Bail emphytéotique avec capital propre - revendication du bailleur emphytéotique

Bonjour,

nous avons retenu une maison qui nous plaît beaucoup. Maintenant, il s'agit de financer et il y a un bail emphytéotique.

Le vendeur dit que le concédant du bail emphytéotique souhaite un apport personnel d'au moins 1/3 du prix d'achat.

Ma question est donc la suivante :

une telle exigence est-elle légitime et quelles raisons le concédant du bail emphytéotique pourrait-il avoir à cela ?
Nous sommes un peu incertains. Que la banque puisse exiger cela en cas de bail emphytéotique semble encore plausible, mais le concédant du bail ?

Bonne chance
Snom

C'est normal. En fin de compte, vous ne donnez pas en garantie un terrain, mais un droit, qui vaut moins que le terrain. De plus, le concédant du bail emphytéotique a éventuellement un droit de retour, auquel cas les sûretés réelles lui reviennent également. C'est aussi pour cette raison qu'il y a une limitation. Il se protège ainsi pour ne pas perdre la maison et le terrain au profit de la banque, évitant ainsi une perte totale. La banque dévalue également un bâtiment sur un terrain en bail emphytéotique, car en plus des risques habituels, les droits du concédant du bail emphytéotique doivent être pris en compte.

La banque déprécie également un bâtiment situé sur un terrain en emphytéose, car en plus des risques habituels, les droits du titulaire du bail emphytéotique doivent être pris en compte.

Merci pour la réponse. C’est-à-dire qu’en plus de cette exigence, la banque pourrait dire que l’emphytéose x durée résiduelle doit être considérée comme une garantie supplémentaire sous forme de fonds propres ou par exemple une garantie sur une autre maison inscrite au registre foncier ?

Nous sommes un peu incertains à ce sujet. Que la banque puisse exiger cela pour un bail emphytéotique semble encore plausible, mais le bailleur emphytéotique ?

En fait, c’est totalement inhabituel. Je l’ignorerais aussi d’abord simplement et en fin de compte, vous financerez comme vous le souhaitez. Dans le KV, cela pourrait être une clause d’assujettissement illicite.

La banque déprécie également un bâtiment sur un terrain en bail emphytéotique, car, outre les risques habituels, les droits du bailleur emphytéotique doivent aussi être pris en compte.

Mais cela reste marginal dans le secteur des maisons individuelles classiques, car les restrictions dues au contrat de bail emphytéotique sont aussi faibles (comme le disent si bien les experts : « moins-value mercantile »).

Merci pour la réponse. C’est-à-dire qu’en plus de cette exigence, la banque pourrait dire, bail emphytéotique x durée résiduelle, nous souhaitons cela comme garantie supplémentaire sous forme de fonds propres ou par exemple une garantie via une autre maison inscrite au registre foncier ?

Non, la banque évalue l’objet (avec une valeur de nantissement comportant des décotes plus importantes en raison du bail emphytéotique et du droit de préemption associé) et ensuite vous pouvez financer tout à fait normalement. Pas de garanties supplémentaires ni autres. Les terrains, un financement intégral ou d’autres mauvaises surprises sont aussi possibles. Ce qui est important pour la banque, c’est seulement que le financement soit significativement plus court que la durée résiduelle du bail emphytéotique. Il y a habituellement une différence de 10 ans.

exactement comme l'a décrit, nous l'avons vécu (construire aussi en bail emphytéotique avec un financement quasi à 100 %).

exactement comme l'a décrit, nous l'avons vécu (je construis aussi en emphytéose avec presque 100 % de financement).

Nous aussi en emphytéose : cela dépend de la banque. Certaines/beaucoup veulent plus de garanties.
Mais ce n'est pas la question de l'OP. Il demande à propos des emphytéotes !