Rénovation d'une maison individuelle 1967 : Le cadre budgétaire est-il réaliste ?

Bonjour,
j'ai posé avant-hier cette question dans la rubrique générale, mais j'ai malheureusement oublié que cette partie du forum était en fait destinée à ma question. Comme mon souci m'importe beaucoup, je la republie ici :
Je réfléchis à faire rénover la maison parentale dans le Kreis Esslingen/Stuttgart.
Les conditions cadres : maison unifamiliale typique (maison mitoyenne : maison-garage-maison-garage…), année de construction 1967, environ 130 m2 de surface habitable, terrain : 200 m2, sous-sol complet, combles aménagés, chauffage au mazout,
Répartition : rdc : 1,5 pièce (séjour-salle à manger), 1er étage : 3 pièces + salle de bain, 2e étage (combles) : 2 pièces + petite salle de bain.

[*
État : aucun travaux de réparation ou de rénovation n'ont été réalisés jusqu'à présent (tout date de 1967 !).
[*]Je vis moi-même en NRW, et pourrais pour raisons professionnelles me rendre à Stuttgart uniquement ponctuellement. La maison serait louée après rénovation. L'emplacement est très bon, l'infrastructure aux alentours aussi.
[*]Je me demande :
[LIST]
[*]Les coûts ci-dessous sont-ils réalistes ? Actuellement, une expertise qualifiée n'est malheureusement pas possible pour le moment, car la maison doit être progressivement vidée dans les prochains mois.
[*]Est-il possible de réaliser un tel projet à distance avec un architecte/maître d’œuvre sur place (sans gros défauts de construction, sans dépassement financier énorme et sans courir un infarctus) ?
[*]Combien de temps prendrait environ une rénovation bien organisée ?
[*]La rénovation vaut-elle la peine ou vaut-il mieux vendre la maison ? (avis/expérience personnels bienvenus)

J'ai fait quelques recherches et rassemblé les chiffres APPROXIMATIFS suivants. Je sais qu'il est difficile de juger cela de l'extérieur avec précision. Mais il est important pour moi de savoir si le budget financier serait globalement réaliste. (La base est un tableau Excel, malheureusement un peu décalé ici et non modifiable).
Les équipements ne doivent pas être luxueux, mais conçus pour durer longtemps et bien esthétiquement. Je prévois sans aucune subvention (par ex. KFW).

Partie A
Coûts de rénovation énergétique
Conseil en énergie 1 500 €
Isolation de la toiture 40 000 €
Isolation de la dalle de sous-sol 5 000 €
Isolation des murs extérieurs 30 000 €
Remplacement des fenêtres 15 000 €
Remplacement du chauffage 15 000 €
Suivi des travaux ? évent. voir architecte
Remplacement des radiateurs 7 500 €
Autres coûts (réserve) 10 000 €

Coût Partie A 124 000 €

Partie B
Autres coûts de rénovation
Remplacement des installations sanitaires 15 000 €
Remplacement des conduites d’eau 15 000 €
Câblages électriques et antenne 5 000 €
+ Enduit 5 000 €
Remplacement des revêtements de sol 7 000 €
Remplacement des murs intérieurs (papiers peints) 6 000 €
Remplacement de la cuisine 5 000 €
Portes (porte d’entrée) 3 000 €

Architecte/assistance aux travaux 20 000 €
Installation de chantier 5 000 €
Autres coûts 10 000 €
Coût Partie B 96 000 €

Coût A+B 220 000 €

Partie C
Enlèvement : papiers peints, revêtements de sol

5 000 €
Aménagement du jardin (petite partie de jardin)
3 000 €

Coût Partie C 8 000 €

Coût A+B+C 228 000 €

Je suis impatient d’avoir vos expériences et conseils !

Bonjour,

j'ai supprimé ton autre post ; une fois suffit

Salutations, Bauexperte

As-tu déjà regardé ce que tu obtiendrais si tu vendais la maison (Immoscout ou une estimation de la valeur vénale) ? À quel revenu locatif penses-tu ? Le gros problème que tu as est la distance. Bien sûr, tu pourrais engager un architecte ou un ingénieur en bâtiment pour la surveillance des travaux. Mais cela coûte également en conséquence. Il suffit d’entrer une somme estimée dans un calculateur HOAI. Ce sera un jeu de chiffres. Si tu réussis à payer la rénovation prévue en 10 à 15 ans avec les revenus locatifs, cela pourrait être rentable. Sinon, je vendrais probablement. Pour ton bien-être, il sera probablement mieux de vendre. Nous avons aussi rénové complètement une maison. Mais cela n’a été possible que parce que nous avons beaucoup fait nous-mêmes. Et avec une maison aussi ancienne, il y a beaucoup de surprises imprévues. Et il vaudrait bien mieux être sur place. Parce que les surprises coûtent souvent de l’argent. Concernant tes chiffres. Ils ne semblent pas irréalistes. Mais on ne peut le dire qu’au cas par cas. Ceux-ci peuvent varier librement à la hausse ou à la baisse, selon le bâtiment et son état.

Ton montant total correspond à peu près aux coûts que je connais de deux projets grossièrement comparables. Je n'aurais pas de grandes inquiétudes à ce sujet.

Il est difficile de dire si cela vaut la peine en tant qu'investissement. Louer à distance n'est pas non plus si simple, ou il faut intercaler une gestion immobilière (coûts). Les personnes qui louent une maison veulent souvent un jour en construire une eux-mêmes et ne restent donc pas longtemps en location chez toi.

Cordialement
Michael

Bonjour
merci pour vos réponses jusqu’à présent !
@ Koempy : les loyers se situent probablement autour de 10-10,50 € par m2 / hors charges (rénové). Les nouvelles maisons dans les environs coûtent à partir de 400 000 €. C’est en fait la ceinture périurbaine de Stuttgart, donc très cher. Le prix de vente actuel est d’environ 180 000 €. Mais c’est mon estimation personnelle.

@ Miho : j’avais auparavant prévu environ 150 000 € de frais de rénovation. Cela n’aurait pas été un problème. Mais autant dépasser les 200 000 €, c’est vraiment trop pour moi en ce moment. S’il y a un locataire peu fiable, les mensualités peuvent alors vous ruiner...

Malheureusement, les prix de l’immobilier dans ma ville sont également assez élevés. Pour moi, il n’est pas important de vivre dans une maison individuelle. En fin de compte, il s’agit d’un placement sûr et sensé pour la retraite ou les enfants. Et pour l’instant, je ne vois pas de solution raisonnable. Hum.

Alors, après près de 15 ans, tu as naïvement calculé avoir perçu environ 235 000 euros pour 130 m² de loyer froid. Mais il faut encore déduire les impôts et les provisions, et tu devras probablement contracter un crédit pour les travaux de rénovation. Je n'ai pas encore pris en compte l'augmentation des loyers. Donc, d’après mon intuition, il faut calculer très précisément et il ne doit pas y avoir beaucoup d’imprévus pour que cela vaille probablement la peine.

D’après mon ressenti, je vendrais plutôt et investirais l’argent ailleurs de manière plus judicieuse, ce qui serait moins stressant. Plutôt dans un bien immobilier personnel.