Achat d'une maison, année de construction 1966 - à quoi faire attention ?

Bonjour à tous,

après une longue recherche, je suis tombé sur une maison individuelle très intéressante que je vais visiter ces jours-ci.
Comme les plans de construction complets figurent également dans l'exposé, certaines questions se posent :

- Fessen plafond en béton nervuré : Est-ce que quelqu'un a déjà entendu parler de cela ? Ce que j'ai pu découvrir, c'est que la société venait de Hanau.
Je pose surtout la question car je me souviens qu'il y avait dans les années 60 un type de plafond qui posait parfois des problèmes extrêmes et s'est même effondré.

- Asphalt coulé au lieu de chape : J'ai lu en partie que c'est la variante de meilleure qualité par rapport à la chape en ciment. Il semblerait qu'il ait une bonne isolation phonique au pas et thermique. Cependant, j'ai aussi lu dans le forum qu'il peut contenir des HAP, ce qui serait cancérigène, du moins lorsqu'il est travaillé.
Je retirerais au moins partiellement les revêtements de sol : salle de bain avec petits carreaux en mosaïque, couloir et cuisine avec les plaques PVC typiques des années 60. Les autres pièces avec parquet à lattes, qui peut probablement rester.

- Enduit bitumineux : Il a été appliqué sur la partie inférieure de la maçonnerie. Je me souviens que cela était déjà avancé à l'époque et constitue une bonne barrière contre l'humidité.

- Maçonnerie en pierres de 30 cm : Était-ce la norme à l'époque ou déjà dépassé ? Cela me paraît plutôt mince comparé à d'autres maisons que j'ai visitées.

- Chauffage au fioul basse pression avec sonde de température extérieure : Existe-t-il vraiment des chauffages basse pression ? Je pense qu'il s'agit plutôt du chauffage basse température, s'il existait déjà dans les années 90. Auparavant, il n'y avait apparemment pas de chauffage au fioul dans la maison.

Merci d'avance pour vos conseils et bon week-end,
Max

À propos du plafond : Peut-être as-tu des chances d’en apprendre davantage sur les plafonds si tu te procures auprès de la ville le dossier de construction et la statique associée.

La maçonnerie des années 30 peut être de beaucoup de types, mais à l’époque cela devait être la norme technique. Simplement non isolée selon les standards actuels.

Je ne sais pas ce qu’est un chauffage au fioul basse pression, mais peut-être qu’il s’agit d’un chauffage par gravité (qui a quand même reçu une pompe dans les années 90). Les tuyaux et radiateurs sont-ils toujours au niveau des années 60 ?

Regarde aussi l’état de l’électricité, par exemple s’il y a des disjoncteurs différentiels dans le tableau électrique. Vérifie aussi l’état des réseaux d’eau et d’assainissement.

Une maison des années 60 peut devenir un beau projet de rénovation (de base).

Aujourd'hui, j'ai fait une visite, ce qui a permis d'éclaircir certains détails :

- Le chauffage est une Viessmann Vitola Biferral, chaudière basse température avec sonde extérieure. D'après ce que j'ai pu trouver jusqu'à présent, il n'y a pas d'obligation de remplacer ce chauffage après 30 ans. En raison de l'installation très robuste, un remplacement est généralement déconseillé tant que tout fonctionne.
Les cuves à mazout datent de la même époque (1990) et sont encore en très bon état.

- Eau : canalisations entièrement en cuivre, conduits de chute entièrement en fonte. Ces derniers, je pense, devraient être remplacés intégralement. Le raccordement au bâtiment a apparemment déjà été refait, car avant le compteur, il y a une conduite en plastique. Je ne peux pas m'imaginer qu'il y ait eu du plastique dans les années 60.

- Électricité : elle devrait être refaite, car elle date de 1967. 3 fils, mais avec un conducteur de protection rouge. Ce conducteur rouge pose souvent problème, car la gaine rouge devient cassante avec le temps. Il n'y avait pas de disjoncteur différentiel. Ce qui était remarquable c'est que, pour l'année de construction, il y avait déjà relativement beaucoup de prises électriques – ce ne doit donc pas être l'installation la plus mauvaise.

- Fenêtres : entièrement simple vitrage. Je remplacerais probablement uniquement le rez-de-chaussée pour commencer. Le sous-sol pourrait être utilisé plus tard comme appartement indépendant, mais il est encore en état brut et non chauffé.

La plus grande inquiétude est toutefois la toiture. Quelques tuiles présentent des trous, des seaux ont été placés dessous et des journaux ont été étalés sur des bâches. Les journaux montrent que ce problème existe depuis au moins 15 ans.
Au rez-de-chaussée, il n'y a pas de dégâts visibles au plafond, mais l'eau qui entre pourrait quand même avoir causé des dommages plus importants.

À ne pas négliger également, le revêtement côté exposition. Il s'agit probablement de plaques de façade en amiante, avec le mur nu dessous.
Je sais maintenant que si plus de 10 % doit être enduit, il faut aussi isoler. Cette règle s'applique-t-elle également s’il n’y avait pas d'enduit auparavant ?

Je souhaite en tout cas éviter une isolation de façade.

Y a-t-il plusieurs cuves à fioul ? Quelle est leur capacité ? Je n’ai jamais entendu parler d’une obligation de remplacer les chaudières. On le fait tous les x ans parce qu’elles tombent tout simplement en panne. Après 30 ans, tu peux déjà mettre de l’argent de côté pour une nouvelle, ça pourrait bientôt être le cas. Si les canalisations d’eau sont déjà hors d’usage, qu’en est-il des tuyaux de chauffage ? Avec l’électricité et l’eau, tu as déjà tous les murs ouverts, alors profite-en pour les refaire aussi. La cave est-elle assez sèche pour un appartement ? Toi, tu voudras refaire le toit. Dans quelle mesure la charpente doit être refaite, seul un charpentier sur place peut l’évaluer.

Les réservoirs d'huile ont une capacité totale de 4500l (3*1500l).
Autant que je comprends, selon le règlement sur l'économie d'énergie, toutes les chaudières de plus de 30 ans doivent être remplacées, à condition qu'il ne s'agisse pas de systèmes à basse température ou de technologie à condensation.
Les réparations de la chaudière sont en tout cas prévues, même dans le pire des cas, un nouveau chauffage est inclus dans le budget.

Les tuyaux de chauffage ainsi que les conduites d'eau potable sont en bon état. L'ensemble de l'installation de chauffage a été posé seulement en 1990, auparavant il n'y avait que des poêles individuels et des chauffe-eau instantanés. Ainsi, les conduites d'eau potable ont probablement également été installées en 1990.
Les descentes d'eau usée sont en tout cas encore d'origine, des tuyaux en fonte relativement fins. Comme le sous-sol est en grande partie en état brut, ils sont relativement faciles d'accès.

Le sous-sol est en bon état, les pièces du côté de la pente (chauffage, local de stockage) sont également enduites, aucune trace d'humidité n'est visible ici, à part aux fenêtres des puits de lumière, celles-ci doivent être étanchéisées à nouveau, il n'y a qu'un ancien mastic poreux entre le cadre et la maçonnerie.
Les pièces situées à l'opposé de la pente sont non enduites, ce qui rend malheureusement beaucoup plus difficile la détection des dégâts dus à l'humidité. La maçonnerie et la dalle (encore sans chape) semblent toutefois en bon état.

Alors cela semble à peu près gérable. Acheter