Financement de la construction d'une maison individuelle - Prêt à annuités vs. Prêt combiné incluant un contrat d'épargne logement

Bonjour chers experts en construction de maisons,

comme beaucoup en ce moment, nous rêvons aussi d’une maison individuelle et souhaitons construire une maison. Je lis assidûment le forum depuis un certain temps et aimerais avoir votre avis sur notre projet de construction.

Voici les données clés nous concernant :
Ma femme 27 ans (employée de bureau) - construction mécanique régionale, 1650 net, 13 salaires -
Moi 27 ans (commercial terrain - commerce de gros), 2100 net, 12,5 salaires +
primes (non prises en compte, remboursement anticipé garanti prévu de 1000 EUR par an)

Revenu net total : 3750 EUR par mois

Revenus locatifs de l’appartement en copropriété existant 390 EUR par mois (loyer nu)
Remboursement du crédit existant 315 EUR (durée encore environ 17 ans, taux fixe pendant toute la durée),
reste dû 65 000 EUR - valeur marchande 127 000 EUR

Loyer actuel hors charges 680 EUR (charges comprises 870 EUR)
Épargne actuelle par mois (total 480 EUR)
pas d’autres crédits

Résumé des coûts :
Terrain 45 500 EUR (sans frais d’agence) - 657 m²
Coûts de construction y compris travaux personnels 270 000 EUR
Besoin de financement : 285 000 EUR
Apport personnel 15 000 (pour frais annexes),
Travail personnel restant (peinture/sol, aménagement extérieur), fourniture de matériaux par achat direct en gros avec rabais pour usage personnel ainsi que tarifs horaires avantageux pour les corps de métier sanitaire/électricité (bon client à moi)

Prêt hypothécaire environ 90 %

Offre 1 - Dr. Klein (prêt mixte DSL + BHW épargne logement FX2N)
Prêt avec différé de remboursement 2,52/2,63 % (taux de base/efficace) (couvré par le contrat d’épargne logement)
Remboursement anticipé jusqu’à 5 % possible.
Montant du financement : 285 000 EUR
Taux fixe 20 ans 598,50 EUR par mois
Épargne logement 467,40 EUR par mois (16 ans)
Total = 1065,90 EUR
Coût total sur toute la durée :
Paiement 429 837,00 € - 144 837,00 (intérêts)

Offre 2 - Interhyp (Hypo) - 30 ans
Montant du financement : 285 000 EUR
Prêt amortissable taux fixe mensualité : 1149,50 EUR
Taux nominal 2,75 % (efficace 2,8 %)
Taux fixe 30 ans, capital restant dû après période à taux fixe : 17 869 EUR
Coût total (pendant la période à taux fixe) :
Paiement 409 352 € - 142 232,33 EUR (intérêts)

Notre limite personnelle est de 1 100 EUR par mois afin d’avoir suffisamment de marge de manœuvre à l’avenir pour les vacances, les économies, autres dépenses.
Des enfants ne sont pas prévus dans les 5 prochaines années, mais oui par la suite.

Personnellement, j’ai beaucoup lu de choses négatives sur la variante avec épargne logement ainsi que sur la DSL Bank
(difficile ou peu flexible pour les versements, reconnaissance des documents, etc.)

Quelle est votre opinion à ce sujet ? Je trouve le taux chez Hypo trop cher, mais justifié en raison du fort niveau d’hypothèque...

Merci beaucoup !

Je prendrais toujours un prêt amortissable. Pour 50€, je ne pencherais jamais pour l’offre 1. De plus, il arrive souvent qu’après l’attribution, tu aies une mensualité totale plus élevée. Mais les spécialistes ici peuvent t’expliquer cela mieux que moi.

Revenus locatifs provenant de l’appartement en copropriété existant par mois 390 (hors charges) Déduction du crédit existant 315 EUR (durée restante environ 17 ans, taux fixe pour toute la durée), encore dû 65.000 - valeur vénale 127.000 EUR

Financement hypothécaire environ 90 %

A-t-il été envisagé d’intégrer une partie de l’hypothèque foncière dans le financement ?

Reste de la prestation propre (travaux de peinture/revêtements de sol, aménagements extérieurs), fourniture des matériaux par achat direct auprès du commerce de gros avec remise pour usage personnel ainsi que les tarifs horaires les plus avantageux des corps de métier sanitaire/électrique (bon client à moi)

Peux-tu détailler la prestation propre en coûts des matériaux/tarifs horaires avantageux et « hypothèque musculaire » ?

Primes (non prises en compte, remboursement anticipé exceptionnel garanti prévu 1000 EUR par an)

Cela n’est cependant pas pris en compte dans le financement. Pourquoi alors prendre un prêt sur 30 ans ?

Notre limite personnelle est de 1.100 EUR par mois

Tu es conscient quand même que des coûts imprévus peuvent toujours apparaître pendant la construction ? As-tu prévu suffisamment de marge ?

Personnellement, j’ai beaucoup lu de choses négatives sur la variante prêt-épargne logement ainsi que sur la banque DSL (difficultés ou inflexibilité lors du décaissement, reconnaissance des documents, etc.)

L’épargne logement en soi est parfois bonne, parfois mauvaise selon les coûts.

Un peu déroutant pour moi est le fait que tu paies presque 20.000 EUR de plus dans le montage DSL/contrat d’épargne logement sur la durée (même si seuls 2.000 EUR d’intérêts supplémentaires sont indiqués).

Somme = 1065,90 EUR
Coûts totaux, durée complète :
Paiement 429.837,00 € - 144.837,00 (intérêts)

Prêt amortissable, mensualité : 1149,50 EUR
Taux débiteur 2,75 % (effectif 2,8 %)
Taux fixe 30 ans, capital restant dû après taux fixe : 17.869 EUR
Coûts totaux (dans la période du taux fixe) :
Paiement 409.352 € - 142.232,33 EUR (intérêts)

Concernant DSL. Oui, celle-ci peut être vraiment très spécifique.
Avec quoi construisez-vous ? Maître d’œuvre général ? Architecte avec attribution séparée des marchés ?

Merci tout d’abord pour les réponses !



Selon le Dr Klein, il ne serait pas logique de prendre une hypothèque supplémentaire sur le condominium. L'intermédiaire a dit qu’en raison du « reste dû » relativement élevé d’environ 65 000 EUR, il ne resterait pas assez pour une hypothèque, car personne ne se fie à la valeur vénale.

Je peux détailler les travaux réalisés par moi-même grâce aux économies que j’obtiens sur les matériaux (par exemple l’équipement électrique ainsi que les sanitaires ainsi que l’acier nécessaire pour le BV). Pour les travaux de peinture et la pose des sols, les coûts des matériaux sont inclus et en auto-construction est compté le salaire (calculé de manière réaliste).

Le remboursement anticipé n’a pas été pris en compte – c’est exact. Jusqu’à présent, ni Interhyp ni le Dr Klein ne l’ont intégré dans le financement. Pourtant, les 1 000 EUR seront versés de manière garantie.

Concernant les coûts supplémentaires, nous avons une marge relativement faible de 7,5 % dans le financement. Si cela ne suffisait pas, nous avons encore des contrats d’épargne-logement d’environ 11 000 EUR que nous pourrions résilier, contre une petite commission.

La 1ère offre est calculée sur 36 ans au total, après 20 ans le prêt sera couvert par le contrat d’épargne-logement. Les coûts sont pour toute la durée.

La 2e offre est fixe sur 30 ans, mais il reste un solde d’environ 18 000 qui n’a pas encore été pris en compte dans les coûts.

Nous construisons avec un entrepreneur local, les corps de métier sont confiés séparément (via un architecte). Un accompagnement de chantier sera assuré par la Bauherren-Schutzbund.

bon, 49,50 € au-dessus de votre limite et [ruhe im karton (30 jahre)] je prendrais

Pourquoi une durée de fixation du taux aussi longue ?
Prends 20 ans, avec un taux d’emprunt de 90%, tu arrives avec un amortissement de 2,5% et un taux effectif de 2,17% à une mensualité d’environ 1100 € et tu as (si tu ne fais pas de remboursement anticipé) après 20 ans un reste dû raisonnable de 107k.
Les coûts d’intérêts dans cet exemple sont d’environ 86100 €.
Un remboursement anticipé de 1000 € n’est pas accepté par beaucoup de banques, il y a généralement un montant minimum de 3 à 5k.