स्वीमिंग पूल को बंद करने से यहाँ रख-रखाव खर्च कम नहीं किया जा सकता। अगर यह मेरी होती, तो मैं इसे बेचना चाहता। मूल रूप से यह एक खोया हुआ स्थान है बिना टूटी हुई खिड़कियों के। यह आधे सदी पहले अमीर लोगों की स्थिति पर एक फिल्म के लिए एक दृश्यों जैसा है, बस इतना ही। एक एजेंट के लिए भी ऐसी संपत्ति केवल, मैं कहता हूँ, मनोवैज्ञानिक उद्देश्यों के लिए ही उपयोगी होती है। इसे भूल जाओ।

पौन सौ साल पहले के अमीर लोगों की जीवनशैली पर एक फिल्म के लिए एक सेटिंग, बस इतना ही। एक ब्रोकर के लिए भी ऐसा कोई प्रोपर्टी केवल मनोवैज्ञानिक उद्देश्यों के लिए ही ठीक है। इसे भूल जाओ।

यहां एक सुंदर 70 के दशक की फिल्म बनाई जा सकती है :)

मुझे यह बेहद अच्छा लगता है, लेकिन मेरा मानना है कि तुम्हें अपनी अनुमानित लागत को 1.5-2 के कारक से गुणा करना होगा।

यह एक सुंदर घर है एक सुंदर ज़मीन पर एक सुंदर नज़ारे के साथ। 60 के दशक के निर्माणकर्ताओं को पता था कि वे क्या कर रहे हैं और उन्होंने उस समय के सपने को पूरा किया। मैं तुरंत आकर्षण समझता हूँ। कितना अफ़सोस की इसे खाली छोड़ देना और इसे आधुनिक युग में ले जाने में कितना प्रयास लगता है। और स्विमिंग पूल - आधुनिक हो या न हो - सोची-समझी व्यवस्था का केंद्रीय हिस्सा है और इसलिए उसे भी पुनर्निर्मित किया जाना चाहिए। हीट पंप लगाओ, कंट्राक्ट स्ट्रीम सिस्टम डालो।

अविवेकी "अपने आप से झूठ बोलने" और परियोजना को बिना समझदारी के आगे बढ़ाने के लिए पर्याप्त रणनीतियाँ हैं। मैं इसे समझूँगा, क्योंकि मैं अक्सर समझदारी को ज्यादा आंका हूँ और एक सपने को जीने को कम आंकता हूँ।

इस घर के लिए तेल की खपत सालाना लगभग 12,000 लीटर हो सकती है, स्विमिंग पूल के साथ पूरे साल उपयोग के लिए शायद दोगुनी। यदि मान लें तेल की कीमत 1€ (उच्च) है, तो सालाना 24,000€ होगा। यदि आप पुनर्निर्माण से इन लागतों में से 75% बचा पाते हैं, तो आप सालाना 18,000€ का सैद्धांतिक लाभ कमाते हैं।

यदि मैं आपकी पुनर्निर्माण गणना को इन 18,000€ की बचत के साथ जोड़ूँ, तो आप पहले से ही 3% मान्य ब्याज दर और 25 वर्षों के परिप्रेक्ष्य के साथ आर्थिक रूप से सार्थक सीमा पर हैं - , कृपया इस संभाव्यता की समीक्षा करें यदि मैं पूरी तरह गलत हूँ। अब आप मूल्य वृद्धि और अवसर लागत (एक 430 वर्गमीटर का नया घर कितना खर्च होगा...) के साथ खुद को धोखा दे सकते हैं।

अब मेरे लिए भी - बिना किसी निर्माण विशेषज्ञ के - आपकी पुनर्निर्माण की योजना थोड़ी आशावादी लगती है।

जो आत्मविश्वास (दूसरे इसे अहंकार कहते हैं) रखते हैं, अपनी इच्छा को समझदारी से ऊपर रखने वाले, वे दूसरों के लिए असंभव को संभव कर सकते हैं, साथ ही भव्य असफलताएँ भी कर सकते हैं, जिनमें सभी वे लोग जो पहले सिर हिला रहे थे, जोर से आवाज़ उठाते हैं।

इच्छा और संदेह अच्छे से मेल नहीं खाते। इच्छा और चुनौतियों की स्पष्ट समझ जो बार-बार सामने आती हैं, अच्छी तरह मेल खाते हैं। आप किस प्रकार के व्यक्ति हैं?

यह सवाल उठता है कि कौन सा परिवार 300m2 निवास क्षेत्र वाला एकल परिवार का घर चाहता है। किसी को केवल वह संपत्ति खरीदनी/बनानी चाहिए, जिसका आकार वास्तविक आवश्यकता के अनुरूप हो। शेष भवन संरचना केवल संचालन और रखरखाव लागत उत्पन्न करती है - जैसे कि स्विमिंग पूल।

ऐसे किसी ऑब्जेक्ट के संबंध में खरीद के साथ प्राथमिक रूप से यह जांचना आवश्यक होता है कि जो कुछ भी खरीद के लिए पेश किया गया है, वह सब निर्माण अधिकारियों द्वारा अनुमोदित है या नहीं।
कई खरीद सलाहों से यह निष्कर्ष निकलता है:

[*] छत के ऊपर के फ्लोर लगभग 100% अनुमोदित नहीं होते हैं या अनुमोदन के विपरीत बनाए गए होते हैं
[*] भूतल/ऊपरी मंजिलें भी अनुमोदित योजना से भिन्न हो सकती हैं; उन्हें अलग या बड़ा बनाया गया है
[*] कभी-कभी ढालू भू-भाग में अतिरिक्त भूमिगत मंजिलें भी बिना अनुमोदन के बनाई जाती हैं

इन बिंदुओं की जांच खरीद सलाह के दौरान भवन विभाग के अभिलेख से हरे मोहर और AZ चिन्ह के साथ अनुमोदित मौजूदा योजनाओं की मदद से की जानी चाहिए। यदि इनमें से कोई भी बिंदु 1-3 लागू होता है, तो निर्माण अनुमति निष्प्रभावी हो जाती है।

[*] ढालू भू-भाग में भवन नमी के कारण संरक्षा को ठीक करना बहुत महंगा या असंभव होता है। जो एक ऊर्जावान पुनर्निर्माण (अंदरूनी इन्सुलेशन) के लिए पूर्व शर्त होती है
[*] ढालू भू-भाग में जमीन तक पहुंचना कठिन हो सकता है (निर्माण स्थल तक रास्ता/सामग्री परिवहन/करेन की स्थिति) और बाद में बाहरी सजावट में अधिक लागत आती है (सीढ़ियां/रैंप/ढालू दीवारें/जल निकासी/ड्रेनेज)

60 के दशक का भवन एक गंभीर (ऊर्जावान) पुनर्निर्माण के लिए कच्चे ढांचे तक वापस जाना होगा और फिर नया बनाना होगा। जिसमें छत की संरचना भी शामिल है। वर्तमान में इसके लिए मान्य निर्माण लागत लगभग 1 मिलियन यूरो है, जो लागत सीमा के निचले छोर पर है। सटीक आंकड़ा केवल निरीक्षण के बाद पता चलेगा, क्योंकि ऐसे ऑब्जेक्ट में निर्माण क्षति/नमी की क्षति भी भूमिका निभाएगी।

शायद एक सुंदर संपत्ति, लेकिन केवल ऐसे खरीदार के लिए जो अच्छी तरह से भरे हुए निर्माण बजट के साथ हो और जो अप्रत्याशित खर्चों को भी वहन कर सके।