Projet "Construction de maison" - Assistance demandée lors de la phase de planification

Bonjour cher forum,

Cela fait un certain temps que je vous lis et je pense avoir déjà beaucoup appris et découvert d’informations qui peuvent être très utiles pour mon projet "construction de maison" pour ma famille et moi.

Une brève présentation : ma femme et moi avons une trentaine d’années. Nous avons 2 enfants (3 et 5 ans). Il est possible qu’il y en ait un troisième. Nous vivons dans le sud de la Basse-Saxe et souhaitons construire de préférence dans notre village.

J’aimerais avoir votre avis sur notre projet. Nous avons déjà eu quelques entretiens (architecte, conseiller financier) et recueilli des informations.

Notre souhait est une maison individuelle massive avec pignon en façade, sans sous-sol, d’environ 140/150 m² de surface habitable. Pour le stockage et en remplacement du sous-sol, un grand garage (environ 4 m x 9 m - garage simple + local de rangement) doit être accolé à la maison. Quelques fenêtres du sol au plafond, un chauffage au sol serait agréable et une cheminée doit aussi être prévue. En termes d’équipement, nous ne voulons rien d’extravagant. Ce devrait être une maison KfW70, notamment pour pouvoir bénéficier d’une subvention d’environ 50 000 €.

Répartition des pièces :
Rez-de-chaussée : salon et cuisine, buanderie, salle de bains avec douche, chambre d’amis (qui pourrait plus tard servir de chambre des parents)
Étage : 4 chambres, salle de bains

Terrain :
Nous avons un terrain en vue dont les attentes de prix sont encore très divergentes. En alternative, il devrait y avoir prochainement (espérons-le) un lotissement dans le village où nous aurions de bonnes chances d’obtenir un terrain grâce au bonus pour résidents du village et pour enfants.
Le terrain actuellement disponible a environ 10% de pente en s’éloignant de la rue. Toutes les conduites passent par la rue. Particularité du terrain : une construction à deux étages est obligatoire, donc un mur de pignon plus haut nécessaire. Selon les services municipaux, le raccordement au gaz et à l’eau coûterait environ 5 500 €. L’électricité et les télécommunications s’ajoutent encore.
Un expert en bâtiment estime toujours dans ses interventions 30 000 € pour les frais de raccordement à la maison. Qu’est-ce qui est inclus dans ce montant ?

Situation financière :
Nous disposons de 40 000 € de fonds propres (plus 10 000 € de réserve, qui doivent vraiment rester disponibles pour la voiture, la machine à laver et autres imprévus). Les fonds propres se composent de 25 000 € « liquidités » et 15 000 € sur des contrats d’épargne logement.
Nous avons calculé que nous pouvons et voulons rembourser au maximum 900 € par mois. Des possibilités de remboursement anticipé doivent bien sûr être prévues. Les 900 € sont possibles avec un seul salaire. Le second salaire (à mi-temps) devra ensuite, au moins en partie, servir aux remboursements anticipés.

Notre estimation est actuellement la suivante :

Terrain y compris frais annexes : 65 000 €
Maison y compris garage ("clé en main") : 170 000 €
Cuisine neuve : 10 000 €
Jardin et co. : 5 000 €
Petits frais : 5 000 €
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Total : 255 000 €
- Fonds propres : 40 000 €
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Besoin de financement : 215 000 €

Le besoin de financement correspond donc actuellement (mais seulement avec un taux fixe de 10 ans maximum) au remboursement mensuel de 900 €.

« Clé en main » signifie que la maison doit être livrée vraiment complète, y compris les frais de raccordement, les revêtements de sol et le papier peint. Nous pouvons également réaliser nous-mêmes la construction légère des cloisons à l’étage.
En travail personnel, nous ferions (avec plusieurs membres de la famille) les travaux de revêtement de sol, de tapisserie ainsi que l’aménagement de la salle de bains (pose des carreaux, installation du lavabo et des WC, montage de la douche). Nous ferons aussi nous-mêmes les travaux de jardinage et de pavage – tout ne doit pas forcément être terminé dès l’emménagement.
Nous réaliserons l’électricité avec un électricien ami, ce qui signifie qu’en plus des coûts matériels, il faudra prévoir un paiement.

Nous sommes bien conscients que le budget est assez serré. Il doit aussi être finançable sur le long terme – après tout, nous rembourserons cela pendant les 40 prochaines années.

Un architecte ami qualifiait les 170 000 € pour la maison de « très ambitieux ». Cependant, il est plus spécialisé dans la construction écologique haut de gamme.

D’après les catalogues de certains constructeurs de maisons massives, il ne devrait pas être totalement impossible de construire pour ce prix.

En principe, je préférerais construire avec un architecte et un ingénieur en bâtiment plutôt qu’avec un constructeur de maisons massives – ne serait-ce que pour la surveillance du chantier. Mais nous ne sommes pas fixés là-dessus.

Qu’en pensez-vous ? Cela semble-t-il réalisable ou est-ce totalement utopique de construire notre maison pour ce prix ?

Et encore une question concernant le financement : la première estimation d’un conseiller financier était qu’il serait plus judicieux de liquider les contrats d’épargne logement et de les utiliser directement comme fonds propres. À l’origine, nous avions prévu d’épargner ces contrats et de les utiliser à l’échéance (vers 2016) pour le remboursement, afin éventuellement de réduire la mensualité dans environ 10 ans. Quel est votre avis là-dessus ? Pour nous, il ne s’agit pas de 1000 € de plus ou de moins durant toute la durée, mais nous préférons serrer un peu la ceinture pendant un temps limité pour avoir ensuite plus de marge. Cela s’explique aussi par le fait que la maison doit être remboursée pendant notre vie active – donc pas dans 40, mais au plus tard dans 30 ans.
Comment pourrait-on autrement organiser la diminution de la charge mensuelle ?

Je me réjouis de vos réponses,
Jens

Tu as fait une liste très intéressante. Un petit conseil d'un ancien constructeur de maison ! Environ 20 % de la somme prévue devraient être ajoutés "en plus" comme réserve de sécurité. On a toujours besoin de plus d'argent que prévu. Peut-être que l'on veut finalement d'autres carreaux ou 5 prises de plus, etc. Cela coûte malheureusement tout ça et cela nous a presque ...

Merci pour la réponse. Cependant, nous devrons strictement respecter nos directives afin de ne pas dépasser notre limite. Nous ne voulons en aucun cas prévoir à nouveau 30 k€. En cas d'urgence, il y a 10 k€ de capital disponible sur le livret d'épargne. L'idéal serait bien sûr de rester en dessous de la limite lors de la planification et d'avoir encore de la marge pour les demandes spéciales et les complications. Il n'y aura cependant sûrement pas beaucoup de marge. Je vais examiner et calculer très précisément l'électricité au préalable. Je sais ce que peuvent coûter les prises électriques et les prises réseau...

@Bauexperte : Pourrais-tu nous dire quelque chose à propos des coûts de raccordement de la maison ? Comment arrive-t-on à 30 k€ ? Est-ce que cela inclut peut-être le lotissement ?

Bonjour Jens,

Notre souhait est une maison individuelle massive avec fronton en croupe, sans sous-sol, avec environ 140/150 m² de surface habitable.

Alors tu peux oublier 170 000 EUR ; une maison de plain-pied coûte environ 185 000 EUR, une maison à deux étages encore plus.

Pour le stockage et en remplacement du sous-sol, un grand garage (environ 4m x 9m - garage simple + local de rangement) juste à côté de la maison.

Il est conseillé de rester dans les dimensions standard des fabricants de garages préfabriqués. Des modifications dans la profondeur du garage jusqu’à 10,0 m maximum ne posent pas de gros problèmes – cela coûte bien sûr plus cher, mais tout ce qui dépasse 3,00 m de largeur nécessite des autorisations, des transports nocturnes etc., donc cher. Un garage préfabriqué 3 x 9 incluant local à outils et porte vers le jardin coûte environ 7 200 €, un garage préfabriqué 4 x 9 environ 80 % de plus – là, il serait plus économique de faire monter des murs.

Il devrait s’agir d’une maison KfW70, aussi pour pouvoir bénéficier de la subvention d’environ 50 000 €.

Encore 5 000 – 13 000 EUR de plus, selon la pompe à chaleur que tu privilégies – maçonnerie KfW 70 requise.

Un architecte ami qualifiait les 170 000 € pour la maison de "très ambitieux". Cependant, il est aussi spécialisé dans les constructions écologiques de haute qualité. Selon les catalogues de certains constructeurs de maisons massives, ce ne devrait pas être totalement impossible de construire à ce prix.

Je veux donner pleinement raison à l’architecte – pour ce que vous envisagez, le budget est trop serré. Même si tu veux faire beaucoup de travail personnel (EL), il faut bien payer les matériaux. De plus, dans la plupart des cas, il n’est pas « adapté au mariage » de prévoir trop de temps pour le travail personnel, sans parler du fait qu’il faut aussi avoir les connaissances nécessaires.

Je sais qu’il y a beaucoup de fournisseurs qui te diront que ton budget est suffisant. Fais-toi une faveur – si tu ne veux pas me croire – crois ton architecte ami ; ton budget ne suffit pas pour un projet de cette nature. S’il y a aussi un terrain en pente, des coûts supplémentaires pour les travaux de terrassement s’ajouteront, qui ne sont pas encore inclus dans les 30 à 35 000 EUR de coûts annexes.

Cordialement