Rénovation de toiture d'un immeuble multifamilial, responsabilité

Bonjour à tous,

après avoir déjà beaucoup appris grâce au forum, j’ai maintenant besoin de vos conseils. Bien sûr, pas de conseils juridiques, seulement des indications sur ce à quoi nous pouvons encore faire attention, car en général je suis trop bon enfant.

Concernant les faits :

Nous sommes propriétaires d’un appartement dans un immeuble de 6 parties datant de 1961, et ce, au rez-de-chaussée. Il y a eu récemment une infiltration d’eau dans la cuisine et la salle de bains de notre voisin du rez-de-chaussée. Il s’est avéré que, par une toiture qui fuit, l’eau s’écoule dans une gaine technique. La toiture fuit surtout à cause de la fenêtre délabrée dans la salle de bains d’un appartement sous les combles (on peut passer la main à l’extérieur sous le cadre de la fenêtre). Les poutres à cet endroit sont en partie pourries. Dans l’autre appartement des combles, les fenêtres fuient également partiellement, peut-être aussi d’autres endroits du toit, mais ce n’est pas aussi grave que de l’autre côté. La toiture n’a jamais été rénovée depuis la construction de l’immeuble. Les appartements sous les combles ont été en grande partie aménagés en autoconstruction au début des années 90 lors de la division de l’immeuble et de la vente des appartements par les acheteurs de l’époque. Suite à un problème de rats, j’ai pu jeter un œil dans le faux grenier, l’isolation consiste en de la laine de verre simplement bourrée. Au-dessus des appartements, il y a encore un grenier en pointe sans aucune isolation.

Les premières offres pour la rénovation de la toiture sont déjà arrivées et se situent aux alentours de 60 000 euros, ce qui comprend : échafaudage, dépose, isolation, nouvelles fenêtres, nouvelle couverture.

Bien sûr, il s’agit maintenant aussi des coûts, qui doit payer quoi, les réserves sont loin d’être suffisantes.

En 1998 (avant notre temps), il a été adopté une résolution selon laquelle l’entretien et la réparation des fenêtres incombent aux propriétaires privés respectifs.

La participation aux coûts pour la toiture est claire, nous sommes critiques quant aux fenêtres. J’ai aussi déjà envisagé des demandes de dommages et intérêts auprès des habitants des combles, car c’est par manque d’entretien que le problème est survenu.

Je me demande si nous devrions engager un avocat. La gestionnaire de l’immeuble n’est pas d’une grande aide (entreprise individuelle), elle n’est pas non plus compétente juridiquement. D’une part, nous ne voulons évidemment pas de conflits dans l’immeuble, d’autre part nous n’avons rien à donner.

Que feriez-vous ? À qui peut-on encore s’adresser ? Autres conseils ?

Merci beaucoup !

Bonjour,

je ne comprends pas ton problème...

S’il existe une décision légalement contraignante selon laquelle les fenêtres doivent être payées par les propriétaires respectifs des appartements, il ne reste alors que les coûts de la seule rénovation du toit à financer à partir du fonds de réserves ? Si le fonds n’est pas suffisant, il devrait y avoir dans les procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires une indication sur la manière de procéder dans de tels cas.

Le dommage dans l’appartement voisin au rez-de-chaussée devrait, à mon avis, être traité par l’assurance du propriétaire au dernier étage, dont les fenêtres ont permis l’infiltration d’eau. Cela doit être prouvé sans aucun doute, bien sûr.

Pourquoi veux-tu donc consulter un avocat ?

Cordialement, expert en construction

Salut expert en construction,

Les coûts de la rénovation pure du toit sont facturés selon les parts de copropriété, c’est clair jusqu’à présent. Le dommage dans l’appartement voisin est un cas d’assurance; lundi, des experts viendront encore une fois pour délimiter ce qui est un dommage élémentaire et ce qui est un dommage causé par des fuites de conduites (il y a déjà eu des fuites). Les assurances sont souscrites par la copropriété.

La gestionnaire a semé le trouble en disant que les fenêtres de toit étaient en fait des parties communes. Mais l’addendum à la déclaration de division dit autre chose. Pour moi, il s’agit aussi simplement d’entendre d’autres avis. Parfois, cela aide que quelqu’un regarde la chose sous un autre angle et dise : Avez-vous déjà pensé à ceci ou cela. Il n’est pas question de s’attendre à une solution idéale maintenant, peut-être juste quelques suggestions. Éventuellement aussi sur le plan énergétique. L’isolation est faite, mais quelle quantité est raisonnable.

Tu comprends ce que je veux dire ?

Décisive est la déclaration de division. Nous avons eu le même problème avec notre copropriété. Fenêtre de toit qui fuit. Cependant, selon la déclaration de division, c’est une partie commune, donc tout le monde doit payer. Il n’y a pas vraiment beaucoup à interpréter. Et c’est justement pour ce genre de choses qu’existe la déclaration de division.

Le trouble a été causé par la gestionnaire qui a dit que les fenêtres de toit font bien partie des parties communes. Mais l’avenant à la déclaration de division dit autre chose.

Les fenêtres, en tant qu’élément caractéristique de la façade – et tout comme le toit – sont juridiquement toujours des parties communes, peu importe ce qui est écrit dans la déclaration de division. La gestion a donc raison à cet égard.

Cependant, d’autres règlements peuvent être pris concernant certaines charges, que ce soit dans la déclaration de division elle-même ou ici par décision – ce qui ne change rien à l’affectation aux parties communes ! La gestion connaît-elle / se souvient-elle de la décision concernant la charge des coûts ?

Une demande de dommages-intérêts du générateur de chaleur dans le toit pour des manquements – ici – à des avertissements selon lesquels une partie des parties communes dans le secteur de la propriété exclusive est vétuste pourrait résulter de l’article 14 n° 1 de la loi sur la propriété par étages (WEG) ; je ne le vois pas. Au contraire, c’est la communauté des unités de logement qui doit contrôler, entretenir, prendre des décisions concernant les parties communes. Les coûts sont à la charge de la communauté – ou, si cela a été décidé valablement, aussi d’un propriétaire de propriété exclusive. Les interventions ou inspections dans une propriété exclusive pour vérifier ou réparer les parties communes doivent être tolérées par le propriétaire selon l’article 14 n° 3 et 4 WEG.

Question centrale donc : pourquoi la communauté n’a-t-elle pas entretenu / vérifié ses parties communes ?

Pour le message précédent : toutes les règles d’une déclaration de division ne sont pas toujours valides.