Coûts de planification et d'architecte

  • Erstellt am 16.10.2010 16:36:13

M.Muc

16.10.2010 16:36:13
  • #1
Bonjour à tous,

nous souhaitons acheter un bien immobilier dans la ville de Munich et nous nous posons maintenant la question de savoir si nous devons acheter le bien auprès du promoteur ou le gérer nous-mêmes en tant que maître d’ouvrage. Nous sommes à la recherche d’une maison mitoyenne avec un jardin. Environ 130-150m² de surface habitable.

Dans la plupart des cas, des projets déjà planifiés sont proposés, où un bureau d’études, un architecte et une entreprise de construction sont déjà désignés.

Les coûts des entreprises de construction sont relativement faciles à comparer, mais les coûts liés aux frais de planification et aux prestations d’architecte sont difficiles à comprendre.

Les prix varient entre 7000 € et 24000 € pour la planification, les prestations d’architecte et les autorisations.

Quels prix sont réalistes pour les prestations suivantes ?
- Avant-projet et esquisse
- Permis de construire
- Division du terrain, géométrie et plan de situation
- Autorisations d’abattage et plans d’inventaire arboricole

Quels coûts cachés peuvent survenir lors de la phase de construction dans les contrats avec les bureaux d’études et d’architectes ?

Il est en fait toujours dit qu’il n’y a plus rien à gérer.

Je vous serais très reconnaissant pour vos retours. Je vous tiendrai au courant dès que j’aurai eu les prochains entretiens.
Cordialement
M.
 

Bauexperte

16.10.2010 16:53:02
  • #2
Bonjour,



- de l’étude de base jusqu’au permis de construire 25-30 % des coûts de construction admissibles
- division du terrain, mesure et plan de situation - ces postes sont réalisés par un bureau de géomètres-experts mandaté par le maître d’ouvrage - 2 800,00 € à 3 500,00 €, selon le Land fédéral et la région
- permis d’abattage et plans de peuplement arboré - cela varie beaucoup selon la commune - à partir de 150,00 € et plus



https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/bauherrenhilfe.422/bauherrenhilfe-vor-vertragsabschluss.424/

Cordialement
 

Hans_Meier

25.10.2010 19:11:48
  • #3
25-30 % sont cependant très élevés pour la planification de la demande. Selon la HOAI, on s'en sort généralement avec près de 10 000 EUR pour une maison jumelée.

-Les coûts pour la division et le bornage s'élèvent également, selon mon expérience, à environ 3 000 à 3 500 EUR.

Malheureusement, il existe à Munich des entreprises qui transmettent des commandes de démolition, de division et de bornage et encaissent ensuite le double ******.
-Valeur d'expérience pour la démolition d'une maison individuelle plus le défrichage de 500 m² de terrain plus l'élimination : 20 000 EUR.
-Office pour l'utilisation non conforme : max. 500 EUR.
-La réalisation d'un plan de masse arboré coûte quelques centaines d'euros.
-Le permis d'abattage dans le cadre de la demande de permis de construire est gratuit si une plantation compensatoire est réalisée.

-Projet : c'est ici qu'on en profite le plus ! Prudence !! Il faudrait une réglementation légale pour que l'on ne puisse pas demander ce que l'on veut. J'ai déjà vu des projets pour lesquels on demandait 25 000 EUR par partie, donc 50 000 EUR au total. Un déséquilibre flagrant par rapport à la valeur réelle du travail de projet, qui vaudrait peut-être un dixième de cette somme.

Celui qui a la possibilité d'accéder lui-même au terrain (peut-être par l'intermédiaire d'un agent immobilier) s'en sort mieux :
-Division et bornage à mandater soi-même
-Chercher soi-même un partenaire de construction
-Confier soi-même la démolition
-La planification n'est de toute façon pas nécessaire, cela est fait par l'architecte dans le cadre de la planification de la demande.

Ainsi, on peut économiser facilement entre 20 000 et 30 000 EUR !

Surtout à Munich, tout cela est un véritable bassin de requins où chacun essaie de tendre la main et d'arnaquer les maîtres d'ouvrage. À la fin, on paie l'agent immobilier, le projeteur et un intermédiaire pour les préparatifs du chantier (démolition, bornage, division...). Mais aucun de ces trois n'aurait été nécessaire !

Cet argent peut ensuite être utilisé judicieusement pour la construction.

Car ensuite vient le vrai point :

Trouver une bonne entreprise de construction, un entrepreneur général, ou un maître d'œuvre général.
Ou avoir un très bon architecte à ses côtés, qui fait les appels d'offres pour soi et supervise en conséquence.

Aussi important :
Il faut bien comprendre ce que signifient les termes suivants, car ils désignent des choses très différentes :

-Entreprise de construction
-Entrepreneur général
-Maître d'œuvre général
-Promoteur immobilier
 

Bauexperte

27.10.2010 10:39:41
  • #4
Bonjour,


Pour information : la planification de la demande de permis comprend également la détermination des bases, la pré-planification et la planification du projet – mes indications à ce sujet étaient donc correctes. Si tu regardes la grille actuelle des honoraires, les valeurs mentionnées s’y reflètent – réparties selon les zones d’honoraires I à V.

La valeur que tu as citée ne peut donc concerner qu’une prestation isolée selon la HOAI ainsi qu’une maison standard, pour laquelle on ne doit pas déplacer un seul mur. Ce n’était pas la question de l’intervenant précédent. Je considère donc ta déclaration comme plus que limite, d’autant plus que les architectes s’exposent à de lourdes sanctions s’ils ne respectent pas les tarifs minimums de la HOAI.


Tu travailles certainement pour de l’air et de l’amour ?
Comme déjà mentionné, on ne peut pas demander « n’importe quel montant », car la HOAI fixe des limites à la fois à la baisse et à la hausse, qui sont appliquées par nos tribunaux en cas de litige, et en outre sévèrement sanctionnées. Souviens-toi : quand on n’y connaît rien, il vaut mieux s’abstenir… (D. Nuhr)


Ma grand-mère disait déjà que chacun ne peut penser du mal des autres que dans la mesure où il pense mal de lui-même…


…qui bien sûr facture alors aussi selon la HOAI. La question est de savoir si l’architecte peut calculer les coûts de façon si précise qu’à la fin un prix forfaitaire garanti est obtenu. Sinon, ton économie promise disparaît très vite… et sûrement pas parce que l’architecte aurait abusé de la grille des honoraires.

Cordialement
 

Hans_Meier

27.10.2010 23:34:05
  • #5
Bonjour expert en construction,

je veux bien te croire lorsque tu dis que tu es à la fois honnête, professionnel et informatif.
Malheureusement, tu ne connais probablement pas le marché immobilier munichois. C’est vraiment incroyable tout ce qui s’y passe.
Bien sûr, il y a un énorme déséquilibre entre une offre très réduite et une demande énorme. Ce n’est pas seulement les prix des terrains qui s’envolent à des hauteurs inimaginables.
En plus, il se passe aussi ce que je peux témoigner et que j’ai déjà vécu plusieurs fois personnellement :

Un terrain est en vente. Immédiatement, une, non, une véritable armée d’agents immobiliers se jette dessus. Aucune chance de l’acheter en direct auprès du propriétaire.
Dès qu’un agent immobilier est mandaté, plusieurs promoteurs s’y intéressent, le proposent et encaissent auprès de nombreux clients des frais de réservation, parfois pour des terrains auxquels ils n’ont même pas accès.
Ensuite, ils déclarent une insolvabilité programmée, ou transfèrent les recettes à leur conjoint et déposent un bilan.
De nombreux maîtres d’ouvrage ont été escroqués cette année à Munich par cette méthode, seuls quelques-uns ont récupéré leur argent.

De plus, de nombreux fournisseurs attirent ici les maîtres d’ouvrage avec des montants de construction irréalistes, très bas, dans des contrats de construction ou de promotion immobilière. C’est une méthode courante ici.

Quant à moi, dans le cadre d’une promotion immobilière, on m’a même présenté un plan de paiement où 10 % du montant étaient à payer à la signature du contrat et 40 % au début des travaux de terrassement ! 50 % du montant total alors que je n’avais même pas creusé un trou dans le sol !!!
Veux-tu que je t’envoie le contrat ? Je l’ai encore ici !

Bon, il existe aussi des prestataires sérieux, mais 50 % des offres à Munich sont mauvaises, malheureusement ! C’est vraiment très triste que les choses soient comme elles sont.

Je sais aussi que dans beaucoup d’autres régions, la situation est tout autre. Mais malheureusement à Munich, le maître d’ouvrage a beaucoup de mal en raison d’un marché extrêmement déséquilibré !

Je veux juste ouvrir les yeux et prévenir certains de leur malheur personnel.

Mais chacun fait ce qu’il veut de ces informations.

Je n’ai pas non plus envie de me battre contre des moulins à vent...
 

Bauexperte

28.10.2010 11:15:12
  • #6
Bonjour Hans,

je commence exceptionnellement par la fin :


Je le fais depuis des années et parfois, l’envie me passe, tu peux me croire. MAIS – chaque jour se lève malheureusement une nouvelle personne naïve…


Concernant le marché bavarois, je te donne volontiers raison sans réserve. Cependant – et tu sembles l’ignorer dans ta probable colère – les gens sont partout aussi bons et aussi mauvais.

Ce que tu décris dans la suite de ton post se retrouve également à Berlin, Dresde, Francfort ou Cologne – bref dans toutes les capitales. Le mal ici comme là-bas vient d’abord du propriétaire du terrain, qui confond quantité et qualité et ouvre ainsi grandes les portes à des machinations comme celles que tu décris – ET aussi de l’acheteur potentiel, qui joue ce petit jeu sans problème. Si, par exemple, seule une petite partie d’entre eux se faisait conseiller professionnellement _avant_ de signer une clause de réservation, des contrats de prestations surfacturés, etc., le monde serait un peu plus sombre pour les « arnaqueurs », ici comme là-bas. Mais ce conseil est rarement gratuit et avec le prix d’un conseil, on peut s’acheter quelques dalles probablement « meilleures » …

Aujourd’hui encore, il n’est pas si facile de mettre de l’argent de côté sous un EV ou même en cas d’insolvabilité. À la fin de la phase comportementale en cas d’insolvabilité, tous les créanciers sont de nouveau interrogés – crois-moi, s’il y a le moindre doute et si les créanciers peuvent le prouver de manière crédible, la libération de la dette est compromise. Tu ne dois pas oublier une chose – même si on a réussi à mettre de l’argent de côté – tout le monde veut rejouer … et surtout faire briller le capital.


Je te crois – je connais aussi ce genre de contrats – il s’agit souvent de transactions avec des promoteurs où l’acheteur potentiel porte à son insu les intérêts du projeteur. MAIS – tu n’as pas signé. Si davantage de personnes avant l’achat regardaient moins uniquement les signes en euros, le nombre de « brebis galeuses » diminuerait sensiblement !


Ce n’est pas différent en Rhénanie ou ailleurs et crois-moi, une large majorité des futurs propriétaires n’est pas innocente : une affaire ne peut se faire que si deux bouts se rejoignent ! Et parce que les choses sont comme elles sont et que je – grâce à la mère nature – combats aussi de nombreux collègues sérieux issus de la concurrence contre cette vision unilatérale de notre secteur, nous parvenons à compter régulièrement des propriétaires satisfaits parmi nos clients.

Je ne pourrai jamais protéger de tout dommage les personnes qui ne regardent que l’offre la moins chère. Mais je peux – aussi avec mon engagement bénévole ici – essayer d’inciter certains futurs propriétaires à changer d’avis à temps. Il est clair que tous les intéressés ne signeront pas un contrat avec moi – la palette des concurrents sérieux est trop diversifiée – mais au moins, ils ne tomberont pas dans le piège d’un fournisseur bon marché/arnaqueur si j’ai la chance de pouvoir l’éviter. Mais – ici, comme évoqué plus haut, les bouts doivent se rejoindre.

Cordialement
 

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